南 京 買 房 服 務 中 心
南京買房找輝哥
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，輝哥領銜專業團隊，為南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市提供專業服務。
銀4第一週已經過去。一季度受到疫情影響，南京樓市有點冷。但是到了3月底4月初，南京樓盤上市量開始爆發，二季度南京樓市怎麼走？哪些板塊值得買？今天，南京人民廣播電臺fm104.3《家有好房》邀請南京房地產業協會秘書長張輝做客直播間，和我們一起聊一聊疫情之下的南京樓市。
3月南京樓市復甦情況良好
買房跟著去化走，買漲不買跌
1、主持人：
南京網上房地產顯示，2020年3月南京新房成交3129套，環比2020年2月（成交 2133套）大幅上漲46.7%。成交量回升的同時，南京不少地區的銷售均價也在上漲，比如城中的綠地紫金中心、江北核心區的潤辰府、城北的錦麟榮譽府等等。很多購房人開始覺得南京房價後期是不是又要漲了？南京樓市又快速回暖了？我是不是現在就要下手了？
張輝：
從3月份樓市開始復工，售樓處開始對外正常開放以來，整個3月份的市場表現為一個特徵，就是供求兩旺。今年3月份的上市量實際上處在一個比較高的水平，達到了8499套，也是最近幾年的一個新高。主要是因為2月份受疫情的影響，一些計劃上市的樓盤當時沒有上市，3月份為了推進加快市場的恢復，加快樓市的復甦，也是應很多開發企業的要求，加大了上市量。所以說今年一季度是加大了推盤量，那麼在這種情況下我們看到，雖然成交量這個數據不是特別的高，
但是認購量還是比較高的，達到了7800多套，和去年的7900多套已經非常接近。認購量更能反映3月份市場真實的銷量。我們知道從認購到成交，需要一個時間來轉化，因為從認購到簽約一般需要一週甚至更久，現在不少開發商也考慮到一些客戶由於資金的原因等等，主動往後來延一延，所以說，能夠轉化為簽約備案成交的時間比之前要長一些，很多還沒有轉化為成交。那麼3月份的高認購，逐漸轉化為成交之後，4月份的成交量可能會有一個大幅的上升。實際上在3月底之前，應該來說是上上週，包括上週，成交量其實已經開始放出來了，之前的認購量已經逐漸轉化為成交了，在4月份會更加明顯。
可以看出，3月份加大供應，市場總的銷量也是接近去年的水平了，應該來說南京樓市的復甦勢頭還是比較良好的。之前也有一些機構做過一個統計，南京房地產市場復甦的力度在整個長三角排在第一名，應該來說復甦勢頭比較好。
那麼從成交價格來看，南京整體房價實際上還是比較平穩的 。最近，南京個別樓盤房價的“被上漲”引發關注，實際上存在對房價備案的誤讀。有個別的一些板塊，可能因為是多種的原因，比如說之前是高層，現在有洋房，他正常有一個溢價，可能銷許價格有一定的提升，這是一個正常的溢價。還有的是新的板塊，面臨一個新的定位，目前沒有參考樓盤，如果和其他區外的一些不太切合實際的樓盤對比又不太合理，所以說有些新板塊它又面臨一個新定位。當然還有其他的一些因素。有部分的樓盤，我們看到它的價格重心是在往上走，當然還有很多樓盤它本身品質定位比之前更高。
但是，我們看到全市整體的價格趨勢還是比較平穩的。外圍的一些板塊和樓盤，開發商為了推動銷售，甚至會有降價促銷，實際上的成交價格與銷許價格相比還在往下降的，這樣造成全市整體房價是一個平穩的走勢。
國家統計局數據顯示，今年1-2月份，南京新建商品住宅價格指數累計環比持平，在70個大中城市中排名第45位，在21個“一城一策”試點城市中排名第16位；同比累計漲幅3.25%，在70個大中城市中排名第57位，在21個城市中排名第17位。本輪調控3年多來，南京房價指數始終保持在合理調控範圍，穩定性突出，漲幅排名靠後，被稱為
調控優等生，說明南京房地產調控的有效性和精準性。當前，南京樓市出現一個從成交到價格分化加劇的現象。一些核心的或者次核心的主城區的一些板塊，從河西到城中到城南、城北、到江北的核心區等等，這樣一些板塊，你會發現它的去化情況在全市非常的領先，甚至還是一房難求，非常的火爆。
但是外圍的很多板塊，房子不太好賣，普遍的去化率可能只有30-50%左右，甚至還有更低的，個位數的這種都有，而且還在降價促銷，給出很多優惠的措施。板塊的分化現象比較嚴重，所以我們不能籠統的去看這個市場怎麼樣，或者說他是不是買房的時機，我覺得要分到具體的板塊和樓盤來進行看。整體我們說是比較平穩的，包括量也在很好的復甦，已經接近去年的水平了，那麼價格整體也比較平穩。
