最近電視劇“安家”比較火，劇中也充分反映了二手房中介為了高額的佣金，在銷售上也是絞盡了腦汁，對一些房源的不利因素進行掩飾修改。在現實生活中，不少中介公司在向購房者介紹房源時，對房屋的樓層、面積等都介紹得非常詳細，但對房屋本身的“房齡”卻一筆帶過，有的甚至還儘量把房屋的“房齡”說得更加“年輕”些。
目前，我國商品房土地使用都有年限，如果實際“房齡”較大，購房者可能會承擔“提前支付房屋所佔用的國有土地的使用費”的風險。
今天筆者就和大家聊聊二手房中關於“房齡”的問題。
2009年8月，似錦通過安家地下中介公司購買了一套商品房，並辦理了過戶手續。後，似錦發現該房屋實際建成年代是 1983年，而他與中介簽訂居間合同約定的擬購買房屋建成年代為1993年至1998年，二者相差10年。似錦隨後委託律師起訴安家地下，要求其返還全部中介費並賠償損失。
安家地下中介公司辯稱，籤合同之前，公司安排似錦查驗房屋，似錦確認無誤後才籤的合同。作為中介方，其對房屋建成年代的信息只來源於原房主，如有虛假，應由原房主承擔賠償責任。
案件審理期間，似錦就房屋房齡相差10年而導致的折舊損失向法院申請評估，但評估機構分析後認為評估無法進行，無法確定似錦的損失。
法院認為，安家地下中介公司在完成居間活動過程中存有瑕疵，但其促成似錦與原房主簽訂商品房買賣合同並協助辦理完過戶，故酌情判令其返還似錦一半中介費。
根據我國合同法的規定，合同應是各方真實意思的表示，各方達成合意後簽訂的，不應存在意思上的瑕疵。有關合同主體應在誠實信用的原則下，如實告知房屋的真實情形，以充分保障合同相對方的知情權，唯有如此，合同相對方才能行使選擇權與決定權。
在二手房交易中，“房齡”和房屋的有效使用年限密切相關。隨著實際有效使用年限的縮短，相應的也會產生房屋維修費用增加及物業的維護成本，變相的導致購房者實際購房成本增高。所以購房者在購買二手房時，最好在有買賣雙方及中介公司簽字的三方合同中明確註明房屋的“房齡”。在簽訂合同後如發現中介在簽訂協議過程中故意隱瞞房屋真實“房齡”，購房人有權要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有存在惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴重損害購房者利益，則購房者有權依據《合同法》第五十四條的規定要求變更或解除購房合同，同時要求賠償損失。
在購房時，買房人都不約而同在地段、價格相似的情況下，選擇購買相對較新的房子。有些不良中介“對症下藥”為了促成交易，常常會謊報房齡，把房齡“包裝”的年輕些。而有些房屋雖然年代較遠，但經過翻新改造，光看房子，根本無法分辨具體房齡。粗心的購房者通常是先交定金，然後等到籤合同時，才發現房齡原來很老。筆者再次建議買房人在購買房屋之前，務必要審核或查驗房屋是否抵押、查封房齡、共有人、姓名與房證權利人是否相符等情況，同時，出賣方和中介公司也要如實陳述或答覆，否則，就有可能埋下爭議的種子。購買二手房的消費者，如對房齡比較在意，下單前最好能去權威部門瞭解清楚。
通過筆者多年律師執業經驗，總結了購買二手房在交定金前的以下注意事項供大家參考：
1.要查詢該房的建造年限和土地使用年限；
2.要仔細查看二手房外觀，看是否存在質量問題；
3.要仔細查看二手房內部結構，許多所謂的二室一廳都是由一室一廳改造的；
4.要查看該房內部是否存在漏水、牆面開裂等質量問題；
5.要查看二手房日照是否充足，附近是否有營業場所產生噪音、油煙；
6.購房若附送傢俱必須在合同上說明；
7.在支付定金前，最好向該房鄰居瞭解該房相關情況，且要到房屋所在派出所查明該房屋內住戶情況。
閱讀更多 徐桐律師 的文章
