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▲大江之星项目鸟瞰图
近期，部分房产论坛传出位于大江东河庄的大江之星计划4-5月开盘、倒挂近万的消息。
这个多次登上房叔推荐的闭眼摇楼盘真的要来了？
大江之星属于捂盘项目，上一次开盘需追溯至2016年10月，之后剩余两幢高层、两幢洋房至今未开，捂盘时长达3年近7个月。
金色和庄缔造的财富故事，让我们对大江之星怀有较大期待。
去年10月，直线距离大江之星约400米、捂盘2年多的金色和庄最后1幢高层领证，仍按2016年开盘均价“毛坯1.2万元/平”入市。中签家庭，从一二手房价倒挂利好中瞬时赚取近70万溢价。
财富效应吸引2.8万户购房家庭参加摇号，创下杭州历次摇号报名人数之最，摇号中签率低至0.77%。
大江之星也可能按照金色和庄“老盘老价格”的定价模式走，潜藏房价倒挂带来的财富效能，预定楼市下一个“万人摇”和“闭眼摇”，那么项目实地情况如何，究竟何时开盘？
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产品解读
大江之星由滨江和华成联合开发，其中滨江集团负责产品设计、施工和物业管理，是滨江进驻大江东市场的首个项目，充满浓郁的“滨江风”。
项目地形狭长，容积率高达3，规划为6幢高层、2幢洋房和1幢小高层，高层9、10号楼和其他楼幢间被一条市政道路丰凯路分隔。
▲大江之星高层9、10号楼和其他楼幢间被市政道路丰凯路分隔
即便容积率较高，受益于洋房排布在高层南侧，以及项目南面是商业综合体和帝景园（6F）的低矮建筑，项目高层采光较好。
▲大江之星沙盘实景
项目外立面材质为真石漆，人车分流， 内部园林绿植带状分布，覆盖面较大，景观富有设计感，且修剪维护整齐。
▲大江之星高层9、10号楼区园林景观
滨江楼盘的标配，宝蓝色景观水池，位于丰凯路东侧住宅组团内，1、2号楼和6、7号楼之间，水面澄澈，从中可以看到滨江物业的服务水准。
▲大江之星内景观泳池
公共景观空间设计的不足之处有两点。一是除绿植和景观水池外，其他内部配套较少，只有少量儿童游玩设施和健身设施布置在架空层内；二是绿植园林间，没有规划较大的公共空间，不方便邻里间的聚集交流。
楼幢内公共门厅等公共空间的装修精致，维护较为整洁。户型则是项目的另一个亮点。
▲大江之星内部电梯门厅实景
大江之星户型规划为约79-136㎡，几乎每个户型都包含赠送面积，约89㎡户型实得约104㎡、约86㎡户型实得约99㎡、约134㎡户型实得约156㎡。
下图为大江之星往期开盘部分户型展示 →
▲大江之星往期开盘部分户型图展示
项目当前未开盘的两幢高层2、10号楼，和两幢洋房3、4号楼，售楼处方面表示户型面积规划暂未知。
4幢楼共约170套房源，其中2号楼为楼王位置，1梯2户设计，规划为跃层大户型，南邻帝景园低矮建筑，中高楼层南向采光佳，北可瞰景观泳池。
▲大江之星2号楼南面实景
10号楼规划户型可能包含约89㎡平层户型，该楼幢北、南、西侧均为低矮建筑，采光佳，视野无遮挡，可直接眺望南侧市政公园景观。
▲大江之星10号楼南面实景
两幢洋房南面是帝景园小区，楼间距不是很宽，采光条件不及高层。
▲大江之星3、4号楼南面实景
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周边配套解读
河庄分为河庄桥头堡单元、河庄北单元、河庄单元。河庄北单元与河庄单元以江东大道为界线，分列江东大道的北面和南面。
三个单元中，截至目前河庄单元的发展成熟度最高。而河庄单元内部主流配套，围绕河景路、永丰路、河庄路、府东路展开布局。大江之星坐落河景路与府东路交叉口，占据河庄单元核心地段。
