最近，有位粉絲私信我說，他是第一次買房，但希望能買到有升值潛力的房子，那麼是不是該選擇中心城區的好地段。
確實，對於初次置業的朋友們，都會考慮一個問題，是不是該把房子買在好地段，未來才能升值。因為過往的經驗都告訴我們說，只有中心區城的房子才會容易漲，郊區地段、新區地段一不小心就會變成死局。
還記得李嘉誠那句“買房看地段”嗎？一直被大家奉為金科玉律。但今天筆者想告訴大家，買房除了選擇地段，其實還可以從這4方面去考慮。因為時代在變化，很多東西都在不斷更新，如果當下買房，還只靠“地段論”這一點，就想買到有潛力的房子，無疑是“痴人說夢”。
試想下，作為首次置業的你，都懂得的地段論，其他人會不懂嗎？尤其是買過2套房以上的人，對於樓市的投資心得，都極為熟悉。那麼在這種環境下，你能買到的所謂“好地段”？一般來說，好地段都已經透支了未來3年房價的上漲空間。因此，想找到具有性比價的房子，不妨從這“4個方面”考慮。
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一、選對城市/板塊。
恆大研究院院長任澤平曾說過一句話：房地產發展短期看今日，長期看土地，長期看人口。
可見，房地產要想長遠發展，就需要更多人口。因此，我們無論是在挑選板塊，還是選擇城市，都要以人口為首要準則。
如果一座城市能夠持續流入人口，說明大家看好城市的未來，側面也反映了這座城市有一定的產業，能夠提供更多的崗位和創造財富的機會。反之，如果持續流出的話，說明城市資源枯竭，賺錢的機會很少，能提供的崗位也很少。
這樣一來，城市缺少人口，房價就算再低，也無人去買，因為供需關係已經不平衡了，就像目前的鶴崗、玉門，就屬於這樣的城市。房價為何那麼低，最重要就是沒人買，大家都夠住了，怎麼會願意多付錢去買房子呢？同時，也失去投資意義，那房價下跌也是正常現象。
因此，這也是我們頻頻看到，很多城市之間不斷放寬人才吸引和落戶政策，進行的激烈的搶人大戰。比如前兩年的西安，就通過人才招引，吸引到一批又一批落戶的人，刺激了房價再進一步上漲。
房價上漲，地價自然就上漲，轉化為經濟，再次回饋給政府，而政府就能拿著這筆錢再次去做投資，搞好經濟，民生，形成一個優良的循環。所以，買房之前就要考慮好城市/板塊，未來是否會有充足的人口流入。 二、選對開發商。
我之前寫過一篇文章，其中有提到，關於開發商的雷人操作。真的，尤其是買期房的小夥伴，就跟抽獎一樣，運氣好點，能買到當初開發商允諾的80%。運氣差點，那就真的等維權了。
還記得去年的牛肉麵事件嗎？根據報道，南京一樓盤，當初開發商宣傳小區綠化茂盛，但當業主收房的時候，發現整個小區就幾棵樹。為此，業主們去維權，但開發商回應他們說：難道康師傅牛肉麵裡面有牛肉嗎？反正我們的“綠化率已經達標了，三期哪怕一棵樹都不種，都能達到綠化率。”
還有，去年10月份，無錫濱湖區香檳街鉑悅府項目已經逾期292天還不能交房，看工程全面停工，房子屋頂長草，業主心疼、無奈、委屈，辛辛苦苦一輩子攥下來的錢都打了水漂，不知道何時才能進去住。
可見，初次置業選對一個正確的開發商是有多重要，我們要從源頭儘可能的排除危險。那麼開發商應該怎麼選呢？首先，最好是大型房企，最起碼品牌在哪裡，不敢亂玩，就算出了事，還能維權。那對於小型房企來說，沒啥品牌，爛尾、質量差都是“家常便飯”，反正賺了錢我就跑，後續問題，能躲就躲。
其次，買之前要在合同中，把開發商承諾的條件都寫進去，以免將來出了什麼事情，開發商翻臉不認人，而我們也只能啞巴吃黃連。
三、選對物業。
在這裡，我就要跟大家好好聊聊我小區的物業了，口碑簡直就是臭遍了方圓十里，那些物業就跟大爺一樣。如果是形式主義至少給不明真相的業主多少有點心裡安慰。
最糟心的是收錢積極，蠻橫管理，基礎服務毫無存在感的物業。很多來看房的買家，走進我們小區，不是吐槽小區設施設備維護差、綠化無修剪、樓道電梯衛生髒等等。也正因為如此，很多購房者寧願多花一兩千去我們隔壁的小區買房，也不願意在我們小區購買。可想而知，我們小區是得有多糟糕了。
所以，在這裡，我想用我的苦難史告誡大家，首次買房一定要挑選好的物業。因為好的物業，不僅讓你居住舒心，最重要的還能讓小區增值。別問我為啥自己不挑好的物業，因為當初買房的時候，是我爸媽出的錢，而我還在讀書呢，有房住就不錯了，還嫌棄物業。
但時代變了，未來的購房者在買房時，絕不會再單純考慮居住了，更多是考慮居住舒適度。因此，大家在買房之前，一定要多方打聽，最好是問下居住在這個小區的業主，他們的回答是最直觀的。
四、選對樓層和戶型。
樓層如何選擇？
在這裡，我要表達一下，我對各個樓層都沒有特殊的針對，我覺得買房選樓層，還是要根據個人需求來抉擇。雖然行業內，有稱一些樓層為“黃金樓層”，比如三分之二樓層。但你要知道，如果家裡人都恐高的話，你買了這種樓層，不是讓大家活受罪嗎？
所以，在購買的時候，最好是根據家裡人的情況來配置。比如，有些人討厭蚊子、討厭潮溼，喜歡視野通透，陽光充足的，那麼就可以選擇高樓層的房子，可以避免這些問題。
那戶型如何抉擇呢？
我個人認為，好的戶型，具備以下幾個特點：
戶型方正、南北通透、大面寬淺進深、明廚明衛通透性好、室內動靜分區、動線設計合理、空間佈局合理實用性強。如果再貪心點，最好是雙陽臺。
千萬別買那種柱子多，公攤多，戶型不方正的戶型，尤其是進深和開間，對於戶型來說是特別重要的一點，決定了整個戶型的舒適度。
如果面寬>進深，採光和通風會更好，但利用率不高，並且保溫效果不好。面寬
因此，我建議進深和麵寬的比例最好是在1：1.2以內。那麼進深和麵寬如何計算呢？
我教大家一個判斷方法，就是用公式計算。進深/面寬=a，如果a＞1.2，則通風采光不好。a＜1的話，則利用率不高，最好的比例是1.2≥a≥1。
02
按照以上4點整理下來，大家是不是覺得買房簡單很多了。其實除開地段外，這4點也是我認為比較重要的因素。如果在挑選到好地段的同時，又能包含這4點之中的2點，未來房子升值的潛力一定是具備的。
那麼大家在買房的時候，根據這樣的思路去買，我相信你一定會買到讓你舒心的房子。總而言之，買房前多用心，買房後才省心。
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