| PART 1 |
▲大江之星項目鳥瞰圖
近期，部分房產論壇傳出位於大江東河莊的大江之星計劃4-5月開盤、倒掛近萬的消息。
這個多次登上房叔推薦的閉眼搖樓盤真的要來了？
大江之星屬於捂盤項目，上一次開盤需追溯至2016年10月，之後剩餘兩幢高層、兩幢洋房至今未開，捂盤時長達3年近7個月。
金色和莊締造的財富故事，讓我們對大江之星懷有較大期待。
去年10月，直線距離大江之星約400米、捂盤2年多的金色和莊最後1幢高層領證，仍按2016年開盤均價“毛坯1.2萬元/平”入市。中籤家庭，從一二手房價倒掛利好中瞬時賺取近70萬溢價。
財富效應吸引2.8萬戶購房家庭參加搖號，創下杭州歷次搖號報名人數之最，搖號中籤率低至0.77%。
大江之星也可能按照金色和莊“老盤老價格”的定價模式走，潛藏房價倒掛帶來的財富效能，預定樓市下一個“萬人搖”和“閉眼搖”，那麼項目實地情況如何，究竟何時開盤？
| PART 2 |
產品解讀
大江之星由濱江和華成聯合開發，其中濱江集團負責產品設計、施工和物業管理，是濱江進駐大江東市場的首個項目，充滿濃郁的“濱江風”。
項目地形狹長，容積率高達3，規劃為6幢高層、2幢洋房和1幢小高層，高層9、10號樓和其他樓幢間被一條市政道路豐凱路分隔。
▲大江之星高層9、10號樓和其他樓幢間被市政道路豐凱路分隔
即便容積率較高，受益於洋房排布在高層南側，以及項目南面是商業綜合體和帝景園（6F）的低矮建築，項目高層採光較好。
▲大江之星沙盤實景
項目外立面材質為真石漆，人車分流， 內部園林綠植帶狀分佈，覆蓋面較大，景觀富有設計感，且修剪維護整齊。
▲大江之星高層9、10號樓區園林景觀
濱江樓盤的標配，寶藍色景觀水池，位於豐凱路東側住宅組團內，1、2號樓和6、7號樓之間，水面澄澈，從中可以看到濱江物業的服務水準。
▲大江之星內景觀泳池
公共景觀空間設計的不足之處有兩點。一是除綠植和景觀水池外，其他內部配套較少，只有少量兒童遊玩設施和健身設施佈置在架空層內；二是綠植園林間，沒有規劃較大的公共空間，不方便鄰里間的聚集交流。
樓幢內公共門廳等公共空間的裝修精緻，維護較為整潔。戶型則是項目的另一個亮點。
▲大江之星內部電梯門廳實景
大江之星戶型規劃為約79-136㎡，幾乎每個戶型都包含贈送面積，約89㎡戶型實得約104㎡、約86㎡戶型實得約99㎡、約134㎡戶型實得約156㎡。
下圖為大江之星往期開盤部分戶型展示 →
▲大江之星往期開盤部分戶型圖展示
項目當前未開盤的兩幢高層2、10號樓，和兩幢洋房3、4號樓，售樓處方面表示戶型面積規劃暫未知。
4幢樓共約170套房源，其中2號樓為樓王位置，1梯2戶設計，規劃為躍層大戶型，南鄰帝景園低矮建築，中高樓層南向採光佳，北可瞰景觀泳池。
▲大江之星2號樓南面實景
10號樓規劃戶型可能包含約89㎡平層戶型，該樓幢北、南、西側均為低矮建築，採光佳，視野無遮擋，可直接眺望南側市政公園景觀。
▲大江之星10號樓南面實景
兩幢洋房南面是帝景園小區，樓間距不是很寬，採光條件不及高層。
▲大江之星3、4號樓南面實景
| PART 3 |
周邊配套解讀
河莊分為河莊橋頭堡單元、河莊北單元、河莊單元。河莊北單元與河莊單元以江東大道為界線，分列江東大道的北面和南面。
三個單元中，截至目前河莊單元的發展成熟度最高。而河莊單元內部主流配套，圍繞河景路、永豐路、河莊路、府東路展開佈局。大江之星坐落河景路與府東路交叉口，佔據河莊單元核心地段。
大江之星北隔河景路鄰近2019年開業的文體中心、圖書館，以及德信大江原著項目。