大江之星北隔河景路邻近2019年开业的文体中心、图书馆，以及德信大江原著项目。
▲大江之星北侧城市界面
▲河庄文体中心实景
从北门出发沿河景路西行约412米至河庄路交叉口，即来到规划地铁8号线河庄站。
未来可由此西行两站前往下沙，西行三站换乘地铁1号线；东行两站至青六路站换乘地铁7号线，或者北上一站前往位于大江东核心区内的龙湖天街。
大江之星南邻河庄单元内唯一的综合体形象城、帝景园小区以及当前在建的酒店，河庄街道幼儿园位于帝景园南面，和大江之星直线距离约250米。
▲大江之星周边配套实景
▲河庄幼儿园实景
▲河庄形象城实景
西侧隔府东路与街道办事处、大型市政公园接壤。
▲大江之星周边配套实景
大江之星东行约450米处坐落河庄初中。河庄小学距离较远，位于项目东南方向，直线相距约750米，步行约1公里以上。
▲河庄初中实景
另一所钱江小学位于项目西侧直线约1.4公里处，距离更远。
除小学距离稍远外，大江之星其他生活配套布局集中，生活便捷，具备较佳的地铁出行优势。
但周边配套有个鲜明的弱点是商业品牌形象不高，商业店铺小而散，作为区域内唯一商业综合体的形象城也不例外，内仅设少量门店；
另外，包括形象城、学校等城市界面缺乏现代都市感，区域内农居点、老小区与近年开盘的商品住宅小区散乱布局。
▲河庄部分城市界面实景
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板块解读&购买建议
河庄单元的近期成长性来自于板块内地铁8号线在2021年6月开通后带来的人口外溢。
远期来看，周边拥有部分土地存量和拆迁空间，预示周边城市配套存在叠新提升的可能。
此外，河庄单元的远期成长性还来自于河庄桥头堡单元、大江东核心区的成长发展带来的利好外溢辐射。
河庄北单元、河庄单元最新发布的控制性详细规划（草案）中，大江之星北邻的河景路沿线定位城市生活服务轴，这表示大江之星不仅在目前，在未来中长期，都能近享河庄这两大单元内的核心配套。
加持以滨江品质、在杭州市场中的价格洼地优势，大江之星值得作为自住和中长线投资买入持有。
▲大江之星项目效果图
限价因素进一步放大了大江之星的短线投资价值。
目前大江之星约89㎡户型在二手市场上的成交价格200万左右，项目剩余新房房源最终会以什么价格开盘，倒挂多少，决定了短线收益空间的大小。
如果参照金色和庄定价体系，“老盘老价格”，大江之星以接近2016年开盘价格入市，此时倒挂近9500元/平（参照二手房高层约89方套成交价约200万），短线投资收益最大，包括洋房、跃层都可投资买入，不论作为自住或投资都可“闭眼摇”。
如果高层房源按照融创城高层毛坯1.53万元/平价格开盘，洋房按照毛坯近1.8万元/平开盘，此时高层倒挂约7200元/平（参照二手房高层约89方套成交价约200万），10号楼平层户型短线投资可以入手，不改“闭眼摇”属性；
洋房和2号楼的跃层户型更适合作为自住“闭眼摇”，短线投资价值需结合面积段来视最终房源总价而定，毕竟远郊板块总价上限肉眼可见。
目前河庄二手房源的主流成交套价在200万左右，改善大户型成交规模微小，改善市场尚在起步阶段。
▲大江之星沙盘实景
不论以上述的哪一种价格情况开盘，项目都可能引发“万人摇”，带来财富效能，那么问题只剩下一个，大江之星剩余房源什么时候开盘？
近期的小道消息称或在4、5月开盘，“杭州房叔”向售楼部求证，售楼部方面表示，4、5月开盘的说法并不是从楼盘内部流传出去的消息，“现在公司内部没通知我们什么时候开盘，预计会在下半年7、8月份。”
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