導言：小產權房多年來一直存在，至今仍然在市場上進行交易，今天針對開發商銷售的小產權房問題進行分析，農村自建的小產權房問題另文分析。
小產權房的存在實際上是房地產行業迅速發展所帶來的副作用產物。本人通過親自辦理的兩個開發商銷售小產權房的案例來對此進行分析。“小產權房”其實並不是一個法律概念，其特點是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關手續和證件，不被政府所認可的一類房屋。
今天第一個案例是成都雙流蛟龍港小產權房，上網查詢雙流蛟龍港，其實可以查到很多新聞與報道，當時也是轉型發展的一個“成功案例”，當時是打造了一個工業港，吸引了眾多企業在那裡發展，帶動了當地的就業和經濟發展，人多了就涉及到居住生活，當時開發商就建造了許多小區來進行銷售。經過調查發現，當時開發商是作為拆遷一方對村民進行安置，同時與鎮政府、村集體簽訂了相關的投資入股協議，然後土地就拿來造房銷售，土地手續卻始終是農村集體建設用地的性質。而農村集體建設用地在法律上是明文禁止進行盈利性開發的，後續因為政策更加嚴格，導致至今的業主仍然以“租戶”的身份生活居住在小區內，成立的業主組織也叫“租戶委員會”，沒有任何合法憑證，權利得不到任何保障。
第二個案例是西安未央區浩華北郡項目，同樣是城中村改造的過程中開發商作為拆遷一方負責村民的安置，然後拿地開發，但是由於開發商沒有繳納土地出讓金，所以土地性質仍然是集體土地性質，導致後續手續無法辦理。西安的這類樓盤很多，政府部門工作人員曾透露，西安一直以來存在開發商“先上車，後補票”的慣例，這也就導致西安許許多多的房子根本沒有“大紅本”而成為歷史遺留問題。
從這兩個案件可以看出開發商銷售的小產權房的特點，基本上都是拆遷拿地開發，沒有辦理土地出讓手續。那麼這種房屋的隱患在哪裡呢？
第一，法院不受理此類案件訴訟。因為業主與開發商簽訂買賣合同所購買的房屋是小產權房，是不受法律保護的，法院對於處理此類案件的態度普遍是不受理，即便受理了也是裁定駁回起訴。打個比方，開發商逾期交房了，你去拿著購房合同到法院訴訟要求主張違約金，或者你拿著購房合同起訴到法院要求確權，法院統統不受理。
第二，市場交易風險。這很好理解，因為小產權房本身是沒有產證的，如果購買了此類房屋，如果繼續交易，不僅很難賣掉，而且因為沒有產證，會存在開發商一房二賣的風險。
第三，行政處罰風險。以之前所述西安的案件為例，經過調查發現政府其實已經針對開發商作出行政處罰，沒收了土地上的建築物和構築物，也就是說，業主買的房子實際上早就已經被政府沒收了，你每天都要擔心政府可能哪一天就會對這批房子進行處理。
第四，開發商破產業主購房款無法得到保障。如果開發商資不抵債進入破產程序，一般而言，只要支付了超過50%房款的購買住宅的業主的權益都會得到保障，執行債權的過程中也是優先的，但是因為小產權房本身就是違法的，因此進入破產程序後，業主的購房款實際上是轉化為一般債權，得不到保障。
其實，因為全國普遍存在小產權房的問題，在2017年8月21日，國土資源部（現在的自然資源部）、住房城鄉建設部發布了關於印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，在北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、河南、湖北、廣東、四川等省市進行試點，這也就為小產權房轉化為公租房創造了契機。但就目前而言，這還僅僅只是試點，並且具體工作還在初步開展，具體後續如何發展，至少幾年內是無法解決的。所以，最後還是提醒大家，在購買商品房的過程中，一定要多加註意，無論出於何種考慮，這種房子一定不要買。
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