4月8日復工以來，武漢大部分樓盤售樓部開放，開盤計劃被提上日程。本月武漢市房管局共發出預售證33張，目前21個樓盤已開盤。
這些樓盤分佈地較廣，以遠城區為主，排名前三的分別是東西湖、江夏、新洲三地。武昌區截止目前無開盤項目，漢陽區、江岸區也只有一個樓盤準備開盤。
已取證樓盤中，武漢天地以4042元/平的位居漲幅榜首，另外白沙洲的萬科雲城、軍運村的融創城、吳家山的金地悅海灣，都有將近1000元/平的漲幅。
已開盤樓盤中，以2萬以內的剛需盤表現最為亮眼，融創城、中建星光城、陽邏萬達廣場御江去化100%，開盤當天日光。
觀察這些樓盤在疫情期間及復工期的表現，我們還會有不少發現。比如被第一波推出撐場面的樓盤，都有哪些共同點？哪些板塊最快恢復開盤節奏？日光盤頻現，是否代表武漢樓市將要“回春”？
01
日光不夠 網紅盤來湊
1.大光谷網紅盤“雙巨頭”來了
聯投光谷瑞園、中建星光城，分別位於東湖高新區光谷東和花山板塊。
中建星光城自去年8月底首開至今，共開盤五次，五開五罄；是光谷東最大體量毛坯盤，特點是價高但相對好買
聯投光谷瑞園首次開盤即推8棟樓，高層開盤日光；價格優勢非常突出，即使漲價650元／平，依然是花山最具價格優勢樓盤。
這兩個樓盤是各自區域內公認綜合購買價值較高的樓盤，按照正常銷售節奏走，就算沒有疫情，他們也差不多就是這個時候入市，延續日光傳統；
所以在樓市回春首秀中，他們扮演的就是“撐場面”的角色，提振市場信心。
2.軍運村樓盤先降後漲
融創城，已開盤推出c4-8號樓，毛坯均價13000，相比前期上漲758元/平，開盤即日光。
漲價+日光聽起來嚇人，但在融創城這個特例身上都屬於常規操作，不足以對黃家湖板塊甚至武漢樓市產生指導作用。
大家還記不記得融創城今年初那波奇怪的舉動？明明13500的價格開盤日光了，半個月後融創城再次開盤，卻降價1000多一平出售。
所以這次漲價758元/平，只能說是迴歸最初開盤價，順便給市場一種“漲聲一片”的錯覺。
至於日光，融創城這類在區域內具有明顯價格優勢的高性價比盤，無論處在什麼時候都會賣的不錯。
3.吳家山樓盤“偽漲價”
金地悅海灣，2號樓已拿預售證，帶裝修均價16500，相比前期備案價格上漲990元/平。注意這裡是前期備案價，金地悅海灣前期備案15510元/平，售價卻一直穩定在14700元/平，開盤長期有折扣。
（毛坯13010+裝修2500=均價15510）
(售價14700)
這次預售證出來，雖然綜合總價是16500，但據網站信息公佈，5月初開盤時還是會有折扣。
吳家山的樓盤比較特殊，提高備案價又自己打折促銷的不在少數，跪地求生是普遍現象。
金地悅海灣雖然開盤總有折扣，但一直都是區域內賣的還不錯的樓盤，所以這次提價，也算是有底氣。
所以最近這一波開盤，除了少數網紅盤撐場面之外，大多數樓盤都還是延續了疫情前的人氣，並沒有因為疫情受到較明顯的影響。而這一批樓盤由於自身特徵過於明顯，存在獨立行情，單以他們為例並不足以證明疫情過後武漢樓市會整體快速”回春” 。
02
遠城區搶跑
這33個項目中，三環內主城區僅有4個。其中江岸區的武漢天地和洪山區的萬科雲城”逆勢上漲”武漢天地破5萬、萬科雲城破2萬；青山區御江壹品青山樽降價依然賣的不好，漢陽區剛需盤蘭亭大境維持前期均價。
武漢天地、萬科雲城作為區域內最貴樓盤，這一波漲價是有里程碑式意義的。
比如萬科雲城帶白沙洲進入2萬時代，對於剛需一族的信心提振作用還是很大的；武漢天地破5萬認購數還能超過房源數，證明武漢雖然經過疫情，高端豪宅的購買力卻依然強悍。