但是重要的現象就是分化很嚴重，每個板塊和每個樓盤，它的底部，它的房價運行的軌跡曲線圖都是不一樣的，只有具體的來進行看。而且每個板塊和每個樓盤都有自己特定的目標客群，比如說地緣客群，每個板塊都有。沒有任何一個板塊和樓盤適合所有人，任何一個板塊和樓盤總有它的一些目標客群。大家應該根據自己的需求來進行買房，來進行具體的分析，不能說給出一個大而統的意見，沒有太多的意義。
尤其是以自住為主的話，更是這樣的，很多人都為了方便，要為了以後更加的宜居，配套的方便，實際上每個人都有自己意向的板塊和樓盤。離得太遠，交通不方便的，他可能就不願意去。所以會發現很多樓盤，它的客戶很多來源都是地緣客戶比較多。比如說城北也有樓盤賣得很火，這是因為它的地緣客戶非常龐大，很多人都有改善的需求，如果說這個樓盤的品質做的非常好，能夠刺激很多當地人的這種改善願望的話，他就會出手。所以說這種地緣客群對一個區域和板塊和樓盤的影響是很大的。
另外對於一些想投資還想兼顧升值的一些客戶，那麼我的建議是什麼？叫“買漲不買跌”。我們以前說買漲不買跌，可能是一個比較負面的一個詞，就是房子漲了你去搶，房子跌了你不去買，就可能有時候和市場是反著來的。之前我們理解的買漲不買跌，它盯的是現在的房價，現在房價運行的情況是在漲還是在跌，但是我這個買漲不買跌是指對未來房價的一個預判，就看這個樓盤它未來漲價的概率大，還是下跌的概率大。
我們知道，賣的越好的樓盤，它越難以有下降的動力，上漲的概率往往會更高，房子不愁賣。那麼還有一些樓盤比方說賣不掉，它降價、優惠、促銷，這種概率可能就會比漲價的概率要大得多。所以要跟著去化去買房，你要判斷它未來的趨勢是上漲的概率更大，還是下降的概率更大。如果說你兼顧升值的話，我們當然選擇在未來上漲概率更大的一些樓盤，而一些明顯有下降的趨勢或者說下降概率更大的樓盤，可以適當的來進行規避。著眼於未來房價趨勢，買能漲的要漲的，不買或者說少買那種確定要跌的。
後面板塊的分化會越來越明顯，看看清趨勢，要會有一個判斷，我建議一個簡單的判斷，就是說我之前反覆說的“跟著去化去買房”。越是賣得火，有時候大家都去搶，這種樓盤它越是大概率不會錯，而且它上漲的概率會更大，越是一些冷門的大家都不去買的，一定有它的原因的，賣的不好後面降價的促銷優惠的概率就會更大一些，甚至說短時間內看不到它上漲的希望。
南京樓市有望告別高地價
提升樓盤品質或成現實
一批人有望住上好房子
2、主持人：
剛剛秘書長給了我們大家一個建議，就是買房跟著去化走，最近2020年南京國有建設用地供應計劃出來了，商品房用地創下了7年的一個新高，說明政府在加大推地，背後能反映出什麼樣子的一個問題呢？
張輝：
昨天國土部門發佈了今年的供地計劃，今年南京商品住宅用地計劃供應量是672公頃，創了7年新高。實際上在16年之前，南京每年的商品住宅供地量在500公頃左右。應該是在2017年，當時樓市比較火，開發商搶地的現象也很嚴重，出了很多高價地，甚至一度出現了麵粉超過麵包的現象。當時為了平抑地價，南京發佈過一個5年的土地出讓計劃，根據計劃就要從2017年開始，每年逐年的來增加土地供應量。
從最近幾年來看，基本上也是按照這個計劃來進行做的。從2017年開始，每年的供地量其實都在增加，我們從500公頃到去年已經達到了620公頃了，那麼今年要到672公頃，又有一定程度的放大。
土地供應量的增加，一個最直接的影響，會改變土地市場的供求關係，滿足開發商的拿地需求。那麼供求關係被改變了之後，就有助於地價的平穩，甚至有可能局部地區，地價出現下降也都是有可能的。因為供應沒有這麼緊張了，開發商也不用這麼瘋狂的去搶地了，更多的會考慮今後房子能不能賣得掉，有沒有錢賺，就不會去高價搶地了。
看到這樣一個計劃，我當時就說，南京是不是要告別高地價的時代了。從目前來看，確實有這個趨勢，南京的地價可能會趨於平穩。那麼對於房價的平穩是有幫助的，因為地價下來了，硬成本下來了，房價相應的後面也會走穩，甚至有些區域如果地價往下走的話，房價可能跟著也會往下走。我覺得對南京的城市發展，對我們老百姓買房人，都是一個好事。大家可能今後買房子，第一個供地量大了，今後上市的房源量就會增大，房子不會這麼緊張了，大家可選擇的樓盤就多了，可以盡情地挑選喜歡的，而且房價可能也不會像之前漲的這麼猛了，可能就會比較穩了，甚至有些區域可能還會降了，可能今後的剛需盤可能也會越來越多了。
