天眼查4月28日披露的信息顯示，深圳國資委聯手龍頭房企萬科等共同設立了深圳資產管理有限公司（簡稱：深圳資管）。其中，萬科出資10億元為其第二大股東，持股比例為24.1%。由於股東涉及深圳市國資委及羅湖區財政局等地方國資背景，這家新公司被視為深圳市第二家地方資產管理公司。
出資10億入股資管公司
工商註冊信息顯示，深圳資管的註冊資本為41.5億元，法人代表為姚飛，經營範圍涉及收購、受託經營金融機構、地方金融機構、互聯網金融機構和非金融機構不良資產，對不良資產進行管理、投資和處置等業務。
具體到股權結構層面，其中，深圳市投資控股有限公司（簡稱：深圳投控）持股深圳資管50.6%，為其第一大股東；萬科企業股份有限公司持股24.1%緊隨其後；深圳市羅湖引導基金投資有限公司（簡稱：羅湖基金）和中國國新資產管理有限公司分別持股22.89%與2.41%，系公司的第三、第四大股東。其中，深圳投控和羅湖基金分別由深圳市國資委及羅湖區財政局控制，隸屬深圳市政府。
值得一提的是，深圳資管是深圳市第二家地方AMC（資產管理公司）。早在2017年8月，招商局曾聯合平安集團等發起成立深圳市首家地方資產管理公司深圳市招商平安資產管理有限責任公司，主營不良資產收購和處置業務。
不過，二者之間不同的是，深圳資管的業務範圍包括P2P等互聯網機構不良資產，而深圳市招商平安資產管理有限責任公司等的業務範圍並未明確這一點。
有評論認為，萬科或意在通過參與國企“混改”，加速輕資產轉型。尤其是，2020年是行業的收併購大年，萬科此舉可以將一些具有國資背景的資產包收歸旗下，拓寬公司業務範圍及擴張路徑。不良資產處置業務也可以讓萬科的輕資產轉型進入新的航道。
在知名地產分析師嚴躍進看來，“受到新冠肺炎疫情的影響，不少房企現金流吃緊，公司內部不良資產持續增加，收併購的機會隨之增加，通過參與國企混改在收併購領域持續發力，有利於萬科多元化業務的發展”。
不良資產改革領域也是企業未來需要發力的一個方面，萬科雖然在城市更新和傳統住宅領域表現不錯，但在不良資產領域卻表現較弱。並且，從資金狀況來看，萬科也有能力參與到這些新業務中來，嚴躍進稱。
公開資料顯示，深圳資管的董事長、總經理姚飛也與深圳投控有關。姚飛歷任中油資產管理有限公司副總經理，黨委委員，兼任崑崙信託副總裁、海通崑崙股權投資管理（上海）有限公司董事長、黑龍江龍煤礦業集團監事等職務，現任深圳投控副總經理。
在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，萬科目前的實際控制人是深圳市國資委，很顯然這個新發起事項的實際控制人還是深圳市國資委，萬科只是小股東。
柏文喜認為，這個領域並非萬科的主業，也不是萬科主動提出來並聯合大股東深圳地鐵來做的，而是被動配合實際控制人的要求來出資，在很大程度上是實際控制人要做這件事，要求萬科出資配合的“被拉壯丁”的角色。
“至於萬科對資本市場和媒體的說辭，只是個冠冕堂皇的解釋而已。如果萬科自己要做這個事情的話，未必要和深圳投控來合作並由其作大股東，它完全可以與純粹的財務出資人合作以掌握主導權，並作為新業務培育來並表增厚利潤”，柏文喜稱。
廣信資產包去化存難
不僅如此，萬科管理層也曾多次對外透露參與國企“混改”的意願。早在萬科2017年中期業績會上，萬科集團董事長鬱亮就曾表示，公司目前在做兩個潛力業務，第一個是“軌道+”業務，軌道業務不僅和深圳地鐵合作，也和比亞迪合作，雲軌業務；第二個是“混改”業務，萬科也在做“混改”，未來大家看到我們“混改”的話，不要覺得奇怪。
言語之下，當年7月，萬科便擊敗了保利、華潤、碧桂園等行業對手，以551億元的高價將廣州廣信不良資產包收入囊中。此後，萬科也曾在北京、杭州等多個城市，積極參與重大涉房類不良資產的收購和盤活。
隨後在2018年1月，浙江省屬大型國企杭鋼集團將旗下部分房地產項目股權在浙江產權交易所掛牌出售。當年3月，萬科底價17.82億元將杭鋼集團8個項目資產包收歸旗下。
不過，這些不良資產包的後續推進並不順利。以廣州廣信不良資產包為例，在拿下該資產包後，萬科主動披露的信息屈指可數。焦點地產新聞查詢發現，在2017年6月30日，萬科曾披露過競得公告。此後便是去年1月9日披露的的資產交割公告。彼時，萬科方面表示，公司目前已累計向破產清算組支付投資權益款及債權轉讓款201億元。
直至去年9月，在萬科南方區域媒體交流會中，萬科南方區域事業集團首席執行官孫嘉表示，預計廣信資產包2019年底會有土地轉化出來，合作方正在洽談中。但對於551億元的轉讓款是否已經支付完畢，以及第一批轉化的土地位於何處、合作方是誰等細節問題，仍未進行具體披露。
在以551億元的高價競得廣信資產包2年多以後，這個巨無霸項目在今年4月13日才終於有了最新的消息。當日，廣州萬科對外發布了一則招聘信息，表示將招募44名銷售人員，崗位包括銷售主管、營銷策劃、置業顧問、線上特種部隊等。
