2019年29家被監測房企合約銷售額超過1000億元、15家超2000億元，其中8家營業收入超1000億元。43家企業營收平均同比增長30.46%，90%的被監測企業調高了2020年的銷售目標。不過，根據南方產業智庫“冷眼看年報”專欄持續跟蹤分析發現，多數房企2019年均出現同比增速下滑的現象。而且有43家房企平均淨負債率達104%，11家短期負債超過現金。
當前，正值上市企業年報的發佈季。南方日報記者注意到，在南方產業智庫上市房企健康60指數（HFI-60）監測的60家上市房企中，至少有近50家已經發布了2019年業績的報告或預告。下面從營收、淨利、銷售和負債等多個維度對上述企業的財務健康狀況作分析。
整體營收和淨利增速放緩盈利空間承壓
在納入上市房企健康60指數監測、已發年報的43家企業裡邊，2019年營業收入平均同比增長率為30.46%，相比有關機構統計的2018年上市房企36%左右的同比增速明顯下滑。根據南方產業智庫“冷眼看年報”專欄持續跟蹤分析發現，多數房企2019年均出現同比增速下滑的現象。主要原因是近年來國內樓市整體規模擴張速度的放緩。從實際情況來看，43家房企2019年營收總額約為3.42萬億元，平均營收797億元，其中營收超1000億元的有8家，分別是碧桂園、中國恆大、萬科集團、融創中國、中海發展、龍湖集團、華潤置地、世茂房地產。碧桂園、恆大和萬科三家營收總額就達到了1.33萬億元，在所有43家房企的營收總額中佔比近四成，頭部效應非常明顯。同時，超500億元的21家，低於200億元的有11家。
值得一提的是，有13家企業營收同比增長率高於平均增速，而同比增長超過50%的有6家，其中合景泰富、中梁控股和保利置業三家企業營收同比增幅達70%以上。另外，路勁基建、北大資源、深圳控股、首創置業和瑞安房地產五家企業2019年營業收入出現同比負增長，業績下滑最嚴重的瑞安房地產同比下跌了58.17%。
在利潤方面，除陽光城尚未公佈淨利潤以外，42家房企淨利潤總額為4738億元，平均淨利率達到15.26%。2019年淨利潤達100億元以上的企業有12家，其中排行前三的碧桂園、萬科和中海發展分別為612億元、551億元和427億元，北大資源是唯一一家淨利潤虧損的企業，2019年淨利潤為-16.93億元。不過，從歸母淨利來看，超100億元的企業僅10家，排行前三的中海發展、碧桂園和萬科分別達到了416億元、396億元和389億元，與此同時，北大資源也是唯一一家歸母淨利潤為負的企業。從數據可以看出，中海發展的營收不及恆碧萬的一半，但歸母淨利潤卻高於這三家企業，其淨利率則達到26%，遠遠高於恆碧萬，足見其是所有上市房企中名副其實的“利潤王”。
南方產業智庫分析發現，除陽光城未公佈數據外，萬科、世茂、榮盛、碧桂園、融信、富力、中梁、美的置業、奧園、正榮、金科、遠洋、恆大和綠城14家2019年銷售千億元以上的房企，淨利率未能達到15.26%的均值，而正榮地產、保利置業、金科股份、佳兆業、遠洋集團、花樣年控股、中國恆大、綠城中國和北大資源9家房企淨利率低於10%。
2019年，43家房企的歸母淨利潤同比增長率平均達到了17.9%，處在平均線以上的房企有26家，另有17家處在平均線以下。其中有7家企業歸母淨利同比增長達七成以上，排前三位的綠城中國、合景泰富、中梁控股分別達到了147%、143%、99%。不過，國瑞置業、大悅城地產、遠洋集團、中國恆大、北大資源五家企業歸母淨利出現負增長，分別為-14.77%、-22.22%、-25.67%、-53.78%和-438.1%。
2019年淨利率前十
（截至2020年4月8日）
從上述分析可看到，43家企業在營收和淨利增速方面，已經出現較為嚴重的分化情況。在成長空間承壓的情況下，43家企業去年的平均淨資產收益率的均值為15.22%，與2018年相比並無太大變化。值得注意的是，深圳控股、越秀地產、綠城中國、國瑞置業、首創置業、花樣年控股、大悅城地產、遠洋集團、瑞安房地產和北大資源10家企業2019年平均淨資產收益率低於10%，北大資源作為唯一家負收益的企業，去年該項指標僅為-172%。
2019年度平均淨資產收益率排名前十
（截至2020年4月8日）
2019年平均淨資產收益率低於10%的房企
（截至2020年4月8日）
49家房企銷售平均增長23% 28家調高2020年銷售目標
2019年，在已經公佈銷售數據的49家房企裡邊，平均銷售業績為1626億元，平均同比增長率約23.25%。銷售超過500億元的房企達到了39家，而高於1626億元平均線的有16家，達1000億元以上的有29家，達2000億元以上的有15家，達3000億元以上的有萬科、恆大、融創、碧桂園、保利發展和中海發展6家。這6家企業的銷售額分別為6308億元、6011億元、5562億元、5522億元、4619億元和3436億元，其中碧桂園僅公佈了權益口徑銷售額。從銷售同比增長速來看，49家企業裡邊，25家房企銷售同比增長率高於23.25%的平均線，超過50%的僅建發國際、大悅城地產、華髮股份、金科股份、中駿集團、中梁控股6家，增速最快的建發國際去年合約銷售同比增長達到了105%。此外，有24家同比增長低於23.25%的平均線，其中華夏幸福、信達地產、珠江實業和瑞安房地產4家企業去年銷售出現同比下滑，下滑幅度分為-11.21%、-14.20%、-20%、-46%。
