如何理解住房不炒

中國的房地產市場已經如火如荼了三十年，總體而言就一個字“漲”，漲得天翻地覆，買了的人實現了財富的暴增，沒買的人唉聲嘆氣。開發商更是豪言壯語“房子不是給窮人蓋的”，但事實真是如此嗎？

今天就從邏輯上看看開發商的豪言壯語看是否能實現。

“炒”這個字是有學問的，有要求的，凡是能“炒”的東西必須有變現的途徑。因為所有“炒”的終極目的不是為了持有被炒的商品，而是能變現後的鈔票。“炒”本身只是一種等待，等待有人能夠將自己手上的商品買過來，最終實現盈利。

凡是可以“炒”的東西有這樣幾個特點：

第一，有人需要。這種需求必須是有效需求。比如我現在工資三千一個月，需要一部手機，這是需求，我可以買幾百千把塊的手機，也可以咬咬牙分期貸款買最新的手機，這些需求我都是夠得著的，屬於有效需求，但動輒幾萬甚至十幾萬的威圖訂製手機肯定就不在我的考慮之中。因為我買不起。如果所有的手機都是這個價位（最早的移動電話大哥大一部四萬多，當時的人均收入一年才兩三千），那我就只能選擇不用手機，改用固定電話了，甚至可能固定電話都不用，九十年代的家庭有多少有固定電話的。因為這個東西我買不起，雖然我有需求，但屬於無效需求。

房子也是一樣。衣食住行每個人都有需要，但是如果房價太高，怎麼夠都夠不著，那隻能選擇無視，或許心裡面有想法，但也只是想法而已。現在絕大地區的房價已經和當地的收入脫軌，換而言之，在當地工作的人只有極少數能買得起房子，房子除了賣給這極少數人之外就只能賣給更高一級城市工作的人群。比如一線城市工作，三四線城市買房，也就是現在俗稱的回鄉置業。但又出現另一個問題，如果在家鄉買房，那麼高一級城市的工作怎麼辦？如果工作和居住不能再一個地方，這個房子買下來的意義何在？如果回鄉工作，家鄉工作的工資又能否撐得起這套房子的貸款？實在是兩難啊！

第二，資源的稀缺性，房子到底缺不缺，見仁見智。一線城市有大量的外來人口，自然是缺口極大，但廣大的二三四五甚至十八線城市就不好說了，甚至有新聞報道，國家級貧困縣房價突破九千，我實在不知道這個底氣從何而來。資源的稀缺有兩種情形。第一是資源不可再生，比如說收藏品，畢加索一生就畫了那麼多，賣一副就少一副，毀一副就不可能憑空再畫一副，永遠只有那麼多。第二是人為控制資源的供應量，比如說鑽戒，其實全球的鑽石儲量一點都不少，但鑽石的開採量被嚴格的控制，每年只有這麼多，極少的供應量加上完美的營銷手段才造就了鑽石居高不下的價格。但房產不同，每年已經建好的房產有多少？正在動工的房產又有多少？想象這些，簡直讓人不寒而慄。如此多的供應量，如何保證價格能一直攀升？

第三，容易變現，現在房子的價格雖然高，但很多地方還不至於讓人高不可攀，所以看上去還有“炒”的空間，如果將出售價格下調的話，也不至於變現困難。如果房子再進一步集中到少數人手中，我估計變現就會變得極其的困難。套用現在的一句話，買得起房的早已經買了，買不起房的降價還是買不起。這就讓人很尷尬了。最終你的房子是賣給有房的有錢人還是賣給沒房的窮人？有錢人不缺房，沒錢人買不起。再加上國家政策一步一步緊縮，這就更令人頭疼。房貸是一個硬傷，香港就曾經經歷過一次房價斷崖式下跌。很多有房貸的都成為了負資產，房屋賣不出去，或者說即使賣出去也不能夠償還欠銀行的貸款。再加上我國的房貸屬於無限責任制，就是說如果房屋價格跌破貸款金額，拍賣後的資金不足以償還銀行的貸款，銀行是有權利繼續對房屋持有人進行追債的。絕不是簡單的將房屋甩給銀行就一了百了，銀行不會做你的接盤俠。

最後強調一點，房子現在真的不能炒了。我們不能僅憑經驗就斷定事情發展的規律，確實，過去三十年中，無數的經驗證明買房增值的正確性。但正確性不可能持續到永遠，就好像一個剛出生的孩子，可能一個月增重可以達到百分之三十，但如果你想他個個月都增重百分之三十，那這個孩子就生病了，如果不治療，會死的。

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