該公司透露，2020年，廣州萬科的在售及待售項目將超過20個，貨值超400億元。其中，隸屬廣信資產包的原玉蘭苑項目已在2019年完成土地平整，預計今年可上市。
公開資料顯示，廣信資產包的核心資產為位於廣州市核心區域的16宗可開發土地，約98%的土地均位於荔灣區和越秀區。其中，花地灣地塊的佔地面積約有上千畝，是廣信資產包中最大的一宗地，而廣州市越和花鳥魚藝大世界及博皇傢俱博覽中心等均為花地灣地塊的重要組成部分。
按照萬科此前對外披露的信息，花地灣地塊上這些花鳥魚蟲批發市場的清退搬遷工作預計將在2020年年中才能完成。也就是說，僅花地灣地塊的土地盤活，萬科就至少需要花費3年時間。
儘管推進緩慢，廣信資產包的獲取對於萬科在廣州的發展依意義重大。財報披露，在萬科摘得廣信資產包的2017年，公司在廣州市場的貨量僅有150.1萬方，並且這些土地大多位於黃埔、增城、南沙、白雲等廣州核心城區的外圍區域。通過收購廣信資產包，萬科曾一舉獲得了211萬方廣州核心城區的稀缺土地及時補貨，充實了公司在廣州的土地儲備。
其中，花地灣地塊還屬於地鐵上蓋，周邊基礎設施及配套完善，又受到白鵝潭經濟圈的輻射影響，比廣鋼新城地塊更優質，按照當時的市場樓面價估算，僅僅是花地灣地塊萬科就拿到了近千億的貨值。
剛剛過去的2019年，奉行理性和謹慎投資策略的萬科旗下在建項目總建築面積達到10256萬平米，權益建築面積達到6170萬平米，規劃中的項目總建築面積約5394萬平米，權益建築面積約3360.2萬平方米。此外，萬科還有約492.9萬平米的舊城改造權益面積，總土地儲備足夠未來2年所需。
不過，萬科的新增土儲卻在降低。根據年報，2019年，萬科新獲取的項目有147個，總規劃建面為3716.5萬平米，同比下降21%，少於當期4112萬平米的銷售面積，面積投銷比小於1，創下2015年以來的新低。
國際評級機構瑞信也在研報中表示，2019年，萬科的資產負債表較同行健康，但管理層對銷售規模的擴張態度卻較為謹慎。其中，公司的買地支出為年內合約銷售的35%，低於行業50%的平均水平，旗下土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。萬科去年的新開工建築面積同比減少15%至4240萬平方米，預算今年將進一步減少至2920萬平方米。
因此，在柏文喜看來，不論是此前對於廣信不良資產包的收購，還是對於深圳資管的入股，都是看重了合作帶來的潛在可開發用地，並非真的要介入AMC（資產管理公司），實際上，萬科還是在做自己的房地產主業。“萬科不大可能去作純金融性質的資管公司，這與房地產主業關係不大。並且，萬科對這個領域也不熟悉”，柏文喜稱。
利潤成色“不足”
素有業內“三好學生”之稱的萬科集團在近期陷入了多事之秋，此前發佈的2019年財報表現也不及預期，導致股價下挫創下近一年新低，甚至引發資本市場擔憂帶動整個地產板塊股價下跌。
根據財報，萬科集團在過去一年的簽約銷售金額同比增長3.9%至6308.4億元，銷售面積同比增長1.8%至4112.2萬平方米，業績增速低於全國6.9%的平均增速。
其中，在歷經頻繁人事調整的南方區域，萬科的銷售金額僅有1274.23億元，同比下降11.18%，在公司四大區域中業績墊底，這也直接拉低了萬科的整體銷售增速。
雖然萬科當期的營業收入同比增長23.59%至3678.8億元，但歸屬於上市公司股東的淨利潤同比僅增15.1%至388.7億元，低於市場預期的20%，這也導致該公司被外界質疑“增收不增利”。
在盈利能力方面，根據財報，萬科去年的毛利潤同比增長19.5%至1333.4億元，淨利潤同比增長11.9%至551.3億元，增速較2018年的逾30%明顯降低。同期，公司的毛利率和歸母淨利率分別為36.2%和10.6%，同比下降1.2個百分點和0.8個百分點。
財報發佈的第二天，投資者們用行動表達了對於萬科業績的不滿，在大盤高開紅盤的情形下，萬科卻大幅度低開，並快速跌超3個點。有小股東表示，雖然萬科的PB仍在低位，但他已經準備賣出這家公司。隨後，瑞信評級將萬科A股評級下調至落後大盤，目標價23.80元。
業績說明會中，萬科方面表示，受到新冠肺炎疫情的影響，預計公司2、3月份的銷售金額會同比減少510億左右。此外，疫情為公司旗下項目的工程交付帶來壓力及不確定性，一季度大概有1萬戶客戶的面臨交付的壓力，全年3.9萬戶客戶在交付方面存在壓力。
一語成讖。今年一季度，萬科的合約銷售額、營業收入等繼續下滑。其中，合約銷售額同比下降4.3%至1378.8億元，營業收入同比下降1.2%至477.7 億元。與此同時，萬科的新開工面積同比下降30.5%至708.8萬平米，在全年開工計劃中的比重為24.3%，同比去年的28.2%下降3.9個百分點。
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