前几日，网上流传一份减免租函，不懂法的看似有法条有情理，也引得不少租户照搬。
1
函件标题关键字是“要求免除租金”，其中写道：
根据《民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”之规定，我们有权要求免除疫情期间的租金。
文末最后更是以解除租赁合同来“要挟”。
疫情期间，以此为由要求租赁解除合同，并不新鲜。
然而更“狠”的租户，已经在法院排队立案的路上了。
2
租客到底能不能以不可抗力条款拒绝支付房租？
王静：这个问题在法律上其实是有明确解答的，那就是“不能认定”。
或许是大部分租客对法律上的不可抗力存在误解，认为疫情属于不可抗力，可以不付房租。
但是不可抗力在法律上的解释是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
疫情确实不能预见，不能避免，这是事实，但是不是属于不能克服？
举个简单例子，一般人租房子，房租成千上万不等，对于部分人来说两三个月的疫情导致一些租客只有微薄工资甚至没有收入，房子空着没有住，当然不必交钱；
惨，也都挺惨，但是难道说平时没任何存款？
如果说付不出钱就算不可抗力，那被裁员失业也是不是也算不能预见，无法避免，是不是也算不可抗力？但要知道的是有时候裁员仅仅是老板单方面的行为。
因为疫情原因城市被封，工厂被迫停工，那货交不出来，这时候老板钱再多也没用，这算不可抗力。
一般法院在审理相关案件时，会视情况而定，首先判定到底属不属于“不可抗力事件”，然后在平衡双方利益的情形下，再来决定减免的金额。
3
房东与租客，原本并不是二元对立的，但现阶段他们之间的主要矛盾在于：
房东必须去补银行的窟窿（贷款），而租客可以看心情交房租。
无意为房东说话，只是在这场疫情中，各行各业受到重创，对个体而言，房东比租客背负的要多得多。
但似乎总是租客义正言辞，占据道德制高点，房东收房租反而变成压榨穷人、逼死穷人的大恶魔。
最近远不止个位数的房东们过来咨询，“如何找到更好的办法去解决？我们无意和租客发生纠纷，仅仅只是想拿回钱。”
但租客的“看心情”就很微妙，他们说疫情属于不可抗力，房子空着没有住，当然不必交钱；
就像很多房东说的，如果这时候和租客打官司要钱，似乎有点费力不讨好，要打到什么时候呢？
执行阶段又有多难？而他们也根本没有“暴力资源”和社会资源，所以也无法从非正常途径去解决问题。
房东收不到钱，仍然要从自己的腰包里拿钱还贷，但凡赖了银行的钱，就等于断了自己的征信，极有可能被起诉拍卖房子。
用一个法律博主的话说：房东没有耍流氓的权利，他们唯一能指望的就是房客的契约精神。
现在这种经济形势下，指望90%的房客都能守住诚信，比登天还难。
他们有钱，只会去优先还借呗花呗信用卡，房东的钱？随便欠！
除此之外，在人的惯性思维下，房东与租客的关系就像企业与员工的关系，前者是一座大山，损失一点山石又有什么问题呢？
“平时躺着收租，赚到了这么多钱，这个时候放点血怎么了？”
而后者往往背负着一个家庭，他收入锐减了，你房东就不能心疼心疼吗？
弱者，一向能获得更多同情与理解。
这段时间我们看到很多自媒体文章用这样的标题质问房东：
因为起初深圳房东减免80万的事情一度被媒体渲染，于是迷惑道德绑架就来了：减免的房东就是好房东，不减免的就是吸人血。
其他国家在处理二者矛盾时，不管政策多好，其实也都有一定的偏向性，那就是保护租客。
像澳洲联邦政府给出的指导意见，就是强制要求所有年营业额在5000万澳元以下，并且加入留职补贴计划的企业租客，都必须要和房东方坐下来谈判，达成一致。
并且政府有一个原则要求，就是：如果租客的收入减少，房东的租金也必须减少。
另外房东不可以驱逐房客，当然房客也不可吃霸王餐，协商给多少租金最好。
但国内有多少霸王餐行为，我们不得而知，至少不是一个小数目。
做生意的人需要讲契约精神，但这些人的交易对象们，却可以不讲。
这个现实情况，说实话对夹在中间的房东挺不公平的。
船翻了每个人都会落水，房东减租，是出于人道主义关怀，而不减租才是正常行为。
如果不减租，成了众人的“讨伐”点，那就还真挺病态的。
而这个时候，契约精神就显得弥足珍贵!
閱讀更多 尊而光律師事務所 的文章
