人怕出名，猪怕壮。
最近，深圳楼市火的过头了！深圳金融系统严查经营贷、贴息贷款违规流入楼市的消息持续刷屏。
01
4月20号，人民银行深圳中心支行下发通知，要求各商业银行紧急自查，今年以来新发放的房抵经营贷。
1、自查今年以来的房抵经营贷余额。
2、重点是对借款下名下的实体企业做真实性调查，企业成立时间，是不是空壳皮包公司。
3、梳理贷款人自疫情1月25日发生以来新购房产做抵押的情况，以及计划申请做财政贴息的情况。
4、贷款后，借款人是否还有新增房产的监测情况。
紧接着4月20号下午3点多，深圳市中小企业服务局也发布通告称，最近，有报道个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息。
根据有关规定，
“贷款必须用于支持对象生产经营，不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。
该局将严格依照上述实施办法，会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。
一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。
这次有作假申请贴息的企业，估计吓尿了，都要被顺藤摸瓜查出来了。
投资客应该是没这个狗胆去骗政府贴息的，炒房本来就是人人喊打了，还敢去骗财政资金。
嫌活的太久了？应该没这么蠢。
02
深圳两部门之所以紧急下发通知自查，是源于中国基金报的一篇报道。
报道认为，近期深圳房价大涨的主要原因是：企业主全款买了房之后，用来做抵押低息贷款。正是源于投资客的涌入，利用银行在疫情之后放松抵押经营贷，加杠杆，才导致深圳房价快速拉升。
最为恶劣的是，报道认为投资客还吃了政府补给中小企业的疫情贷款贴息。深圳的利息补贴总共是30亿吧。
看完这篇报道，确实挺吓人。
但我觉得把深圳房价上涨归结于投资客加杠杆做经营贷，是有点夸张了。
还是要用数据说话，我特意问了深圳贝壳研究院院长，她给了我一个数据。如下图：
从上图可以看出：今年2-3月，深圳学位房的占比上升很快，占了18.8%。投资客相比去年占比也上升了，去年是4点多，今年上升到7.2%。
那买学位房的是刚需还是投资客呢？
院长说他们还特意去做了调查，学区房大多数都是刚需，买来给孩子上学用，比较愿意为学区溢价买单。
因为学区房都太贵，所以投资客看的多，买的少。
从上图看的出来，学位房、刚需、改善加起来，占比已经超过9成。投资仅仅占比7.2%。
03
我也问了金融中介，年后做经营贷的客户量并没有上升太多，投资客老司机想买房的去年底之前早就入市了。
银行的人告诉我，从3月初以来，深圳多开放了十几个征信点。福田的征信点每天都是排不完的人，都是打征信去做贷款的。
但这些并不是做抵押贷，因为抵押贷打征信是银行帮客户打，只有信用贷是客户自己打征信，因为疫情影响，很多人现金流受影响，需要办些信用贷做周转。
昨天看到银行要查贷款走向，有个小伙伴很着急的问我怎么办。
他贷了700万，手上只有300万现金，万一银行查到资金流入楼市，要追回资金，他说是不是要去准备借高利贷还上。
他做了两笔抵押贷，都是拿红本抵押的，第一笔是去年底，贷出来买了第二套房，第二笔是今年4月，准备随时打新盘投资第三套房。
到底有多少资金是做经营贷去买房的？这个没有数据，只有银行知道。
银行客户经理自己跟我说的，其实只要银行想查，现在是大数据时代，都能查到资金去向，就看认不认真去查了。
客户贷款是干什么去的，其实客户经理自己心里门清。
他们为了完成贷款任务，才不管你资金是干嘛去呢，你说实话是拿去买房，他一样想要贷给你。
不断降准，钱那么多，总要放出去才行啊。
最近，常有银行客户经理老催我贷款，直接跟我说经营贷比房贷利率低，让我换了划算。