告別高地價時代，對於南京實現住有所居、住有宜居，對於南京吸納人才、發展產業有很大幫助。以前我們經常說高房價擠壓走了很多人才，對城市發展不利。那麼房價平穩有利於吸引人才，有利於人才落戶，有利於南京經濟和城市的發展，這是一個好事。
還有一個最大的好處就是，有利於開發商開發出高品質的好房子。以前高地價的時代地價太高了，樓市調控又限房價，把開發商的成本和利潤壓縮得很低，他想提高品質，但是沒有成本空間。那麼現在把地價如果降下來，有利於給開發商更多的成本空間，而且房源量的增加會增加市場的競爭激烈程度，也會推動開發商提高品質，脫穎而出，想自己房子賣的好，你要把房子建好，開發出更多高品質的房子出來。
這種勢頭持續下去的話，理論上可能會造成房價平穩，可以買到可能更多又好又不貴的房子，對買房人、對城市發展也是有好處。開發品質提高了，一個個小區的開發品質提高了，整個城市的開發品質也就提高了，開發水平也提高了，所以說不管對買房人、對這個行業、對這個城市來說，我覺得也都是一件好事情。
當然了，供應量的增加也是適度的，也考慮到南京城市未來的需求，因為南京的人口也在增長，供應也需要相應的有匹配的去進行增長。也不能放的過量，過量對市場的衝擊也會比較大。所以南京這個量既放大，但是又保持了一個比較適量的水平，我覺得這個度把握的還算是比較不錯的。
關鍵是看後面，要觀察一下地價變動的趨勢。我們希望能夠成為一個重要的推手，能夠推動房價的平穩，能夠推動整個的房價的結構體系更加的優化。剛才說到板塊之間的分化，供應量增加了，那麼導致地價和房價梯度也會逐漸的拉開。因為整體供應量增加了之後，整體市場更加平穩的話，市場可能就會出現有漲有跌。所以說梯度也容易拉開，也鼓勵開發商開發好產品，好產品今後可能就會實現優質優價，賣得也好，也能實現更高的價格和利潤。所以說我覺得這是一個比較積極的事件。
當然最終還要看今年的實際出讓量能達到多少，實際和計劃看是不是相吻合的。從過去幾年來看的話，實際的供應量和計劃的基本上都是差不多的，甚至還是略有增加一點點，基本上就按計劃來進行完成的。但是可能還會完成超標一點點，比方超標3%、5%，過去幾年觀察基本上都是這樣一個情況。我估計今年完成的情況應該也是差不多，應該能夠完成。所以說我覺得對南京樓市發展應該是一個健康平穩的狀態。
當然了理論上是這樣的，我們還希望有更多的一些推動措施能夠提升品質，這個是最重要的。我們之前說前面因為限價，因為調控讓很多開發商減配，做出了很多很差的房子，但是今後我們希望南京的這些舉措能讓大家能住上更多更好的一些房子。
今年的核心任務：
穩價、保量、提質、理性
3、主持人：
因為受到疫情影響，現在雖然看上去上市量很大，有的房子賣得也不錯，但是是不是未來還是這樣的一個樂觀的狀態？
張輝：
從供應方面，因為過去兩三年供應的土地，開發商都在加快開發，都在實現資金回籠，所以上市量今年可能還會保持在一個比較高的水平。現在政府也在加強預期管理，每個季度之前都會發佈下一個季度要上市的樓盤數量和房源規模。今年的上市量雖然受到疫情的衝擊，雖然受到開工對銷售條件有一定的影響，但總體上市量還應該是非常充足的，今年絕對不會缺房子買。
我更擔心的是需求量，因為需求量受到疫情衝擊，不少企業受到了一些裁員、降薪，對購買力是有衝擊。那麼對於一些中小企業主來說，因為公司經營的下滑，也導致了他的收入下降，購買力下降。
所以說對剛需、對一部分改善，可能會有一定的衝擊。所以我覺得今年市場供應是不用愁的，核心任務就是穩價、保量。就是穩住房價，繼續穩房價。另外就保量，保證市場成交量，保證市場的活躍度，主要是保成交量，供應量基本上問題不大。另外一個主題，今年還應該提質。藉助今年這樣一個契機，鼓勵開發企業能夠提高開發的品質。
還有一點希望大家能夠都保持理性，包括從政府賣地到開發商買地，到開發商賣房、老百姓買房，包括媒體宣傳等各個方面，希望大家都能保持理性。因為一個理性、健康又平穩的市場，才符合我們這個行業發展的一個長遠的目標和利益，我們希望這個行業能夠健康持續的、長期的發展下去。
閱讀更多 輝哥說樓市 的文章
