2020年初隨著新冠肺炎疫情不斷蔓延，房地產市場出現了前所未有的景象：土地停供、工地停工、售樓中心關閉、新樓盤銷售停擺……長期賴以生存的經營模式正受到衝擊，不少房企資金鍊承壓。
本次疫情與2003年SARS所處市場環境相比，宏觀基本面存在差異，當前經濟面臨較大下行壓力，且目前市場規模持續盤旋於歷史高位，大幅度增長的動力明顯減弱。近幾年房地產政策調控整體處於收緊狀態，疫情影響下，房企資金回籠的負面影響正在顯現，尤其是高週轉企業的運行風險更為凸顯。
一、疫情對房企債務的影響
2020年伊始，受突如其來的新冠疫情影響，房地產行業面臨著開復工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力，同時疊加償債高峰期到來，房企資金鍊進一步承壓。
行業償債規模保持高位，現金流面臨考驗。據統計，2020年房企債券（包括海外債）償還總規模為7493.9億元，2021年償還規模將超萬億至10496.2億元（公司債規模達4438.8億元，海外債規模達3174.3億元），2022年行業償還規模開始回落，但仍高達7350億。
疊加疫情帶來的銷售回款聚減，企業資金壓力進一步加劇。2020年上半年，信用債到期上市房企32家，其中15家經營性淨現金流為負，7家為高週轉房企，到期債券餘額/貨幣資金超過20%的有11家，其中最高達70.34%，上半年償債壓力較大的房企現金流已顯壓力。疫情爆發之後，房企短期流動性問題備受關注，尤其是一些高週轉企業，其依託“拿地快、開工快、開盤快、去化快”的傳統操作受阻，對資金鍊的彈性帶來考驗。
主流房企在湖北省重災區佔比有，短期資金風險可控，部分中小型房企資金端壓力將逐步加大。從主流房企來看，2017-2019 年碧桂園、綠地、融創在湖北區域拿地絕對建面居前，佔同期全國拿地的 5.1%、6.4%和 5.4%。前二十強房企 2017-2019 年湖北及武漢區域拿地佔比均值分別為 5.2%和 3.1%，與湖北佔全國銷售比重基本相當，湖北重災區域突發事件對其短期償債能力影響相對較小。若疫情持續時間超預期，銷售端影響擴大及償債規模上升，且融資端政策無明顯放鬆，部分房企特別是中小型房企資金端壓力將逐步加大。
二、房企融資途徑及應對措施
房地產開發企業一般融資途徑有政府政策支持、傳統銀行開發貸、房地產信託及房企發債等，面對突發疫情對房企資金鍊承壓的影響，各類融資途徑應對措施如下：
1、政府相關部門政策
為了支持房地產企業平穩發展，據不完全統計，截至2月21日，包括無錫、西安、上海、南昌、浙江、南京等在內的國內二十多個城市相繼出臺了扶持政策。
2月12日晚，西安市出臺10條土地方面相關政策，主要政策包括：對受疫情影響困難的企業，減徵或者免徵城鎮土地使用稅、房產稅；分期繳納土地出讓金及預辦理不動產產權證。對於2019年11月1日之後出讓且已簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的可分期繳納。疫情影響時間不計算滯納金、不計入違約期。合同中原確定開竣工日期根據疫情結束時間順延。土地成交後可分期繳納土地出讓金，已簽訂分期繳納合同的，可憑《網上掛牌出讓成交確認書》《國有建設用地使用權出讓合同》等土地權屬文件，先行辦理《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》。土地成交後，建設單位繳納50%的土地出讓金並簽訂承諾書後，可以預辦理不動產登記手續，在銀行抵押放款前繳清所有土地出讓金和相關稅費，辦理正式的不動產登記手續。適時恢復網上土地掛牌交易制度。
同日，無錫出臺17條樓市政策，主要政策包括：對受疫情影響困難的房地產相關企業，可辦理最長不超過3個月延期申報；繳納房產稅、城鎮土地使用稅困難的企業可申請減免，對受影響損失重大的長租公寓企業專項資金補助；引導銀行保持房地產企業信貸適度增長、不抽貸、不斷貸、不壓貸；個人住房貸款有序投放；放鬆預售資金監管（可提前支取購房款）和預售制度調整為完成25%以上投資即可（裝配式建築要求不變）；成交地塊交付土地和繳納出讓金可申請延遲辦理，對租賃房屋屬於國有資產的中小企業免收1-3個月租金；加強復工指導，主動上門服務，支持企業儘快復工。
此外，廣州南沙也出臺關愛企業十條，支持企業攻克時限，依法合理減免房產稅、城鎮土地使用稅。江西省地產協會提交了《關於疫情過後對地產企業扶持政策的建議》，政策提及了對限購政策放鬆的建議，也引起市場的關注。
以上政府相關部門土地出讓金緩繳、稅費減免等政策有利於減少或延遲房企資金支出、進而緩解房企資金鍊壓力。作為疫情重災區的湖北，也希望政府能夠在未來疫情逐步穩定之後，及時出臺一定的政策優惠，協助房企共渡難關。