04
所以总的说来，市场上确实是有很多投资客拿经营贷炒房的，但这个现在也没有数据。
不过可以肯定的是，从院长给出的数据判断，以及我对深圳楼市的了解。
深圳房价的上涨，罪魁祸首肯定不能算在经营贷头上，顶多只能说是经营贷助推了房价的上涨，毕竟放水嘛，钱就多了。
但投资客占比总共也不到10%，他们能掀起市场上多大的风浪呢？
而且深圳也不是普涨，而是明显分化。
深圳房价上涨，很明显是去年9月取消豪宅税之后，成交的税费成本明显降低，引发业主纷纷上调价格。
而为什么只涨中西部，东部不涨呢？这跟购房资金集中流向中西部中心区有关。
我之前也说过，深圳哪怕是刚需，他们买房都非常注重升值空间。平常我助理接触的客户中，大多数都是南山区工作的人。从概率上来看，很少有在罗湖、福田工作的，说明南山区大公司多，高收入人群相对多，购买力也相对强。
哪怕是只有400万的预算，他们都不愿意买龙岗，都想买中西部。你要他买东部，他会说东部不涨啊，不想买。
而咨询我的人中，想买深圳房子的，不管是刚需，改善，还是投资客，也是热衷于买中西部地区，因为概念多，认为升值空间大。
因为其他城市也有经营贷，大家一样可以通过经营贷去换房贷，一样可以拿房子去做抵押贷款再投资买房，为什么就炒不起来呢？
因为一个城市的涨跌关键不是经营贷那个小口子释放出来的资金，而是需要调控放松一点，带来市场需求的释放才行。
05
作为一个资深地产投资人，我有几句心里话想说：
1、深圳房价本质不是经营贷炒高的，也不是黑中介和个别自媒体炒高的。
房价高背后有过去十几年全国性的货币增发，还有深圳特殊的人多地少、人口结构年轻、外来人口流入快、住房自有率低、经济发达、高科技领先、城市发展迅猛、收入高、资金汇集等等强劲的基本面因素。
2、深圳房价最近整体其实还是稳定健康的，不要只盯着大涨的宝中等区域，要看整体。
宝中最近确实涨的多，但是前三年没怎么涨，大家怎么不提？拉长时间周期看，涨幅就不刺眼了。
此外，中部的福田、大浪、坂田、观澜、平湖等，东部的罗湖、布吉、莲塘、沙头角、盐田、大鹏、横岗、大运、龙中、坪山、坪地等等，你可以找到一大堆区域，一大批楼盘，房价根本就没怎么涨，有的区域还有下跌，有的区域房子根本卖不出去。
3、不要以为深圳房价都是20万、30万的天价，上述说的没怎么涨的区域，其实还有很多便宜的房子，3万、4万、5万的还有一大片。只要你耐心淘房，各个收入水平的都能在深圳安家。（但绝不是保证每个人都住深圳湾）
不要只盯着深圳湾20万的海景豪宅，深圳还有3万的海景豪宅呢。还有10几年不涨反跌的房子呢。不相信？看看下面：
4、最近其实也就是热点区域二手房火热，新房整体控制的还是很好的，深圳新房限价一直执行的是比较严格的。
当然啦，上半年中心城区新房住宅供应阶段性青黄不接，但深圳也刚刚出台了政策，加快新房入市步伐。
5、炒房，炒是一个短期概念，但现在限售三年，如果买新房，算上预售到拿到证时间，往往要5年后才能卖，这个已经不能算短炒！
以我观察，身边很多朋友最近半年买房，更多的是自住换房。近期买房的，又多了防通胀避险、长期资产保值增值、资产配置的需求。
限售条件下根本不支持短炒，不要把深圳买房人都当炒房客。
6、至于报道说的，“短期过桥资金，全款买房，再抵押经营贷，贷款七成出来。”这种操作只是传说中的理论案例，可能有，但绝对不是最近半年深圳楼市成交的主流，只是少数的现象。
因为这其中其实有很多不确定性风险，绝大部分人是不敢这么做的。
而且疫情期间没法看楼，真正二手成交上来也就是3月中到现在，满打满算一个来月的事情，而上述操作整个流程一个月都难以走完。
不要把理论当实际。
很多朋友可能不太相信。最后分享下世联陈劲松陈总的看法吧：
推文摘自@柯视角
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