轉自米宅珠三角
作者大漁
去年818到現在，西部已經連續幾個漲停板了，福田和龍坂也續上了年底的小陽春，龍崗坪山帶看量也大增，暗漲不止。只有羅湖無聲無息，在一鍋沸水中繼續保持冷靜和低調。
漲了半年之後的深圳各片區均價。
南山9.8萬，福田8.1萬，寶安6.8萬，龍華6.4萬，羅湖5.8萬，鹽田4.9萬，光明4.8萬，龍崗4.4萬，大鵬3.7萬，坪山3.6萬。
羅湖均價不僅遠低於南山和福田，還低於寶安和龍華。
做為老牌市中心，羅湖已經窪地多年。藉著這波大漲，羅湖這條鹹魚有沒有翻身的可能?
昨天，大漁去羅湖實地踩盤。
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先看羅湖均價細分地圖。
羅湖有三個房價高地。
第一高地是翠竹片區，均價8萬3，靠的是四大之一深中的支撐。片區次新佳兆業金翠園均價10萬7，是羅湖惟一價超10萬的樓盤。
第二是螺嶺片區，均價6萬8，靠的是螺嶺外國語和翠園的支撐。
第三是萬象城片區，均價6萬7，靠的是良好的城市界面，萬象城的配套，和中海天鑽、幸福裡雅居兩個高品質盤的強行拉昇。
其他片區，均價都不上6萬。和遍地10萬加的中西部比起來，羅湖的房價真是暖心又扎心。
羅湖為什麼這麼便宜?有眾所周知的歷史原因，開發太早，城建雜亂，產業低端，過分成熟，缺乏想象力。
但羅湖的優勢也顯而易見。
地處深圳中心區，交通極為便利，深圳已開通的八條地鐵線，有六條經過羅湖，分別是1號線、2號線、3號線、5號線、7號線和9號線。
羅湖地鐵網的密度與福田持平，超過南山，更秒殺各近郊遠郊區。
第二大優勢是生活配套超級齊全便利，羅湖有全深圳最多的商場、服裝城、KTV、餐飲店，三步一公園，五步一學校，十步一醫院，住在羅湖的人生活滿意度都很高。
綜合來看，羅湖的房價怎麼也不該這麼低。
2
帶著這個疑問，我把踩盤第一站放在了羅湖的窪地之底，春風路、羅湖口岸和國貿片區，這一片區位於羅湖南，均價低至4萬9。
深圳的房價窪地應該長什麼樣?
我猜很多人第一個想到的是周邊遍佈農民房和低端商業的老盤，第二個想到的是八十年代老舊樓梯房。
可羅湖的窪地顛覆了人們的認知。
羅湖的窪地，道路寬敞，高樓林立，農民房很少，也沒有老舊樓梯房，觀感並不比福田差太多，配套更是各種齊全，這樣的片區均價竟然不到5萬，問題到底出在哪兒了?
先從著名的春風路來尋找答案。
地鐵9號線向西村站出口就是春風路的核心地帶，這裡緊臨地鐵，樓盤聚集，商業氛圍濃厚。
春風路均價5萬，4萬多的樓盤大把，最便宜的長豐苑只有4萬出頭，原因請自行百度，其他如雲景豪庭、凱悅華庭、金鼎大廈不過5萬左右。
春風路如此便宜，並不完全是被羅湖的大概念拖累，相反，春風路是羅湖的一個縮影，看明白了春風路，也就明白了羅湖低窪的真正原因。
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認真看完春風路，總結硬傷如下：
1、樓盤密度很高，居住體驗差；
2、樓盤密度高必然人口密度高，人口多則熙熙攘攘，環境嘈雜。劣幣驅逐良幣，自住客越來越少，租客越來越多。人員多租客多又導致各類亂象，長豐苑惡性案件的發生不是偶然。
3、樓齡老，大部分20-30年，還有不少80年代的大塔樓
4、羅湖一直有小香港之稱，春風路街頭巷尾港風濃郁，學香港在20年前是時尚，20年後就是土掉渣；
5、除了外表模仿香港，當年的建築也學了香港，這一帶建了數不清的港式大塔樓。
港式大塔樓是什麼特點?