2、金融機構融資支持
我們認為，疫情加速流動性寬鬆趨勢，融資環境將逐漸寬鬆。2月1日，人民銀行等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經濟穩定發展大局。此外，2月3日、4日，中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億流動性來穩定市場預期、提振市場信心，使包括房企在內的各行各業看到擴“融”的希望。房企應在各類融資模式下積極籌集資金。
（1）銀行開發貸。開發貸為房地產行業傳統融資渠道。優勢在於成本較低，但募集資金用途受限，僅能用於項目建設。受房地產調控趨嚴影響，監管機構強化了銀行投向房地產領域資金管控，嚴禁信貸違規介入拿地。房企應加大存量應收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復工前發放已審批的按揭貸款，同時應在逐步寬鬆的融資環境下，儘量爭取通過開發貸籌集資金。
（2）房地產信託融資。信託融資相較於傳統的銀行貸款融資成本較高，但相對於傳統商業銀行存在風險控制嚴格、審批流程複雜、地域經營、額度限制等方面，信託貸款交易結構靈活，信託公司發揮其專業的理財優勢，可以根據房地產開發商項目的各個階段設計匹配的融資方案。資金使用相對便利，選擇面廣、數量巨大、目前是地產公司較為依賴的融資手段。
房地產類信託業務受疫情衝擊較大。房地產企業資金鍊緊張的狀況極可能出現，企業違約風險及所涉信託項目逾期風險上升。2月12日，中建投信託發佈一則“中建投信託安泉404號（杭州美好）集合資金信託計劃”（下稱安泉404號）的重大事項報告稱，因全國新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發，借款人杭州美生置業有限公司（下稱杭州美生）和保證人美好置業集團股份有限公司（000667.SZ，下稱美好置業）受到一定程度影響，信託計劃可能出現延期分配。綜合中建投信託產品公告，安泉404號出現延期有兩個原因：一是作為第一還款來源的住宅銷售回款不夠：目前受疫情影響銷售延緩，同時杭州美生開工延遲，現已歸集的銷售回款僅能覆蓋部分信託貸款本息，其他部分由美好置業及子公司統籌調撥；二是擔保方位於武漢，資金歸集和劃撥受到影響：目前美好置業統籌資金分散於湖北省的多個子公司銀行賬戶，受疫情影響湖北省全面封城且交通停運，導致公司員工無法到崗，統籌資金無法歸集，鑑於湖北交通恢復時間尚不確定，資金歸集可能因此推遲。
此次疫情嚴重或者發展較快的地區，也是近年來信託公司開展房地產業務的重要區域。突發疫情屬於不可抗力因素，疫情期間企業不能復工導致到期項目兌付順延，實質上不代表項目違約了，復工之後信託公司會一一處理，投資人可以不必過於恐慌。總部位於湖北武漢的國通信託已經發公告，告知投資人項目分配利益順延。房企亦應加強跟信託公司溝通，爭取信託計劃早日分配及利益分配延後以緩解資金壓力。
（3）發行債券融資。主要為公司債。2020年1月，房企共發債120筆，共計1850億元，較上年同期微降2.6個百分點，其中國內信用債、資產證券化同比分別下降61.1%和51.7%，監管較寬鬆的海外債同比上升160.4%，佔比為66.9%。從1月發債來看，境外的資金對地產類的債券需求很強，房企應抓緊時機安排融資規劃。面對發債窗口期，建議和鼓勵房地產企業在上半年加快行動，加大融資力度，關注美元債、公司債、中票、短期融資券，從實操層面增加境內的流動性，已有公司債、美元債批文的企業應當加緊發債。
（4）其他融資。其他融資如ABS、CMBS及其他資產證券化融資產品等。從疫情的發展和監管的走勢來看，目前主流的產品將是CMBS、供應鏈以及長租公寓，類REITs產品因為稅收問題的限制，體量很難做大。總而言之，市場和監管層重點支持的CMBS、長租公寓、供應鏈等方向的產品有機會在疫情結束後迎來爆發期，其中供應鏈類產品的量可以做的比較大，這類產品可以重點注意。
綜合來看，受疫情影響，全國的房地產企業都會承受到資金方面的壓力，特別是重度疫情區武漢的房地產企業毫無疑問會面臨資金鍊斷裂的巨大風險，在房地產企業努力自救的同時，政府和相關金融機構也會出臺一些紓困措施，金融政策將逐步寬鬆，房地產開發企業要把握好融資機會；同時，特別關注疫情最嚴重的武漢地區，把握金融政策支持下的融資機會，以及各地政府在保證金、房企開發進度以及稅收等方面會給予的政策支持。
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