| PART 1 |
▲大江之星項目鳥瞰圖
近期,部分房產論壇傳出位於大江東河莊的大江之星計劃4-5月開盤、倒掛近萬的消息。
這個多次登上房叔推薦的閉眼搖樓盤真的要來了?
大江之星屬於捂盤項目,上一次開盤需追溯至2016年10月,之後剩餘兩幢高層、兩幢洋房至今未開,捂盤時長達3年近7個月。
金色和莊締造的財富故事,讓我們對大江之星懷有較大期待。
去年10月,直線距離大江之星約400米、捂盤2年多的金色和莊最後1幢高層領證,仍按2016年開盤均價“毛坯1.2萬元/平”入市。中籤家庭,從一二手房價倒掛利好中瞬時賺取近70萬溢價。
財富效應吸引2.8萬戶購房家庭參加搖號,創下杭州歷次搖號報名人數之最,搖號中籤率低至0.77%。
大江之星也可能按照金色和莊“老盤老價格”的定價模式走,潛藏房價倒掛帶來的財富效能,預定樓市下一個“萬人搖”和“閉眼搖”,那麼項目實地情況如何,究竟何時開盤?
| PART 2 |
產品解讀
大江之星由濱江和華成聯合開發,其中濱江集團負責產品設計、施工和物業管理,是濱江進駐大江東市場的首個項目,充滿濃郁的“濱江風”。
項目地形狹長,容積率高達3,規劃為6幢高層、2幢洋房和1幢小高層,高層9、10號樓和其他樓幢間被一條市政道路豐凱路分隔。
▲大江之星高層9、10號樓和其他樓幢間被市政道路豐凱路分隔
即便容積率較高,受益於洋房排布在高層南側,以及項目南面是商業綜合體和帝景園(6F)的低矮建築,項目高層採光較好。
▲大江之星沙盤實景
項目外立面材質為真石漆,人車分流, 內部園林綠植帶狀分佈,覆蓋面較大,景觀富有設計感,且修剪維護整齊。
▲大江之星高層9、10號樓區園林景觀
濱江樓盤的標配,寶藍色景觀水池,位於豐凱路東側住宅組團內,1、2號樓和6、7號樓之間,水面澄澈,從中可以看到濱江物業的服務水準。
▲大江之星內景觀泳池
公共景觀空間設計的不足之處有兩點。一是除綠植和景觀水池外,其他內部配套較少,只有少量兒童遊玩設施和健身設施佈置在架空層內;二是綠植園林間,沒有規劃較大的公共空間,不方便鄰里間的聚集交流。
樓幢內公共門廳等公共空間的裝修精緻,維護較為整潔。戶型則是項目的另一個亮點。
▲大江之星內部電梯門廳實景
大江之星戶型規劃為約79-136㎡,幾乎每個戶型都包含贈送面積,約89㎡戶型實得約104㎡、約86㎡戶型實得約99㎡、約134㎡戶型實得約156㎡。
下圖為大江之星往期開盤部分戶型展示 →
▲大江之星往期開盤部分戶型圖展示
項目當前未開盤的兩幢高層2、10號樓,和兩幢洋房3、4號樓,售樓處方面表示戶型面積規劃暫未知。
4幢樓共約170套房源,其中2號樓為樓王位置,1梯2戶設計,規劃為躍層大戶型,南鄰帝景園低矮建築,中高樓層南向採光佳,北可瞰景觀泳池。
▲大江之星2號樓南面實景
10號樓規劃戶型可能包含約89㎡平層戶型,該樓幢北、南、西側均為低矮建築,採光佳,視野無遮擋,可直接眺望南側市政公園景觀。
▲大江之星10號樓南面實景
兩幢洋房南面是帝景園小區,樓間距不是很寬,採光條件不及高層。
▲大江之星3、4號樓南面實景
| PART 3 |
周邊配套解讀
河莊分為河莊橋頭堡單元、河莊北單元、河莊單元。河莊北單元與河莊單元以江東大道為界線,分列江東大道的北面和南面。
三個單元中,截至目前河莊單元的發展成熟度最高。而河莊單元內部主流配套,圍繞河景路、永豐路、河莊路、府東路展開佈局。大江之星坐落河景路與府東路交叉口,佔據河莊單元核心地段。
大江之星北隔河景路鄰近2019年開業的文體中心、圖書館,以及德信大江原著項目。
