人怕出名，豬怕壯。
最近，深圳樓市火的過頭了！深圳金融系統嚴查經營貸、貼息貸款違規流入樓市的消息持續刷屏。
01
4月20號，人民銀行深圳中心支行下發通知，要求各商業銀行緊急自查，今年以來新發放的房抵經營貸。
1、自查今年以來的房抵經營貸餘額。
2、重點是對借款下名下的實體企業做真實性調查，企業成立時間，是不是空殼皮包公司。
3、梳理貸款人自疫情1月25日發生以來新購房產做抵押的情況，以及計劃申請做財政貼息的情況。
4、貸款後，借款人是否還有新增房產的監測情況。
緊接著4月20號下午3點多，深圳市中小企業服務局也發佈通告稱，最近，有報道個別機構和個人弄虛作假，將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息。
根據有關規定，
“貸款必須用於支持對象生產經營，不得用於併購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。
該局將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。
一旦發現並查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。
這次有作假申請貼息的企業，估計嚇尿了，都要被順藤摸瓜查出來了。
投資客應該是沒這個狗膽去騙政府貼息的，炒房本來就是人人喊打了，還敢去騙財政資金。
嫌活的太久了？應該沒這麼蠢。
02
深圳兩部門之所以緊急下發通知自查，是源於中國基金報的一篇報道。
報道認為，近期深圳房價大漲的主要原因是：企業主全款買了房之後，用來做抵押低息貸款。正是源於投資客的湧入，利用銀行在疫情之後放鬆抵押經營貸，加槓桿，才導致深圳房價快速拉昇。
最為惡劣的是，報道認為投資客還吃了政府補給中小企業的疫情貸款貼息。深圳的利息補貼總共是30億吧。
看完這篇報道，確實挺嚇人。
但我覺得把深圳房價上漲歸結於投資客加槓桿做經營貸，是有點誇張了。
還是要用數據說話，我特意問了深圳貝殼研究院院長，她給了我一個數據。如下圖：
從上圖可以看出：今年2-3月，深圳學位房的佔比上升很快，佔了18.8%。投資客相比去年佔比也上升了，去年是4點多，今年上升到7.2%。
那買學位房的是剛需還是投資客呢？
院長說他們還特意去做了調查，學區房大多數都是剛需，買來給孩子上學用，比較願意為學區溢價買單。
因為學區房都太貴，所以投資客看的多，買的少。
從上圖看的出來，學位房、剛需、改善加起來，佔比已經超過9成。投資僅僅佔比7.2%。
03
我也問了金融中介，年後做經營貸的客戶量並沒有上升太多，投資客老司機想買房的去年底之前早就入市了。
銀行的人告訴我，從3月初以來，深圳多開放了十幾個徵信點。福田的徵信點每天都是排不完的人，都是打徵信去做貸款的。
但這些並不是做抵押貸，因為抵押貸打徵信是銀行幫客戶打，只有信用貸是客戶自己打徵信，因為疫情影響，很多人現金流受影響，需要辦些信用貸做週轉。
昨天看到銀行要查貸款走向，有個小夥伴很著急的問我怎麼辦。
他貸了700萬，手上只有300萬現金，萬一銀行查到資金流入樓市，要追回資金，他說是不是要去準備借高利貸還上。
他做了兩筆抵押貸，都是拿紅本抵押的，第一筆是去年底，貸出來買了第二套房，第二筆是今年4月，準備隨時打新盤投資第三套房。
到底有多少資金是做經營貸去買房的？這個沒有數據，只有銀行知道。
銀行客戶經理自己跟我說的，其實只要銀行想查，現在是大數據時代，都能查到資金去向，就看認不認真去查了。
客戶貸款是幹什麼去的，其實客戶經理自己心裡門清。
他們為了完成貸款任務，才不管你資金是幹嘛去呢，你說實話是拿去買房，他一樣想要貸給你。
不斷降準，錢那麼多，總要放出去才行啊。
最近，常有銀行客戶經理老催我貸款，直接跟我說經營貸比房貸利率低，讓我換了划算。