獨棟無小區
部分產品無陽臺
戶型差採光差
筒子樓
居住密度奇高
1-3層全是底商
這些房子外表光鮮亮麗，揭開華美的袍，內裡千瘡百孔。
春風路片區，配套良好，交通便捷，但糟糕的居住體驗和人文環境，讓人們不願意在此長久安家。即使暫時買入，有孩子後也會想辦法搬離，最終成為窪地之底。
距該片區200米，有個樓盤叫聯城美園，有一個迷你小區，加上週邊環境相對安靜，均價六萬多，高出春風路近兩萬。
所以，窪地之所以形成，根本原因是樓盤品質和居住環境。
4
由於羅湖起步過早，學香港學的太好，還有很多片區和春風路類似，建築擁擠，大塔樓林立。
這些密密麻麻的大塔樓，處於樓盤生物鏈的最底層，連老樓梯房都比它高端洋氣。
老樓梯房多少還有小區環境和居住氛圍，更重要還有拆遷預期。
而這些大塔樓，只要不塌，肯定是拆不掉的，只能一年年看不到終點地老去，品質越來越差，物管越來越糟。
說句扎心的話，我看到羅湖大量塔樓有逐漸淪為貧民窟的趨勢。
這類房源越到後期，品質越差，價格越低，中高收入人群不斷搬離，低收入人群成為主體，沒有任何拆遷和改善的預期，只會一路flop下去。
這是羅湖很多區域的現狀。
再說羅湖的產業，羅湖第三產業和服務業非常發達，支柱產業是商貿、物流、黃金珠寶、文化創意，都屬於傳統產業，幾乎所有的新興和高端產業都在遠離羅湖，一路向西。
產業低端，無法聚攏高收入人群，房價自然水降船低。
片區開發強度過大、低品質樓盤過多、優質產業和人口不斷外遷等多項合力，讓羅湖的綜合影響力持續螺旋式下滑，且看不到任何解決方案。
羅湖的優質資源已外流多年，破壞力則逐步彰顯。
它表現在羅湖房價漲幅奇低，租售比卻越來越高；表現在曾教育領先的羅湖，現在除深中外，其他名校的影響力都在不斷下降。
這一波大漲西部吃了肉，中部喝了湯，留給羅湖的只有殘羹冷炙。
據大漁瞭解，春風路的樓盤比起去年，只微漲了不到5個點，各類筍盤層出不窮，急於借這股春風甩掉手裡的春風。
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羅湖低窪，還有一個重要原因被很多人忽略了，就是供應量太大。
說起供應量大，很多人會首先想到龍崗。
乍一看，龍崗14000多套的供應量確實深圳第一，但是拋開面積只看供應量是在耍流氓。
我們來對比下各區的面積、常住人口和樓盤供應量。
對比完各項數據會發現，各片區按平方公里的供應套數來對比，羅湖排第一，每平方公里待售房源78套，遠高於龍崗的每平方公里36套。
當然，因為龍崗多山，這種測算方式不夠客觀，我們再做常住人口的比對數據，羅湖和龍崗都是59.2套/萬人的供應量，並列第一。
兩個第一可以說明，深圳供應量最大的片區不是龍崗，而是羅湖。
小小的羅湖，為什麼會有這麼大的供應量?
還是因為早年學香港學的太徹底，開發強度過大，樓盤密度過高，不僅塔樓眾多，還有大量低品質的小戶型，五六十平的小兩房和七八十平的小三房在羅湖比比皆是。
一個片區如果單價低，但剛需小戶型稀缺，會導致小面積上車盤單價上漲，然後帶動中大面積上漲。
比如福田的皇崗、新洲，去年就是數量稀少的小兩房上漲迅速，大兩房大三房跟著上漲。
但羅湖的小兩房、小三房供應量太大，供過於求，小面積單價上不去，中大面積也沒有上漲的動力。
除了羅湖，龍崗、布吉也都有類似情況。
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綜述一下羅湖的問題：
1、開發過早，規劃落後，路網狹窄，星星點點的蝸速舊改無濟於事；
2、產業落後，高收入人群少；
3、港式樓盤數量眾多，品質差硬傷多，無法拆遷改造，只能逐漸淪落；
4、住宅太多密度太高，房源存量巨大；
這些問題綜合在一起，基本無解。說句扎心的話，羅湖繼續沒落是大趨勢，哪怕是高品質樓盤，在羅湖也走不出獨立行情。
羅湖最高品質的代表中海天鑽和幸福裡雅居，周邊全是四到六萬的二手，能衝到十萬已是奇蹟。
羅湖會補漲嗎?
肯定會漲，大水漫灌之後，都會留下痕跡。
不同的是，別人吃到了肉，喝到了湯，給羅湖留下的只有殘羹剩飯。別的片區漲30個點，羅湖漲10個點，價差繼續無情拉大。
最後用一句話來總結吧：
如果你愛他，就送他去羅湖，因為房價便宜，生活舒適，綜合幸福指數很高；
如果你恨他，也送他去羅湖，因為資產會逐漸縮水，生活圈層會漸趨滑落。
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