合肥的張宇琴打算離婚。2018年8月，她到房產不動產權交易中心查詢發現，他同丈夫婚姻期間共同購買的一套總價120萬新房，她所佔的產權比例只有1%。她回憶起，當初購房時她轉賬50萬給丈夫，丈夫以她在外地為由，讓她簽署了一份授權丈夫處理購房事宜的委託書……
經過這波操作，有人說要離婚這套房她就只能分到1%了！要離婚真的會是這個結果嗎？夫妻購房時房屋產權該怎麼登記？
張宇琴說，房子總價120萬左右，首付5成，買房前，她向丈夫王川霖轉賬約50萬元，王川霖出資10萬錢，湊足了首付款60萬元。她回憶當初購房時王川霖以她遠在合肥為由，讓她簽署了一份授權委託書，授權王川霖處理購房相關事宜。出於信任2016年1月張宇琴簽了授權書。可沒想到丈夫拿著這份授權書在辦理產權登記時卻把房產份額的99%登記在丈夫名下，而登記到張宇琴名下的只有1%！
眾所周知，根據《物權法》規定，不動產物權以產權登記為準，同時根據《婚姻法》夫妻間對財產歸屬和份額如果有約定，則以約定為準。這個99：1的房產份額登記是否會造成離婚時妻子只能分到1%？
分析這個案件之前，楊律先給大家普及一下夫妻婚後共同購房產權登記的幾種常見方式：
1、房產只登記在一方名下，另一方不具名。
這種情況現實中很多，以前很多夫妻都習慣這麼做，畢竟登記在兩人名下很多手續都得兩個跑，有些夫妻就會嫌麻煩。
我曾親自見購房簽約時一對小夫妻互相表示房產登記對方名下、合同以對方名義籤，免得辦手續都得自己去，那次最終是女方獲勝。畢竟女方心理也清楚：房產證登記為一方單獨所有，但離婚時如果沒有一份特別約定，通常這房子還是認定為夫妻共同財產，不具名的一方仍有分割權。
2、房產登記夫妻雙方共同共有，不分份額。
這種情況也比較常見，而且現在越來越多，畢竟房產是重大財產，不登記上自己名字有些人可能不踏實，所以，越來越多的夫妻會把房產登記為共同共有。這種情況登記方式在離婚時分割份額，基本上與第1種區別不大。
敲黑板：相比較而言，1和2雖然離婚時分割標準差不多，但確實第2種登記方式更有利於對外保護夫妻共同財產。兩人共同具名可以有效防止一方單獨出售或抵押夫妻共同房產的情況。
3、房產登記夫妻雙方名下並明確份額，可能相同也可能不同。
這種登記方式不太多，其中有一些也登記的是各50%，最後效果跟共同共有差不多。做這種夫妻雙方財產份額不同的登記的，通常是有特殊原因，比如雙方出資不同要講清楚、一方有出軌行為給另一方的讓步和保證等等。
不管什麼原因，如果夫妻之間真的對房產份額作了特殊約定，那麼這房產就不是一般意義上的共同財產了，離婚時按約定份額分，約定1%離婚時就是1%。
當然，司法實踐是複雜的，回到這個案子，我到認為女方未必只能分1%，理由如下：
我們剛才說的第3種情況對份額的特殊約定，一般是要在夫妻之間形成書面約定的，意思表示必須清楚明確。就這個案子來講，丈夫拿到的是妻子辦理房產登記的授權，除非授權中明確了各自份額或者有證據表明雙方對份額確有約定，否則不能直接視為夫妻間形成了財產份額約定。從目前的授權書來看，授權的只是辦理手續，而沒有明確份額的問題。
在這個背景下，丈夫作為代理人在辦理房產登記時所做的份額區分，只有行政登記效果，不能直接等同於夫妻間的財產約定。而且作為代理人作出如此明顯侵害被代理人權益的行為，本身也是和代理關係的本意相悖的。以目前看到的事實和證據，訴到法院大概率是不應該按99：1的比例來分割的。
當然，準確判斷以最終展現的證據為準，這種99：1的登記確實對妻子有較大風險。要說這位妻子也實在是心太大了，家裡買了房，難道最後不看看合同、不看看房產證嗎？有些基本的風險意識和法律知識，還是應該具備的！
作者資料：楊文戰律師，北京市中盾律師事務所合夥人,中央電視臺“熱線十二”直播評論員並曾錄製《法律講堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一書，北京市律協合同法專委會委員。
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