▲大江之星北側城市界面
▲河莊文體中心實景
從北門出發沿河景路西行約412米至河莊路交叉口,即來到規劃地鐵8號線河莊站。
未來可由此西行兩站前往下沙,西行三站換乘地鐵1號線;東行兩站至青六路站換乘地鐵7號線,或者北上一站前往位於大江東核心區內的龍湖天街。
大江之星南鄰河莊單元內唯一的綜合體形象城、帝景園小區以及當前在建的酒店,河莊街道幼兒園位於帝景園南面,和大江之星直線距離約250米。
▲大江之星周邊配套實景
▲河莊幼兒園實景
▲河莊形象城實景
西側隔府東路與街道辦事處、大型市政公園接壤。
▲大江之星周邊配套實景
大江之星東行約450米處坐落河莊初中。河莊小學距離較遠,位於項目東南方向,直線相距約750米,步行約1公里以上。
▲河莊初中實景
另一所錢江小學位於項目西側直線約1.4公里處,距離更遠。
除小學距離稍遠外,大江之星其他生活配套佈局集中,生活便捷,具備較佳的地鐵出行優勢。
但周邊配套有個鮮明的弱點是商業品牌形象不高,商業店鋪小而散,作為區域內唯一商業綜合體的形象城也不例外,內僅設少量門店;
另外,包括形象城、學校等城市界面缺乏現代都市感,區域內農居點、老小區與近年開盤的商品住宅小區散亂佈局。
▲河莊部分城市界面實景
| PART 4 |
板塊解讀&購買建議
河莊單元的近期成長性來自於板塊內地鐵8號線在2021年6月開通後帶來的人口外溢。
遠期來看,周邊擁有部分土地存量和拆遷空間,預示周邊城市配套存在疊新提升的可能。
此外,河莊單元的遠期成長性還來自於河莊橋頭堡單元、大江東核心區的成長髮展帶來的利好外溢輻射。
河莊北單元、河莊單元最新發布的控制性詳細規劃(草案)中,大江之星北鄰的河景路沿線定位城市生活服務軸,這表示大江之星不僅在目前,在未來中長期,都能近享河莊這兩大單元內的核心配套。
加持以濱江品質、在杭州市場中的價格窪地優勢,大江之星值得作為自住和中長線投資買入持有。
▲大江之星項目效果圖
限價因素進一步放大了大江之星的短線投資價值。
目前大江之星約89㎡戶型在二手市場上的成交價格200萬左右,項目剩餘新房房源最終會以什麼價格開盤,倒掛多少,決定了短線收益空間的大小。
如果參照金色和莊定價體系,“老盤老價格”,大江之星以接近2016年開盤價格入市,此時倒掛近9500元/平(參照二手房高層約89方套成交價約200萬),短線投資收益最大,包括洋房、躍層都可投資買入,不論作為自住或投資都可“閉眼搖”。
如果高層房源按照融創城高層毛坯1.53萬元/平價格開盤,洋房按照毛坯近1.8萬元/平開盤,此時高層倒掛約7200元/平(參照二手房高層約89方套成交價約200萬),10號樓平層戶型短線投資可以入手,不改“閉眼搖”屬性;
洋房和2號樓的躍層戶型更適合作為自住“閉眼搖”,短線投資價值需結合面積段來視最終房源總價而定,畢竟遠郊板塊總價上限肉眼可見。
目前河莊二手房源的主流成交套價在200萬左右,改善大戶型成交規模微小,改善市場尚在起步階段。
▲大江之星沙盤實景
不論以上述的哪一種價格情況開盤,項目都可能引發“萬人搖”,帶來財富效能,那麼問題只剩下一個,大江之星剩餘房源什麼時候開盤?
近期的小道消息稱或在4、5月開盤,“杭州房叔”向售樓部求證,售樓部方面表示,4、5月開盤的說法並不是從樓盤內部流傳出去的消息,“現在公司內部沒通知我們什麼時候開盤,預計會在下半年7、8月份。”
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