01
隨著疫情形勢好轉以及復工復產的展開，最近樓市也“活”起來了，甚至有點興奮。
筆叔看到各類媒體和自媒體，傳來的消息是：樓市回暖。
是的，樓市相比2月份，最近是開始回暖。
一些諸如“深圳千萬豪宅半天“秒光”，百萬喝茶費重現”、“蘇州12億房源60秒搶購一空”、“杭州再現萬人搖號搶房”的消息不斷爆出。
在筆叔老家省會城市長沙，上週就出現了幾個“日光盤”，今年新拍出的限價地價格不斷創出新高。
在朋友圈裡我也看到很多中介都在渲染房價要全面上漲，樓盤所有優惠要全部取消。
估計你圈裡的中介朋友們，也在刷屏發喜報，叫你買買買了。
“報復性買房”的新聞最近遍地開花，讓還沒有上車的剛需購房者心裡著急坐不住，不由聯想起2015年那一次樓市新週期重啟時的情景。
樓市回暖，房價要漲？
根據筆叔去實地踩盤和諮詢一些地產圈朋友的看法，樓市近期成交量回暖確實是真的。
不過，這個“回暖”，很多是跟春節期間、疫情期間的“冷”相比較的。
也有些樓盤火熱場景是開發商自己炒作的，畢竟炒作很簡單，花點錢請些人來當“房託”、集體認籌等多種手段都可以。
但成交量不能造假。
最近有些地方樓市成交量明顯增加，比如有新聞報道“廣州樓市成交量暴漲480%”、“深圳樓市成交量暴漲380%”。
成交量大漲，房價也會跟著漲起來嗎？
筆叔認為要辯證來看。
3月份成交量增加有些是開發商前面幾個月通過線上營銷、折扣讓利等各種活動最終導向的結果。
再者，這個成交量大漲是環比數據，也就是相對2月份的數據。
要知道2月份全國樓市成交量可是跌到谷底。
數據顯示，今年1至2月全國商品房銷售面積同比下降39.9%，為1997年來最大跌幅。
2月份，在統計局重點監測的70個城市中，有19個城市新房零成交，如武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等。
有的城市2月份才成交幾套，3月份復工復產後成交個十幾套，成交量自然就上來好幾倍。
所以別被中介的數據嚇到了，在中介那裡，任何事情都會被解讀為樓市的利好。
他們宣傳的成交量暴漲沒什麼意義，是相比2月份而言的。
實際上，整個一季度全國樓市成交量下滑，其中一線城市成交套數同比下滑近四成，二線城市下滑34.9%，三四線城市下滑17.1%。
總之，筆叔認為最近房地產銷售沒有大家想象中的那麼差，也沒有那麼火。
如果是剛需的話，可以考慮這段時間入手，但炒房的就不要瞎搞了。
02
3月份樓市環比有所回暖，房價漲幅情況怎麼樣？
中指院的最新報告顯示，2020年3月，全國100個城市新建住宅平均價格為15195元/平方米，環比上漲0.14%。
從漲跌城市個數看，56個城市環比上漲，37個城市環比下跌，7個城市與上月持平。
一二線城市3月份房價上漲最多的是杭州，環比上漲11.53%，其次是南京，環比上漲8.16%。
房價下跌的一二線城市中，上海環比下跌5.85%，北京環比下跌2.85%，廣州環比下跌3.63%，深圳環比下跌1.21%
北京二手房市場已經連續下跌，相比2017年最高點下跌了11.4%，現在二手房均價已經跌回三四年前。
北上深廣，這四大一線城市3月房價均環比下跌，它們的房價是不是危險了？
北京和上海二手房市場相比2017年確實已經跌了10-20%，而且作為特大型城市要限制人口規模，人口不再增長，再加上超高房價，嚴格的戶籍制度，筆叔認為北京和上海房價可能還會有所回落。
廣州和深圳的人口淨流入，本身經濟發達，特別是深圳，互聯網經濟和科技實力較強，有利好政策支撐，未來房價還可能上漲。
以前筆叔告訴大家如果覺得沒啥好投資的只有買房，那麼投資買房要去一二線城市，遠離三四線城市，但也並不是說只要是一二線城市的房子就可以閉眼買。
未來一二線城市的房價肯定也會出現分化。
那些人口淨流入，年輕人多，有新興產業優勢，地理位置優越，醫療，教育資源豐富的城市，未來房價很難大跌，大概率還會漲，投資價值相對大一些。
不過，要提醒下——即使未來房價再漲，幅度也不會大，如果房價再大漲就危險了。
請大家改變房價只漲不跌的認知，投資不要老盯著房子，未來大機會在股市。
現在股市處於底部區域，這個時候入手開始定投指數基金，到牛市再賣出，收益率肯定會超過買房。
而且股票、指數基金隨時可以賣出去，房子的流動性要差很多。現在二手房不好賣，特別是新房比二手房價格低的城市，二手房很多是“有價無市”。
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