2019中國產業地產發展趨勢預測

房地產的黃金時代已經遠去，新存量時代正式到來，產業地產被視為房地產商新的利潤增長點。曾經相對於住宅及商業項目，產業地產因開發運營週期長、盈利能力較弱等問題遭遇阻礙。但隨著近年來一些房企的重點佈局，並逐漸成為其重要利潤來源的時候，產業地產的價值窪地被不斷挖掘。

從2016年下半年開始，各行業“十三五”規劃密集出臺，智能、創新、互聯網+、轉型升級等成為產業發展的關鍵詞，這也預示著未來地產與產業融合是發展方向。

一、產業進入協同發展階段

黨的十九大報告中明確指出要著力加快建設實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源協同發展的產業體系，著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制，不斷增強我國經濟創新力和競爭力水平。

十九大報告給中國產業地產發展指明方向，繼續支持產業轉型升級，提高發展水平，促進產業邁向全球價值鏈中高端，將培育諾幹世界級先進製造業集群，另外區域協調發展、鄉村振興發展等戰略實施，為產業地產的發展的趨於選擇起到一定指導性作用。

二、產業選擇

產業選擇包括兩個維度：主導產業選擇和產業環節的選擇。從主導產業發展方向來看，受政策支持地區的及新興主導產業，再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象，應瞄準行業發展的行業。

三、區域發展優化

產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級後將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求;另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

四、實現產業集群化

政府現在來說，已經並不是我招你產業園區，你再招科技企業，而是希望你懂得產業園區生長和培育的規律，同時和政府能夠攜手，把一個創新、創業的生態環境和氛圍構建起來，共同致力於對高新技術企業進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。即為產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起，實現產業集群化發展。

在運營過程中，關於園區的生態和智慧已經成了各地政府招園區運營商開發運營園區的標配或者標準要求，生態化的園區、綠建的應用，包括智慧化園區管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來，在策劃園區之初就要植入或者增量投資這些功能，才能使園區變成花園式、生態化的辦公環境。

五、競爭將會更加激烈

由於住宅地產限購政策的影響，僅2016年一年就有34家企業進入產業地產領域，當社會資本不斷湧入房地產尋求避險時，一些房地產開發商、金融資本和製造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域，2018年各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。各類資本企業進入產業地產，將會加據產業地產的競爭。

六、“新城建設”新趨勢

回望審視國家戰略及相關政策頻出的近幾年，其對“產業新城”發展的戰略意義尤勝過往。

相關報告指出，隨著中央的“城鎮化”、“一體化”和“經濟帶”等概念的出臺，“產業新城”成為實現區域發展的關鍵力量，各地的“產業新城”如雨後春筍般出現。同時隨著中央對產業結構調整和土地結構調整的不斷深化，優秀城市周邊的新城建設項目越難越獲取，而三四線城市的項目卻頻頻攪動市場。

但伴隨著房地產的深度調整，傳統的新城開發模型卻受到了極大的挑戰，房地產行業的調整更使得三線及以下城市的新城建設遇到了極大阻礙。經濟新常態下出現了諸多的新現象，這使得“產業新城”的開發模式在近年年發生了巨大變革，並將成為2018年各地城市及園區推動產業發展需要解決的首要問題。

七、進入規劃主導發展階段

產業新城”發展的核心實際在於產業，尤其是服務外包產業，一方面是它很貼近市場，第二個方面它具備了在全國不同城市佈局的空間，甚至在原先不具備產業基礎的三四線城市，同樣發現了它的發展機遇。

八、特色小鎮更有特色

特色小鎮不是單純的以工業製造業為主的園區開發。與工業園區只承擔工業發展的功能不同，特色小鎮還承載了除卻工業以外的文化、旅遊等其他功能。特色小鎮的特色不只限於工業，城鎮格局、建設風貌、自然景觀、歷史人文、生態環境、生活方式等等都可能形成特色。是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。這是產業地產的大發展，在2018年，以產業為主導的特色小鎮的發展建立將會迎來高峰期。

九、產業下沉

隨著大量的人口遷入二線，三線城市，二線以及三線城市的發展給產業地產帶來了巨大的發展空間，人是產業之本，人在哪裡，生產力和消費就在哪裡，隨著二線，三線城市的相關政策支持，一線城市的產業用地飽和，二線以及三線城市將會更加利於產業地產的發展。

十、更重視精細化管理

產業園區普遍缺乏特色，各地園區定位趨同，自身特色不明顯，園區品牌影響較弱，隨著大城市土地供應越來越嚴格，土地獲取成本越來越高昂，產業地產招商越來越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產業地產摒棄傳統的大規模化佈局，開始走向精細化發展之路，降低成本，提高土地利用率，重點發展主導業務，在未來的產業地產發展中，加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，是未來產業園區提高核心競爭力的有效措。