如何理解住房不炒

中国的房地产市场已经如火如荼了三十年，总体而言就一个字“涨”，涨得天翻地覆，买了的人实现了财富的暴增，没买的人唉声叹气。开发商更是豪言壮语“房子不是给穷人盖的”，但事实真是如此吗？

今天就从逻辑上看看开发商的豪言壮语看是否能实现。

“炒”这个字是有学问的，有要求的，凡是能“炒”的东西必须有变现的途径。因为所有“炒”的终极目的不是为了持有被炒的商品，而是能变现后的钞票。“炒”本身只是一种等待，等待有人能够将自己手上的商品买过来，最终实现盈利。

凡是可以“炒”的东西有这样几个特点：

第一，有人需要。这种需求必须是有效需求。比如我现在工资三千一个月，需要一部手机，这是需求，我可以买几百千把块的手机，也可以咬咬牙分期贷款买最新的手机，这些需求我都是够得着的，属于有效需求，但动辄几万甚至十几万的威图订制手机肯定就不在我的考虑之中。因为我买不起。如果所有的手机都是这个价位（最早的移动电话大哥大一部四万多，当时的人均收入一年才两三千），那我就只能选择不用手机，改用固定电话了，甚至可能固定电话都不用，九十年代的家庭有多少有固定电话的。因为这个东西我买不起，虽然我有需求，但属于无效需求。

房子也是一样。衣食住行每个人都有需要，但是如果房价太高，怎么够都够不着，那只能选择无视，或许心里面有想法，但也只是想法而已。现在绝大地区的房价已经和当地的收入脱轨，换而言之，在当地工作的人只有极少数能买得起房子，房子除了卖给这极少数人之外就只能卖给更高一级城市工作的人群。比如一线城市工作，三四线城市买房，也就是现在俗称的回乡置业。但又出现另一个问题，如果在家乡买房，那么高一级城市的工作怎么办？如果工作和居住不能再一个地方，这个房子买下来的意义何在？如果回乡工作，家乡工作的工资又能否撑得起这套房子的贷款？实在是两难啊！

第二，资源的稀缺性，房子到底缺不缺，见仁见智。一线城市有大量的外来人口，自然是缺口极大，但广大的二三四五甚至十八线城市就不好说了，甚至有新闻报道，国家级贫困县房价突破九千，我实在不知道这个底气从何而来。资源的稀缺有两种情形。第一是资源不可再生，比如说收藏品，毕加索一生就画了那么多，卖一副就少一副，毁一副就不可能凭空再画一副，永远只有那么多。第二是人为控制资源的供应量，比如说钻戒，其实全球的钻石储量一点都不少，但钻石的开采量被严格的控制，每年只有这么多，极少的供应量加上完美的营销手段才造就了钻石居高不下的价格。但房产不同，每年已经建好的房产有多少？正在动工的房产又有多少？想象这些，简直让人不寒而栗。如此多的供应量，如何保证价格能一直攀升？

第三，容易变现，现在房子的价格虽然高，但很多地方还不至于让人高不可攀，所以看上去还有“炒”的空间，如果将出售价格下调的话，也不至于变现困难。如果房子再进一步集中到少数人手中，我估计变现就会变得极其的困难。套用现在的一句话，买得起房的早已经买了，买不起房的降价还是买不起。这就让人很尴尬了。最终你的房子是卖给有房的有钱人还是卖给没房的穷人？有钱人不缺房，没钱人买不起。再加上国家政策一步一步紧缩，这就更令人头疼。房贷是一个硬伤，香港就曾经经历过一次房价断崖式下跌。很多有房贷的都成为了负资产，房屋卖不出去，或者说即使卖出去也不能够偿还欠银行的贷款。再加上我国的房贷属于无限责任制，就是说如果房屋价格跌破贷款金额，拍卖后的资金不足以偿还银行的贷款，银行是有权利继续对房屋持有人进行追债的。绝不是简单的将房屋甩给银行就一了百了，银行不会做你的接盘侠。

最后强调一点，房子现在真的不能炒了。我们不能仅凭经验就断定事情发展的规律，确实，过去三十年中，无数的经验证明买房增值的正确性。但正确性不可能持续到永远，就好像一个刚出生的孩子，可能一个月增重可以达到百分之三十，但如果你想他个个月都增重百分之三十，那这个孩子就生病了，如果不治疗，会死的。

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