中國商報/中國商網（記者 朱夢秋）去年年末，北京市針對王府井百貨、長安商場、西單商場等十家傳統商場試點“一店一策”升級改造，部分老牌百貨商場紛紛開始轉型升級。目前，升級改造工作已經取得了實質性進展，在首批試點的十家傳統商場中，甘家口大廈已於去年12月18日完成第一階段改造工作重新開業；長安商場轉型為社區家庭生活空間於去年12月27日重新開業；王府井百貨大樓引進了哈姆雷斯、和平菓局等國內或北京首店，日均客流量同比增加20%以上……按照“一店一策”計劃，今年北京市還將完成五家企業的改造。
中國商網 唐硯/攝
傳統商業急需變革
據瞭解，北京市商務局曾在去年年初對全市經營面積2萬平方米以上的傳統商業進行了摸排和走訪，調研結果顯示，全市面積2萬平方米以上的傳統商業中，開業20年以上的有18家，開業10-20年的有54家，一共是72家。“這些企業普遍存在設備老化、經營業態單一、急需轉型升級的問題，所以我們選擇了十家改造提升意願比較強烈的企業，作為政府引導推動的‘一店一策’改造的第一批試點企業。”北京市商務局副局長孫堯在今年年初接受媒體採訪時表示。
多年前，這些老牌百貨也曾走在我國商業最前沿，然而市場風雲變幻，隨著奢侈品消費大眾化、窗口紅利效應減退、市場消費主力更替，特別是最近十年受到互聯網線上消費的衝擊，曾經的經營模式很難再滿足當下消費者的個性化需求。此外，建築硬件條件老化、企業制度靈活性不足也限制了傳統商場的創新發展，往日的輝煌難以延續。
實際上，傳統商業轉型和物業改造並非新話題。仲量聯行華北區戰略顧問部總監王飛向中國商報記者介紹，北京市傳統商業的危機自2012年下半年就已經顯現，2014年，超過五成的百貨商場出現了銷售額下降，有一些傳統商場在幾年前就開始進行適應性變革，如雙安商場、漢光百貨、新世界百貨等持續嘗試轉型升級，不斷推出新的營銷模式。
“多年的實踐證明，很多傳統商場必須超越和突破原有運營模式和體制，引入更市場化的投資運營機制，才有機會實現物業增值、商業復興、消費遞增。”王飛表示。
從發展佈局來看，傳統商場大多位於北京市老城區商圈，發展也逐漸受到北京市中心城區人口疏解、人口年齡結構演變、地鐵網絡快速拓展、商業業態持續創新等多重因素影響。
在新一版北京城市總體規劃的指導下，北京市老城區人口向周邊城市新區持續疏解，老城區常住人口出現淨下降。在過去十年間，北京市城市軌道網絡快速拓展，帶動了城市發展以及新區和新城的產業發展，人口也向城市新區轉移。仲量聯行數據顯示，截至去年年底，北京市五環外購物中心規模達到499.5萬平方米，佔全市購物中心總規模的45%，而這個數值在2014年底才不到30%。從已有商業項目的入市排期和土地供應來看，未來五年，這種趨勢仍將繼續。
轉型需注重社群消費訴求
“北京市傳統商場改造雖然普遍面臨硬件老化和軟性運營問題，但勝在位置優越，應該突出文化性和體驗感，與大型購物中心、互聯網電商形成差異化競爭。”王飛認為，北京市傳統商場可以從以下四方面突圍：一是把握本地消費者的長期需求，將商業融入居住社區和商務社區，提供更有親和力和鄰里溫度的商業服務；二是針對特定消費人群，提供個性化和差異化體驗，由消費上升為文化交流，形成項目特質，加強文化感召力，擴大項目影響力；三是在設計方面充分與業態創新結合，以集合店、跨界店、快閃店、文創店、獨立書店、定製店等方式創造差異化商業體驗；四是在商業運營中融入個性化、定製化的商品，為消費者提供非標準的商業消費服務。
未來老城區商業的轉型升級應該強化社區鄰里和社群功能。王飛介紹，北京市有很多成功的城市更新商業項目，有些做了商業業態升級，有些進行了功能轉換。如北京坊通過更新強化了本地消費連接和文化氛圍的營造，隆福大廈改造一期工程通過文化業態的引入讓老商業重新煥發活力。
“老城區商業的最大優勢是人口流動性低、鄰里關係親切穩定、社區紐帶強烈，老城區商業應該捕捉老街坊、老鄰居的消費訴求，以社區鄰里情感為紐帶，融入社區，建立代表北京胡同文化和充滿人情味的社區商業，以親近貼心和定製化的服務提升商業幸福感。”王飛如是說。
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