深圳豪宅最近很火，疫情還在防範，炒客們就瘋狂湧入深圳樓市，千萬豪宅被秒光的新聞不斷刷屏！還有“百萬喝茶費”、“500萬以下的房子基本賣沒了”……等等新聞層出不窮。
期間，更是傳出因為疫情，一系列小微企業紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，部分購房者藉此也找到了新的加槓桿機會。
剛剛，監管出手了。
嚴打“惡意炒作房價”！
深圳192套熱炒豪宅被住建局鎖定
4月28日，深圳市住建局局長張學凡在參加《民心橋》直播時，公佈了對“捂盤惜售”項目的處罰結果，表示已暫停該項目開發商在深所有項目網籤。
張學凡並未透露受處罰的樓盤名稱，不過從深圳市房地產信息平臺查詢發現，招商蛇口的太子灣雲璽大廈（即：太子灣灣璽）除了33套已備案房源，其餘192套房源全部顯示為“分局鎖定”。
“分局鎖定”的官方解釋指，房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定。
張學凡直言，“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行為要堅決予以打擊”，張學凡表示，目前已經對該項目開發商採取包括限制其所有在深項目網籤等限制政策，並將其捂盤惜售的違法違規材料移交給相關部門。
據第一財經報道，晚間，招商蛇口內部人士向證實了灣璽項目違規被鎖盤，以及公司在深圳所有項目被限制網籤的真實性。“我們還在評估事情對公司可能造成的影響。”
深圳是招商蛇口的大本營，貢獻招商蛇口年營收的20%左右，也是利潤引擎。2019年，招商蛇口毛利率為34.6%，較2018年下降了4.8個百分點，就與深圳區域的毛利率出現了13個百分點的下滑有直接關係。
據基金君估計，這一次被鎖的192套房，價值估計在50億左右。
招商蛇口深圳南山太子灣項目火爆
千萬豪宅三次三開三罄
近段時間，最引人關注的莫過於深圳千萬豪宅的熱銷。位於深圳南山的招商蛇口太子灣·灣璽項目一個月不到的時間內三次開盤，3個豪宅項目均火爆售罄。
3月7日，深圳年後的首個豪宅項目，招商太子灣·灣璽N3項目現場開售。該項目推出N3棟首批70套精裝商務公寓，建面約240-398㎡，單價8-11萬，總價2000萬起步，首付1000萬起步。
雖然當時疫情還沒結束，但是擋不住深圳富豪置業的熱情——帶著口罩排隊搶房。15分鐘成交額破億，20分鐘突破2億！
3月13日下午，太子灣灣璽加推14套高區豪宅，建築面積約360平米、370平米，單價11-12.9萬/平，總價在4266萬元至4651萬元之間，採取線上選房。僅僅15秒，這些單套4266萬+的豪宅就被搶光了，銷售金額達6億元.
4月5日，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的是N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套。據悉，開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。
據網友流出的圖片顯示，當時營銷中心現場聚集了不少戴著口罩的購房者，甚至因為聚集人數過多，被緊急限流，一度暫停銷售。
該豪宅盤年後的三次推盤銷售，甚至還被業內人士稱之為寒冬之下小步推盤的“教科書式炒作。”
在緊隨其後深圳寶安、南山住建局接連發布開展打擊“喝茶費”、“更名費”行動官方後，招商蛇口的項目公司樂灣置業於4月9日對外發表聲明的，澄清並不存在“捂盤惜售”、“三次開盤”、“秒光售罄”，“收取喝茶費”，項目尚餘6套房源待售。
根據其聲明，上述“三次開盤”系三次集中進行中介轉介推介活動，屬於正常銷售行為，項目於2019年11月18日取得預售許可證，公開正常發售。
可儘管如此，分三次推售、給老百姓釋放每次秒光的信號，已經和深圳“取得預售證後，須在10日內全部公開房源並一次性對外銷售，不得有捂盤惜售、分批次推售、故意製造日光盤等人為加劇供求緊張的違規行為”的相關新房預售規定相違背。
深圳住建局：對房價上漲準備了很多手段
持有環節可考慮房產稅
4月28日，在深圳本地“民心橋”節目中，深圳市住房和建設局局長張學凡就近期樓市的一些熱點問題做了回應。
其中，一位聽眾提及，最近一些炒作的資金來自於新落戶深圳的群體，政府能不能對他們提高購房門檻？比如社保和納稅記錄至少滿一年以上。
張學凡稱，“我們已經注意到了（這個漏洞）。深圳的城市品牌、城市價值吸引了大量的人口，需要大量解決住房的問題。剛才提的這個政策裡面是可以打補丁的，一年（社保和納稅記錄）是選項之一，或者多少年，這是我們考慮的。”
張學凡說，“作為政府部門來講，我們對於房價上漲不是沒有考慮的，我們更多想通過一些標本兼治、精準施策的辦法來解決房價問題。我們現有的政策是有打補丁的空間的，剛剛提到的這個點是打補丁的點之一。我們不是沒有手段，我們準備了很多手段。”
他單獨列舉了經濟手段，“比如在交易環節，對高價房採取少槓桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環節，我們接下來也可以考慮房地產稅的問題。這些都是在我們的考慮政策裡，只不過是根據市場的情況，什麼時候出的問題。”
今年以來，深圳分別發佈了《關於應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施》和《關於應對新冠肺炎疫情影響促進城市更新等相關工作的通知》，這被一些解讀稱作：深圳放寬了對樓市的調控。
對此，張學凡表示，這是錯誤的理解，出臺上述政策的目的是為了在供給側加大供應，而目前的調控主要是從需求側，從2016年深圳出臺“深八條”以來，調控政策一直沒有放鬆，而且還在不斷打補丁。
深圳樓市為何“疫情景氣”現象？
“經營貸”至多隻是幫兇
據中國青年報，在多位受訪的地產專家看來，導致深圳樓市火爆的原因很多，“經營貸”至多隻是“幫兇”之一，並且影響有限。
有人總結過幫個人申請“經營貸”的操作流程，包括購買殼公司、聯繫中間人偽造公司經營流水等。這中間的每一步都不簡單，也暗含不小的風險，沒有專業人士的幫助，個人基本完成不了。
“房價不漲沒人會動這個心思。”中原地產首席分析師張大偉說，“經營貸”利率雖然最近一年多直線下調，但還款週期短、歸本約束嚴，到樓市裡加槓桿風險不小又費勁。
他認為，深圳房價槓桿高是歷史原因，從遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象的“三價合一”政策看，深圳是全國一線城市中執行最晚的，也就是評估價、網籤價最晚統一的。而深圳樓市這一輪“小陽春”，與去年深圳豪宅稅標準變動直接相關。
2019年11月，深圳普通住宅不再設置價格線，只要容積率高於1.0、單套建築面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。而目前市面上很少有容積率小於1.0的小區。一套目前市場價1000萬元、原價300萬元、購買滿兩年的房子原本要繳納33萬元左右的增值稅，新政實施後，這筆錢直接減免了。政策直接導致了房主捂房惜售或上調房價，同時刺激了深圳二手房市場的成交量，影響至今。
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