臨近年底，各路樓市總評榜即將出爐
大家用幾萬字PPT無非想證明一個結論——
武漢樓市“風景這邊獨好”
很像今年諾貝爾經濟學獎專題
貧窮的本質是什麼？解決之道呢？
這玩意兒要說清，至少需要四個字
——本質是“沒錢”，解決是“發展”
專家們為此深入全球最窮犄角旮旯調查
哥想問，諾爾貝評獎，辛苦分佔多大權重？
房地產就是樸實無華，且枯燥
不過今年樓市有個信息引起哥注意
——武漢銷量TOP10排行榜
今年大概率頭二把交椅是保利萬科
有什麼意外嗎？
他們N年不都是武漢樓市巨無霸？
有
從光谷起家揮師大武漢的TOP2
已經在光谷沒盤了
（注：公開招拍掛無土地儲備）
1
那麼今天的主題是開發商野史？
不是。
今天是一篇正兒八經的板塊分析，
主角兒是光谷。
但光谷光環太耀眼，每天被380度吹捧，哥已經無從下嘴，只好劍走偏鋒。
說萬科保利徹底打開武漢市場，是從光谷切入，相信行業都沒什麼異議。
當年萬科紅郡，城市花園項目，說是武漢房地產啟蒙，絕不為過。
哥作為行業小白，至今無法用語言描述第一眼看洋房的震撼，媽的怎麼人可以這麼聰明？
至於城花璟苑，魅力之城，萬科嘉園，包括保利花園，保利茉莉公館，作為最早一批光谷房地產拓荒者，已經是關山地標擔當。
這一晃都快20年。
時值今時今日，TOP2在光谷基本已經沒有項目。一代光谷王，徹底和故土，say了拜拜。
其實不止TOP2與光谷友盡，整個TOP10都跟光谷，若近若離。
三局/地產集團這種國企央企不談，恆大沒有東原沒有金地也沒有，奧山碧桂園的光谷項目，在各自公司也算不上頭號功臣。
唯一龍湖，抱著光谷大腿，衝上TOP4。
光谷絕對武漢樓市的糧倉擔當，過去4年武漢房價漲幅最大的板塊。
卻跟武漢樓市TOP10如此疏遠，實在有點不科學。
是TOP拋棄光谷，還是光谷再見TOP？
2
哥問過一家TOP投資總，他是這麼解釋與光谷的分手——
我們只會選擇城市最有潛力板塊，一次拿個上千畝地，充分發揮自身“大盤運營”優勢。
至於光谷，潛力已經充分兌現，不是說沒有未來，而是大家都認同現在。
開發商不再有拓荒紅利，不能發揮TOP開發商強項。
這回答雖然很官腔，但不能說假，他非常真實。
背後深刻的原因是——光谷變了 。
TOP開發商，多多少少都是“快週轉”立命。
在售樓盤平均價格中等略偏下，以量取勝，規模規模還是規模。
極端如恆大，一個20、30萬方的項目，以他的體系架構去做，意義不大。
不如一次拿個上萬畝，哪怕偏到四環外，以他的能量也能幹。
但是這種模式，和今時今日的光谷不再匹配。
光谷不再對流量型開發商敞開懷抱。
現在劃重點——
光谷不求著開發商，他對城市未來形態有更高追求，所以他對開發商的訴求是，“配合我”。
我們看看這幾年在光谷東以及花山拿地的開發商，除了不計成本相互抬樁的GQ，幾乎全部都有“殺手鐧”——
儘量裝著不像開發商。
我們以TOP10唯一的光谷利益即得者說事，假設沒有天街，大概率龍湖也跟光谷絕緣。
要麼你是瑞安龍湖中糧三局之流，房子蓋得好不好，姑且不論，但你會幹天地、天街、大悅城、設計之心……用城市綜合體，為片區做配套。
開發商規模不大？不要緊，你只要是“雜家”。
國採，能幹“國字頭”會展中心；綠地，熱搜寵兒，全國各地建大柱子；
哪怕奧山、紐賓凱這種本土開發商，你也不要小覷，人家有冰雪奇緣，或者能做帝斯曼、時間鹿、滑翔傘……
說穿了，以產業公建之名，得光谷住宅紅利之實。
你沒有產業公建之名？
要麼你是人民幣玩家，敢把地價拍到房價；
要麼你特別擅長產品本身；
綠城建發，皆是如此。
沒有一絲一毫土地紅利空間給你，硬槓產品力啊，難不難？難。
光谷在購房者眼裡是肥肉，在開發商眼裡不見得。
肉都吃光了，現在光谷啃的都是硬骨頭。
這就是那個投資總的潛臺詞。
以上兩條路，都不是TOP2擅長的。
他們是那種很老派的開發商，至少在武漢表現如此——深度捆綁城運，踩準城市擴張節點，提前佈局超級大盤，拿走最大城市紅利。
只好，分手快樂。
3
上面說了這麼多，跟咱們普通購房者有啥關係？
也沒有啥板塊分析啊？
其實通過光谷對開發商選擇偏好，能說明很多問題。
比如大開發商多半認為，光谷樓市正進入“橫盤”。
注意，開發商是短週期思維，購房者可以長週期判斷板塊。
但如果TOP都認為沒土地紅利，意味著購房者短期也很難獲利（除非有明顯限價差）。
而且光谷作為典型新城/新區，一個症狀表現明顯——不確定。
他的喜好，重心，規律甚至興奮點，依然在不算穩定狀態。
光谷不是歷史沉澱出來的城市，而是產業鏈上誕生的城市。
他用30年走過漢口300年的路，這過程中，有很多“有形之手”。