選擇各區域內具有高估值、開發商口碑強大的樓盤作為首漲樓盤，才是主城區樓盤迴歸的正確姿勢。
遠城區樓盤就顯得更有危機感。
東西湖區光是吳家山片區就有5個項目開盤，其中四環外英赫當代城MOMΛ因為首開售罄，還趁熱打鐵開了兩次盤。
不是吳家山市場火熱，而是因為這裡樓盤實在太多了。
按照吳家山今年的供應，在售/待售住宅盤就有31個左右。也就是說，就算每天給一個開盤名額，也要整整一個月才能開完一輪…
因為樓盤太多，日光成了次要，最重要的是維持熱度啊！當然，這也只對本身就有性價比的樓盤有用，不然你看兩個月前大張旗鼓降價3000的中南熙悅，降價至今賣出一套了嗎？
所以吳家山第一批出來的是“矮子裡面挑將軍”，都是之前就賣的不錯、或有價格優勢或有配套優勢的樓盤。
同樣的情況還出現在新洲，這裡是大漢口剛需外溢首選遠城區，共7個項目取得預售證，4個項目已開盤，銷售成績都比較不錯。
這裡重點注意一個項目，洺悅華府。
這次拿證開盤，它的去化率達到70%之多。
為什麼說“之多”，因為它曾是創下最低去化記錄的樓盤：
去年7月，項目開盤去化6%，
去年6月，開盤當日去化僅1%...
疫情過後反轉最大的樓盤，非洺悅華府莫屬。
另外，江夏也是疫情過後集中開盤區域，6個項目取得預售證，其中武地融創錦上公館和武地融創金鱗壹號開盤去化大半、融創城開盤日光、恆大科技旅遊城開盤情況較好，目前有房在售。
江夏、新洲、東西湖三區取得預售證總計19個，佔到總拿證項目約三分之二，這些區域裡首先開盤搶跑的樓盤也有共同點：靠近四環、價格優勢明顯、靠地鐵/有地鐵規劃。
這些遠城區雖然搶跑，但沒有大漲的樓盤。今年漲幅較大的樓盤將會出現在供應集中的三環內江岸後湖、洪山白沙洲這類片區。
03
降價仍然賣不動 大多數樓盤的常態
御江壹品青山樽，本次拿證降價292元/平，帶裝修均價22364元/平，去化率僅18%。
這是青山目前唯一新開盤銷售的項目，降價+小部分折扣優惠，去化率還是讓人大跌眼鏡。
開盤優惠：開盤當天認購客戶享定金10000元抵20000元，認購98折優惠，準時簽約享99折優惠，一次性客戶享99折優惠，客戶為醫護人員的享額外99折優惠。
青山樽是目前區域內售價較高項目，僅次於中冶39大街和大華。而青山濱江的現狀是，在售樓盤較多、毛坯盤多、主打品質的樓盤也不少。
所以青山樽帶裝修22364元/平雖然不算最貴，但相對性價比是比較低的。
性價比低、價格優勢不突出、品質/口碑不出彩，平平無奇“吃地段”的樓盤。
這類樓盤在市場火爆時會賣的不錯，因為性價比高的買不到；但在今年將會比較難賣。
04
土拍市場逐漸回暖
3月31日土拍：
4月24日土拍：
自3月底恢復土拍以來，武漢共進行了兩場土拍，其中不乏大開發商繼續重倉武漢：融創高價拿地武昌核心住宅地塊、龍湖進駐武昌石牌嶺、金茂打造四新方島大體量商業。
目前來看土拍市場還是比較保守的，4月24日土拍中兩大重要改變，一是降低保證金比例，而是取消熔斷價。這也是鼓勵房企拿地，給足房企信心的重要舉措。
保守在於，這幾塊由大開發商拿下的地塊，多是前期溝通許久，或是綁定銷售的地塊，並不能作為火熱市場現象的代表。
而在5月份的土拍中，礄口核心流拍多次的高價地塊、漢陽楊泗港大橋旁商住用地將會被擺上檯面，直接面對市場的檢驗。
能否說服房企用錢投票，是影響武漢樓市回春的重要因素。
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