04
所以總的說來，市場上確實是有很多投資客拿經營貸炒房的，但這個現在也沒有數據。
不過可以肯定的是，從院長給出的數據判斷，以及我對深圳樓市的瞭解。
深圳房價的上漲，罪魁禍首肯定不能算在經營貸頭上，頂多只能說是經營貸助推了房價的上漲，畢竟放水嘛，錢就多了。
但投資客佔比總共也不到10%，他們能掀起市場上多大的風浪呢？
而且深圳也不是普漲，而是明顯分化。
深圳房價上漲，很明顯是去年9月取消豪宅稅之後，成交的稅費成本明顯降低，引發業主紛紛上調價格。
而為什麼只漲中西部，東部不漲呢？這跟購房資金集中流向中西部中心區有關。
我之前也說過，深圳哪怕是剛需，他們買房都非常注重升值空間。平常我助理接觸的客戶中，大多數都是南山區工作的人。從概率上來看，很少有在羅湖、福田工作的，說明南山區大公司多，高收入人群相對多，購買力也相對強。
哪怕是隻有400萬的預算，他們都不願意買龍崗，都想買中西部。你要他買東部，他會說東部不漲啊，不想買。
而諮詢我的人中，想買深圳房子的，不管是剛需，改善，還是投資客，也是熱衷於買中西部地區，因為概念多，認為升值空間大。
因為其他城市也有經營貸，大家一樣可以通過經營貸去換房貸，一樣可以拿房子去做抵押貸款再投資買房，為什麼就炒不起來呢？
因為一個城市的漲跌關鍵不是經營貸那個小口子釋放出來的資金，而是需要調控放鬆一點，帶來市場需求的釋放才行。
05
作為一個資深地產投資人，我有幾句心裡話想說：
1、深圳房價本質不是經營貸炒高的，也不是黑中介和個別自媒體炒高的。
房價高背後有過去十幾年全國性的貨幣增發，還有深圳特殊的人多地少、人口結構年輕、外來人口流入快、住房自有率低、經濟發達、高科技領先、城市發展迅猛、收入高、資金彙集等等強勁的基本面因素。
2、深圳房價最近整體其實還是穩定健康的，不要只盯著大漲的寶中等區域，要看整體。
寶中最近確實漲的多，但是前三年沒怎麼漲，大家怎麼不提？拉長時間週期看，漲幅就不刺眼了。
此外，中部的福田、大浪、坂田、觀瀾、平湖等，東部的羅湖、布吉、蓮塘、沙頭角、鹽田、大鵬、橫崗、大運、龍中、坪山、坪地等等，你可以找到一大堆區域，一大批樓盤，房價根本就沒怎麼漲，有的區域還有下跌，有的區域房子根本賣不出去。
3、不要以為深圳房價都是20萬、30萬的天價，上述說的沒怎麼漲的區域，其實還有很多便宜的房子，3萬、4萬、5萬的還有一大片。只要你耐心淘房，各個收入水平的都能在深圳安家。（但絕不是保證每個人都住深圳灣）
不要只盯著深圳灣20萬的海景豪宅，深圳還有3萬的海景豪宅呢。還有10幾年不漲反跌的房子呢。不相信？看看下面：
4、最近其實也就是熱點區域二手房火熱，新房整體控制的還是很好的，深圳新房限價一直執行的是比較嚴格的。
當然啦，上半年中心城區新房住宅供應階段性青黃不接，但深圳也剛剛出臺了政策，加快新房入市步伐。
5、炒房，炒是一個短期概念，但現在限售三年，如果買新房，算上預售到拿到證時間，往往要5年後才能賣，這個已經不能算短炒！
以我觀察，身邊很多朋友最近半年買房，更多的是自住換房。近期買房的，又多了防通脹避險、長期資產保值增值、資產配置的需求。
限售條件下根本不支持短炒，不要把深圳買房人都當炒房客。
6、至於報道說的，“短期過橋資金，全款買房，再抵押經營貸，貸款七成出來。”這種操作只是傳說中的理論案例，可能有，但絕對不是最近半年深圳樓市成交的主流，只是少數的現象。
因為這其中其實有很多不確定性風險，絕大部分人是不敢這麼做的。
而且疫情期間沒法看樓，真正二手成交上來也就是3月中到現在，滿打滿算一個來月的事情，而上述操作整個流程一個月都難以走完。
不要把理論當實際。
很多朋友可能不太相信。最後分享下世聯陳勁松陳總的看法吧：
推文摘自@柯視角
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