大手對光谷房地產意義深遠的劇變，至少有三次。
第一次，光谷擴容。
最初，光谷僅僅是指吳家灣圍繞郵科院的11平方公里範圍。
1999年6月，武漢將洪山區所屬的鋼鐵、群英、關山、曙光村交由光谷託管。
為什麼光谷第一次擴容，向華工方向，不向武大街道口方向？
往街道口方向擴容，魯巷到街道口之間也有廣闊土地空間，還能跟主城區連接成片。
光谷的的算盤是——
以產業，帶動武漢向東的城市化。
請注意，“城市”而不是“產業園”，這是房地產價值底座，光谷和沌口命運分叉。
第二次，城市價值裂變。
雖然有城市化考慮，但光谷定位依然是國家級開發區。
2008年，被國家納入實施自主創新戰略的核心基地。其中有一條，建設用地不得擅自改變土地用途，不能用於房地產開發。
很多新區/新城，最大痛點是“職居不平衡”，房地產跑得比產業快太多。
光谷的不平衡，是房地產土地供應受限，跟不上產業人口導入的速度。
光谷樓市“供不應求”的起點，就在這裡。
這兩個階段，是光谷城市紅利大爆發期，產業/人口紅利吃到飽，最適合流量型開發商大展拳腳。
以上大家看下就行，畢竟都過去了，最猛的是第三次。
4
很長一段時間，光谷外溢方向是南變，與江夏連接成片。
標誌性事件——2008年武漢城市圈兩型社會示範區獲批。
很快，在武漢和南部鄂州交界處，打造“梧桐湖新城”，承接光谷南擴產業外溢。
2015年之前，如果光穀人買不起關山，那麼最受關注的區域是哪裡？
沿著民族大道往南，一直延伸到湯遜湖一帶。
光谷東，還是一毛不拔的光谷鄙視鏈末端。
2014年，關山大道房價在1.1萬，而作為光谷延伸重點方向的光谷南，環湯遜湖房價大概8000。湯遜湖在整個光谷房價體系裡，屬於第二梯隊。
這種格局至少維持10年（2005~2015），然後轉眼就被顛覆。
2016年，光谷中心城橫空起勢。
其實規劃早就有，只不過大家根本不相信，但2016年，市場不得不相信。
管委會確定搬遷，IP級體育賽事落戶，各種預期引進的配套正式簽約入駐……
瞬間，光谷東飛上風口，這是一個老三幹掉老二的故事，從此光谷南插不上嘴。
光谷列車一直向南行進，突然被90度大轉向東。
緊接著是武漢樓市最瘋狂的三年，2016~2019年。
長期不入流的光谷東，房價從6000飆升至1.8萬。
全光谷領漲。
曾經光谷高級地段關山大道，很幸運有新盤在售，房價從1.1萬到2.3萬。
幅度不輸大盤。
那麼曾經的第二梯隊光谷南呢？
從8000，漲到1.3~1.6萬（限購區），而非限購區（五里界）毛坯在9000水準。
光谷南已經被擠到第三，甚至慢慢都跟不上後起之秀花山。
如果沒有光谷中心城，“花山”根本不是光谷的花山。
2015年之前，徐東青山和光谷客源，在花山三分天下。
現在，幾乎全是光谷外溢。
5
光谷的不穩定，不僅讓TOP開發商無所適從，隨之而來，整個光谷房價體系都進入重塑期。
按照光谷未來規劃，一主兩副格局。
主指光谷中心城，兩副，一個是魯巷/關山，一個是後花園花山。
但是房價體系，目前遠無法匹配規劃格局。
副中心關山大道，房價2.4萬；
後花園花山，長期以來一直被開發商解讀為中心城外圍（相距5~7公里），但地價突破過於兇猛，新項目房價進入2字頭區間。
對比光谷中心城1.6~1.8萬的房價，副中心/後花園，統統都比輻射原點更貴。
關山大道尚可以理解，離譜的是花山——中心城的價格關係。
中心城被死死摁住+無後續住宅供應，而後花園卻極度放飛自我，於是徹底破壞掉塊價格發現機制。
你怎麼解釋，都很難向市場坦白這邏輯。
中心城尤其是光谷五路沿線，是光谷東區域價值最高的板塊。
這裡未來匯聚最多的城市/產業資源。
目前新導入的產業人口，就一個訴求
——讓我們買到房子。
好，那就最嚴厲限價+剛需搖號。
可這裡就業群體收入極高，房價收入比接近1:6。
一個很離譜的現象，武漢其他板塊剛需搖號，客戶幾乎都是七拼八湊湊首付，而光谷中心城剛需搖號，相當高比例是一次性付款。
典型價格無法真實表達市場。
6
要麼去最有未來的光谷東，分一坨商業你啃，真金白銀沉澱自持；
要麼你去花山，死扛產品力，一分錢土地紅利沒有；
要麼你去關山大道，砸錢舊改；
要麼撿漏個十幾萬方小地塊，聊勝於無；
……
開發商打開光谷的四種方式，哪哪條路都不好走。
那麼對於咱們普通購房者呢？
還是那句話，光谷樓市正進入“橫盤期”。
至於選籌的標準，哥認為把握一句話就夠了——這裡“該貴不貴，該便宜也不便宜”。
注：文中所使用圖片均源自於網絡。
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