▲大江之星北側城市界面
▲河莊文體中心實景
從北門出發沿河景路西行約412米至河莊路交叉口，即來到規劃地鐵8號線河莊站。
未來可由此西行兩站前往下沙，西行三站換乘地鐵1號線；東行兩站至青六路站換乘地鐵7號線，或者北上一站前往位於大江東核心區內的龍湖天街。
大江之星南鄰河莊單元內唯一的綜合體形象城、帝景園小區以及當前在建的酒店，河莊街道幼兒園位於帝景園南面，和大江之星直線距離約250米。
▲大江之星周邊配套實景
▲河莊幼兒園實景
▲河莊形象城實景
西側隔府東路與街道辦事處、大型市政公園接壤。
▲大江之星周邊配套實景
大江之星東行約450米處坐落河莊初中。河莊小學距離較遠，位於項目東南方向，直線相距約750米，步行約1公里以上。
▲河莊初中實景
另一所錢江小學位於項目西側直線約1.4公里處，距離更遠。
除小學距離稍遠外，大江之星其他生活配套佈局集中，生活便捷，具備較佳的地鐵出行優勢。
但周邊配套有個鮮明的弱點是商業品牌形象不高，商業店鋪小而散，作為區域內唯一商業綜合體的形象城也不例外，內僅設少量門店；
另外，包括形象城、學校等城市界面缺乏現代都市感，區域內農居點、老小區與近年開盤的商品住宅小區散亂佈局。
▲河莊部分城市界面實景
| PART 4 |
板塊解讀&購買建議
河莊單元的近期成長性來自於板塊內地鐵8號線在2021年6月開通後帶來的人口外溢。
遠期來看，周邊擁有部分土地存量和拆遷空間，預示周邊城市配套存在疊新提升的可能。
此外，河莊單元的遠期成長性還來自於河莊橋頭堡單元、大江東核心區的成長髮展帶來的利好外溢輻射。
河莊北單元、河莊單元最新發布的控制性詳細規劃（草案）中，大江之星北鄰的河景路沿線定位城市生活服務軸，這表示大江之星不僅在目前，在未來中長期，都能近享河莊這兩大單元內的核心配套。
加持以濱江品質、在杭州市場中的價格窪地優勢，大江之星值得作為自住和中長線投資買入持有。
▲大江之星項目效果圖
限價因素進一步放大了大江之星的短線投資價值。
目前大江之星約89㎡戶型在二手市場上的成交價格200萬左右，項目剩餘新房房源最終會以什麼價格開盤，倒掛多少，決定了短線收益空間的大小。
如果參照金色和莊定價體系，“老盤老價格”，大江之星以接近2016年開盤價格入市，此時倒掛近9500元/平（參照二手房高層約89方套成交價約200萬），短線投資收益最大，包括洋房、躍層都可投資買入，不論作為自住或投資都可“閉眼搖”。
如果高層房源按照融創城高層毛坯1.53萬元/平價格開盤，洋房按照毛坯近1.8萬元/平開盤，此時高層倒掛約7200元/平（參照二手房高層約89方套成交價約200萬），10號樓平層戶型短線投資可以入手，不改“閉眼搖”屬性；
洋房和2號樓的躍層戶型更適合作為自住“閉眼搖”，短線投資價值需結合面積段來視最終房源總價而定，畢竟遠郊板塊總價上限肉眼可見。
目前河莊二手房源的主流成交套價在200萬左右，改善大戶型成交規模微小，改善市場尚在起步階段。
▲大江之星沙盤實景
不論以上述的哪一種價格情況開盤，項目都可能引發“萬人搖”，帶來財富效能，那麼問題只剩下一個，大江之星剩餘房源什麼時候開盤？
近期的小道消息稱或在4、5月開盤，“杭州房叔”向售樓部求證，售樓部方面表示，4、5月開盤的說法並不是從樓盤內部流傳出去的消息，“現在公司內部沒通知我們什麼時候開盤，預計會在下半年7、8月份。”
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