劉曉博 劉曉博說財經
4月9日夜，兩份重要文件全文印發，它們將至少對未來中國10年的經濟發展、城鎮化和房地產市場產生深遠影響。
第一份文件，是《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。
第二份文件，是《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，由國家發改委印發。
第一份文件，涉及土地、勞動力、資本、技術、數據等眾多要素。第二份文件，則主要是針對城鎮化的。而本文分析的重點，也偏重於土地、戶籍政策和城鎮化，而這些都是中國房地產市場的決定因素。
先看中央的“意見”，其中跟房地產行業有關的“看點”有：
政策1：制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。全面推開農村土地徵收制度改革，擴大國有土地有償使用範圍。
點評：此舉可以加大城市土地供應，有助於“有人口增量”的城市做大。可以增加農民的“土地收入”，可以讓更多土地“金融化”、“資產化”。
政策2：城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。
點評：3月12日國務院宣佈，把根據《土地管理法》應該由國務院掌握的兩個非常重要的審批權（涉及永久基本農田等）交給省級政府，這次又宣佈“城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責”。省政府擴權後，勢必支持省會、重點城市多增加建設用地，做大做強。而人口流失的城市，增長緩慢的城市，可以通過“耕地指標跨區域交易機制”減少建設用地，增加耕地，獲得補償。從而維持國家總耕地面積的穩定。
這對於省會城市、省域副中心城市是利好。這也意味著中國大城市化將提速！
政策3：深化戶籍制度改革。推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
點評：這意味著，內地除了北京、上海等非常有限的城市之外，其他城市都要進一步降低落戶門檻，加快落實1億農村戶口落戶城市。其目的，是通過城鎮化來穩增長、保就業。而城鎮化，主要靠房地產行業拉動。
“長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認”，應該是在三四線城市之間實施。比如一個人在廣東惠州工作了2年，又到中山市工作了2年，這時候想入戶中山，在惠州的兩年也可以視作在中山，這樣積分就高了很多。
“試行以經常居住地登記戶口制度”，則可以解決城市存量“非戶籍人口”的問題。比如有學歷偏低的農民工，在深圳或者天津生活多年，辦理了多年的居住證，雖然學歷低，也應該准予落戶。
總之，上述政策對房地產都構成長期利好，尤其是“有增量人口、高級別城市”。但國家政策之妙在於，只說城鎮化，不提房地產。
下面再看一下發改委出臺的“2020年城鎮化重點任務”，如果跟2019年那份“重點任務”對比閱讀，就可以發現很多政策亮點。
第一，落戶限制進一步放鬆，超大、特大城市也要降低門檻。
上面截屏，是2019年文件裡的表述。
上面截屏，是2020年文件裡的表述。
先解釋一下中國城市的分級。根據2014年11月國務院印發《關於調整城市規模劃分標準的通知》，中國城市分級為：
超大城市：城區常住人口1000萬以上；
特大城市：城區常住人口500至1000萬；
Ⅰ型大城市：城區常住人口300萬以上500萬以下：
Ⅱ型大城市：100萬以上300萬以下；
中等城市：城區常住人口50至100萬；
Ⅰ型小城市：城區常住人口20萬以上50萬以下；
Ⅱ型小城市：城區常住人口20萬以下。
最新的政策變化體現在：督促除個別超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市堅持存量優先原則，取消進城就業生活5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、農村學生升學和參軍進城的人口等重點人群落戶限制。推動Ⅰ型大城市探索進城常住的建檔立卡農村貧困人口應落盡落。鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制。
也就是說，除了北京和上海之外，深圳、廣州、重慶、天津這幾個超大城市，以及特大、Ⅰ型大城市的落戶都有顯著放寬，主要體現在解決存量問題，也就是長期生活在這些城市而難以落戶的人群。
“鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制”，這也是新出現的提法。按照這個提法，類似廣州增城、從化這樣城區，深圳的深汕合作區，天津的寶坻、武清等城區，都可以考慮取消落戶限制。
