夫妻离婚分得的房产，这样做才能保证自己的权益
---房产科普系列（3）
结婚的时候都说要天长地久。现实却往往是一段婚姻的存续时间，还赶不上房贷30年的时间。
要离婚了，就要分财产，作为财产里面最主要的一个资产房产，到底怎么分割？离婚后，贷款的房子，谁来还贷款？离婚后分得的房子，要出售应该怎么做？
离婚房产的分割，需要做离婚析产，把房屋产权过户到自己名下。
只有做了析产，过完户，离婚后分得房产，才算真正意义上属于你个人。离婚后如果不做析产，即便你的离婚协议书上，确定房产归属于你，你仍然无法出售房产，想要出售就必须做析产。
什么是离婚析产？离婚析产需要缴纳个人所得税？
离婚析产指的是，夫妻离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，如果是婚前的个人财产就不能用于分割。
离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。
房屋过户一般是要收取个人所得税的。但是，如果个人通过离婚来取得的房产过户，以下情况是可以得到免除或者减免个人所得税的。
1， 如果是因离婚办理的房屋产权过户手续，可以免收个人所得税。
2， 个人转让、出售离婚析产房屋所得的收入，可以扣除财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税。财产原值指的是为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
3， 个人转让、出售离婚析产房屋所得的收入，符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。
如何办理离婚析产？
1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证；
2、到房产所在的房管局申请"离婚析产的转移登记"并提交材料。
3、到房管局办理免征契税申请；
4、房管局交资料、缴费（住宅80元、非住宅500元）；
5、领取新房产证。
非常受关注的几个离婚析产问题。
- 贷款未结清可以做离婚析产吗？
房产若有未还清的贷款或处于抵押状态，是不能做离婚析产的，必须还完贷款或解除抵押才能进行财产分割。
- 婚前贷款买房，离婚后房产怎么分？
1，婚前男方或男方的父母出资贷款买房，房本上写男方的名字，婚后房产证没有加名，但是，女方进行了房贷共同还款。
这种情况，离婚时房产属于男方，女方无权分割，男方要把女方共同还房贷的那一部分钱还给女方。
2，婚前男方或男方的父母出资贷款买房，婚后增加了女方的名字。
婚后男方增加了女方的名字，默认为赠予，离婚的时候，男方和女方共同分割房产。
- 婚前全款买房，离婚后房产怎么分？
1，婚前男方或男方的父母出资全款，买房房本只写了男方的名字。
离婚时房产属于男方，女方不得分割房产。
2，婚前男方全款买房，婚后增加女方的名字。
离婚时，夫妻平均分配房产。
3，婚前男方、女方父母共同出资全款买房，房本上面写了男方和女方的名字。
离婚的时候，夫妻按出资比例分割房产。
- 婚后买房，离婚后房产怎么分？
婚后买房，不论全款或贷款，不论房贷是谁在还，也不论房产证上写谁的名字，房产属于夫妻共同财产，离婚的时候平均分割房产。
总结
通过离婚析产进行房产过户，是免收或少收交易税费的。只有析产过户后，离婚所分得的房产才真正意义上属于你。
同时，房屋过户是需要夫妻双方证件的，为避免纠纷，最好，离婚协议下来后，做一个离婚协议的公证，公证完毕后，可以单方申请离婚析产。
世事无常，既然已经走到离婚这一步，那我们就按法律的规定把财产分割清楚，然后，体面的分开。
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