這幾天，很多我以前的客戶朋友們陸續收到了銀行短信，關於房貸利率轉換。按照央行要求，各大商業銀行存量個人貸款定價基準轉換從 3 月 1 日啟動。在 8 月 31 日之前，有房貸的人都必須做出一個選擇：我的房貸是否要轉換為「LPR 加點」的定價形式。
那麼我們究竟應該如何選擇？是不是要像一些理財類自媒體說的立刻、馬上、務必轉換成 LPR 定價呢？明恆就用本文帶大家一起梳理一下這些概念：
1，LPR 是什麼？
2，為什麼要推出 LPR？
3，轉成 LPR 定價會有哪些影響？
4，LPR 未來是升還是降？
5，我該如何選擇？
如果轉換應該怎麼操作？
考慮到我們大家不是來上貨幣銀行學課程的，我將會盡量省略具體原理和推導過程。
首先LPR 是什麼？
LPR 是指貸款市場報價利率，是由具有代表性的 18 家報價銀行，根據每家對其最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率 MLF 加點形成的方式報價，分別去掉最高和最低後平均得出。
LPR = MLF + 銀行平均加點
那MLF 是什麼呢?我們可以理解為中央銀行借錢給商業銀行的參考利率，而 LPR 是商業銀行給其最優質的客戶的貸款利率。什麼是「最優質客戶」呢？其實就是對銀行來說，風險最低的客戶，銀行也就願意給其最低的利率。
那為什麼要推出 LPR ？
長期以來，國家覺得金融機構對實體經濟支持不足，央行的貨幣政策紅利未能有效傳導至中小企業，社會融資成本仍然太高。LPR 的推出就是要堅定地推進利率市場化，降低中小企業融資成本：一方面要打破貸款利率的隱形下限，讓利率可以真實地反映市場融資成本；另一方面也要防止給企業降融資成本的同時，反而把流動性引到了房地產市場。
在這樣的政策目標下，央行開始了一系列的操作：
2019 年 8 月 16 日，發佈 2019 年第 15 號公告，實施 LPR 改革。宣佈將貸款市場報價利率LPR 作為各銀行新發放貸款的主要參考。
2020 年 1 月 1 日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同，只能選擇參考 LPR 的定價方式。
2020 年 3 月 1 日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以 LPR 為定價基準加點形成，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
以前房貸利率是折扣百分比相乘，現在則是在 LPR 上加減，後者不僅更符合國際計價模式，也有利於對房地產市場的單獨控制。
轉成 LPR 定價有哪些影響？
原先的房貸利率也是浮動的，是根據人民銀行公佈的貸款基準利率乘以折扣比例算出，每年 1 月 1 日根據上年度最後一個基準利率進行調整。不過，儘管這些年市場上的真實利率在下降，可基準利率從 2015 年 10 月至今已多年不變了。為了不讓銀行趁機佔便宜薅房奴的羊毛，央行要求房貸利率也要改為與更能反映真實利率水平的 LPR 掛鉤。
這次房貸利率定價方式的轉變有兩種選擇：
轉為固定利率
轉為以 LPR 加點的浮動利率
固定利率不必多說了，浮動利率的方式改變要重點說說。銀行把以前固定比例的折扣，改為了固定的加減點，以 2019 年 12 月的五年期以上 LPR 利率 4.80%作為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率 = LPR 利率 + 加減點。我們用一個例子來看看兩種模式的區別：
如果你貸的房貸是 9 折，那麼：
以前的房貸利率規則
4.9% * 0.9 = 4.41%，比4.80%低0.39%，記住這個數字
以後的房貸利率規則
浮動利率：LPR 實際利率 - 0.39%
固定利率：4.41%
如果你貸的房貸是上浮 1.1 倍，那麼：
以前的房貸利率規則
4.9% * 1.1 = 5.39%，比4.80%高0.59%，記住這個數字
以後的房貸利率規則
浮動利率：LPR 實際利率 + 0.59%
固定利率：5.39%
如果你還沒理解……那就再舉個更直觀的例子：
案例一：小A的首套房貸利率是 7 折，也就是說房貸利率是 3.43%，這個利率比 4.80% 要低 1.37%，那就把這 -1.37% 固定下來，以後小芳的房貸利率，就都是 LPR 利率再減 1.37%。
案例二;小B的二套房貸利率是 1.3 倍，也就是說房貸利率是 6.37%，這個利率比 4.80% 要高 1.57%，也把這 1.57% 記下來，以後小明的房貸利率，就都是 LPR 利率再加上 1.57%。
LPR 未來是升還是降？
那麼，擺在我們眼前的兩個選項，哪個更划算就取決於 LPR 未來的漲跌了。 如果 LPR 下跌並保持在低於目前的水平，則選 LPR 定價方式更划算，如果 LPR 高於目前的水平，則選固定利率更加划算。
先來看一看 LPR 改革以來的走勢：從這幾個月來看，LPR 穩中有降。
近半年LPR變化
很多人認為：
回顧 LPR 推出的初衷，就是為了降低社會融資成本，所以大多數人認為未來 LPR 會繼續走低。
考慮到短期內我國經濟增速放緩，市場投資收益率下降，LPR 也很難調頭上漲。
參考西方發達國家目前普遍的低利率甚至負利率，全球央行幾乎都在放水，我國的利率也會向其靠攏。
但我們不要忘了：
目前我國的利率水平已經是改革開放以來的歷史低點，進一步下降的空間已經很小。
中國 1988-2020 利率走勢圖
繼續下調利率帶來的邊際效用也在逐漸降低，政府調降利率的動力也會下降。
週期性的金融危機仍然埋伏在不遠處，惡性的通貨膨脹如果到來，我國的 LPR 不可能獨善其身，也可能出現大幅上漲。
貿易摩擦的加劇可能導致外匯外流，會造成利率上漲壓力。
西方發達國家的利率水平並不適宜成為我國的參考座標，而應該參考已經落入中等收入陷阱的國家相對較高的利率水平。
即便是美國，超低利率也非常態，甚至出現過利率超過 20%的時期。
美國 1955-2020 利率走勢圖
所以，未來的 LPR 絕非簡單的一邊倒走勢，中長期仍存在波動的可能。
我們應該作何選擇？
很多朋友看到銀行官方公佈的冗長晦澀的公告和細則就一臉懵逼，只想找個「專家觀點」來抄作業，許多公眾號也是上來就號召大家儘快轉成 LPR 定價，其實這並非是對所有人都最合適的穩賺方案。
考慮到 LPR 中短期大概率下降，中長期存在上漲的可能性。若讓明恆來選擇的話，明恆會依據的剩餘還款時間、未來換房意願、自有資產情況、貸款利率折扣、風險偏好類型來做分析判斷。文字寫起來有點囉嗦，做個流程圖吧。
不過目前可以看出，大多數情況下是適宜轉換為 LPR 定價的，明恆很多在銀行工作的朋友也選擇轉換 LPR，但再次強調，這並非穩賺不賠的方案。
LPR 轉換如何操作？
一般來說，銀行都會主動與你聯繫，比如工行、建行、中行、農行等等都用微信公眾號、APP 彈窗等方式提醒。
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