“推動超大特大城市和Ⅰ型大城市改進積分落戶政策，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例”也有新意。現在很多大城市都強調學歷、年齡，事實上成為新的落戶限制，這個新規定有利於打破落戶時的學歷、年齡壁壘。
總之，國家急於把人口引導到城市裡，因為居住地的變化，會帶來買房、租房等一系列需求，並帶動汽車、家電、家居、裝修等一系列消費。
第二，強調發展中心城市、都市圈和城市群。
在這份文件的第十條明確提出：
提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。
還有比這更清晰明白的表述嗎？未來就是要重點發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市（比如徐州、湛江、九江等），甚至不惜調整行政區劃。
調整行政區劃上，主要是兩個思路：一個是把中心城市代管的市縣變成區，比如鄭州周邊的新鄭、中牟、滎陽、新密變成市區，只是時間問題。此前四大直轄市內部代管的市縣，基本上都已經改為區。另外，就是面積小的大城市擴容，比如深圳、廈門的擴容也只是時間問題。
行政區劃的調整，最能帶動房地產市場發展，會產生一批新的“極點”，也就是所謂“被天上掉餡餅砸中的地方”，房價可以一夜之間大漲50%以上。
去年的文件裡，省略了“省內都市圈”，估計地方政府有意見，所以今年的文件多提及了很多都市圈。文件提及“支持南京、西安、福州等都市圈編制實施發展規劃”，還提及了“山東半島、黔中城市群”，這些都是省內的都市圈和城市群，而杭州都市圈（浙江大灣區）未被提及。
“成渝地區雙城經濟圈”跟去年一樣，仍然處於單列狀態，說明這裡是當前的重點發展地區。
第三，首次提出了對收縮型城市的“處置方法”。
去年的文件裡，發改委第一次提出了“收縮型城市”的概念。說白了，就是人口不斷流失的城市。
今年的文件“圖窮匕首見”，直接提出了處置辦法：
穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）。全面完成各省（區、市）設鎮設街道標準制定工作，合理推進“鄉改鎮”“鄉（鎮）改街道”和鄉鎮撤併。
啥意思？就是地方官員的烏紗帽，將跟人口掛鉤。如果老百姓用腳投票，都去了大城市。作為收縮型城市，你的“市轄區”就要減少，當然官員數量也要減少。最悲催的是，如果人口減少太厲害，城市級別或許會下降，甚至“撤市”。
至於搶來增量人口的地方，可能會升格。比如從縣下面的鎮，變成鎮級市。將來名片上“鎮長”變成“市長”，何等風光。不僅官員高興，老百姓也有面子，房價也會上漲。
這就是最有效的獎懲機制！
注意：在文件第十五條裡，再次提及了“優化行政區劃設置”。
第四，進一步明確了“建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜”，支持這些城市做大。
文件裡第20條提出：推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜……探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。
3月12日上述審批權從國務院下放到省政府的時候，我就撰文指出，這是為了支持中心城市做大。如今，發改委的文件確認了這個說法。
而且國家還提出“探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制”，這一招更猛。
這意味著，比如廣東省、北京市、上海市人口增量大，需要更多建設用地，但國家有耕地保護指標，之前只能在省內協調，騰挪空間小。但廣東、北京、上海可以向中西部省份購買“耕地指標”。
比如廣東要給廣州增加1萬畝建設用地，佔用1萬畝耕地，廣東省內很難騰挪，就到貴州買1萬畝耕地永久保護。廣東這邊就可以獲得1萬畝建設用地，但要給貴州支付費用。
這不僅有利於中心城市做大，也可以適度降低中心城市容積率。此外，它可能讓中心城市的舊改項目價值降低，因為增量土地來了，城市的邊界可以被突破了！
另外，在城市更新方面，之前強調舊改、棚改，也就是說：拆的多、提升的少。現在，國家更強調提升，而不是徹底拆建。
總之，4月9日公佈的兩份文件極其重要。如果你從事房地產行業，或者在房地產上有投資，一定要仔細研究。
結論只有一句話：趕快撤離人口流失的“收縮型城市”，早日擁抱“有顯著人口增量的、高級別城市”。否則，你的房子白買了！
閱讀更多 天天說錢 的文章