2019年合約銷售同比增長超三成的房企
（截至2020年4月8日）
據南方產業智庫不完全統計，在上市房企健康60指數監測的其中49家企業裡邊，有31家公佈了2020年的銷售目標。除遠洋集團、首創置業、新城控股三家維持或降低今年的銷售目標以外，其他28家均調高了2020年的銷售目標，佔比達90%，銷售目標同比增幅在1.69%至41.12%之間。其中，同比增幅在20%以上的有龍光地產、保利置業、綠城中國、花樣年控股、中國金茂、中國恆大和合生創展7家。中國恆大和合生創展的增幅分別達到了33.1%和41.12%。另外，增幅在10%以內的有碧桂園、富力、融信、華潤、融創、龍湖、正榮、中海、時代和雅居樂10家，調高11%到19.9%之間的有中梁、越秀、奧園、綠地、佳兆業、旭輝、瑞安、世茂、中駿、金科和合景泰富11家。可見，上市房企對2020年房地產市場的發展前景仍保持較為樂觀的心態。從規模來看，中小企業擴張的慾望總體相比龍頭企業更為強烈。
2019年銷售千億以上房企
（截至2020年4月8日，單位：億元）
2019年淨負債率超100%的房企
（截至2020年4月8日）
南方產業智庫分析發現，有11家房企短期債務在現金及現金等價物（不包括受限制資金）中的佔比超過了100%，短期債務風險已經非常突出。其中國瑞置業、北大資源、富力地產和中國恆大超過了200%，分別為1176.5%、761.6%、271.9%、248%，另外6家短債在現金佔比超100%的企業分別為融創中國、中國金茂、中梁控股、雅居樂、天譽置業佳兆業集團、合生創展。
為了緩解短期償債壓力，首創置業、綠城中國、雅居樂、龍光地產、旭輝控股、大悅城地產、路勁基業、正榮地產、中國金茂、華潤置地、中海發展和華髮股份2019年均發行了不等值的永續債券。
點評
社會經濟平穩發展離不開房地產的健康發展
5月，南方產業智庫即將發佈2019年度上市房企健康60指數。隨著粵港澳大灣區建設的深入推進，產業升級和人口流入為房地產業帶來了新的機遇和新的挑戰。房地產業在我國經濟和社會中具有重要地位。在“房住不炒”宏觀調控下，房地產業保持平穩健康運行，是關乎我國經濟發展和社會民生的重要議題。在此背景下，南方產業智庫和暨南大學經濟與社會研究院以及南方輿情數據研究院等有關單位共同研發推出《中國上市房企60健康指數（HFI-60）》，基於客觀的上市公司財務數據和輿情分析大數據，從財務狀況、內部管理、守法情況、社會評價、公共參與和前景戰略等多個角度，綜合評估房地產企業健康發展狀況，給房企把脈，以期把HFI-60指數打造成房地產行業的晴雨表。
在此之前，藉助南方日報和南方+融媒體平臺，南方產業智庫從3月開始專門開設“冷眼看年報”欄目，對數十家上市企業的2019年業績報告進行解讀。儘管年報披露期到4月底才能結束，然而，從目前已經發布年報或業績預告的四十多家房企中，我們已然洞察到整個行業過去一年的發展大勢。正如我們在四十多家房企財務分析中所看到的，高增長已經成為過去，2020年的中國房地產行業將轉入挖掘存量、精耕細作、強化服務的發展新階段。
2月和3月是抗擊新冠肺炎疫情最艱難的時間，從公開數據可以看到，樓市的交易被疫情強行調整到近乎休眠的狀態。所幸的是，在緊接著的年報發佈季，我們看到上市房企的高管們，對疫情造成的短期衝擊並不感到氣餒，反而普遍認為房地產行業長期向好的勢頭不會改變。正因為如此，大部分的房企依然調高了2020年的銷售目標。
誠然，高管們對前景的樂觀，體現的是他們對當前中國經濟平穩發展的信心。不過，與此同時，我們也要警醒，藉助高槓杆來玩轉規模擴張競賽的老套路在房地產行業依然還有不小的市場。從43家房企平均淨負債率達104%、11家現金已經覆蓋不了短期債務的現實可以看到，忽視原則的資本遊戲仍然在影響企業和行業的發展健康，甚至還可能拖累到整個社會經濟的平穩發展。在鉅額債務的壓力下，企業只能被迫陷入到“高槓杆——高增長——高週轉”的惡性循環。只要走不出這個怪圈，財務健康、產品質量、服務品質、行業秩序免不了就會被企業晾在一邊。從這個角度來說，沒有納入上市房企健康60指數監測的企業也應該來一次這樣的“體檢”。只有通過“體檢”，我們才能知道企業的真實健康狀態，才能帶著強烈的危機意識去改變以前過度依賴融資來維持高增長的思維慣性，才能以強烈的社會責任感去維護其他市場主體的合法權益和行業的可持續發展。
【記者】馮善書
【統籌】趙兵輝
【數據來源】上市公司年報
【出品】南方產業智庫
【作者】 馮善書
【來源】 智庫報告南方號
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