很多朋友最近諮詢今年該如何買房，為了幫助大家，我非常樂意把自己的多年經驗分享出來，今天主要寫不同總價的房子的升值邏輯以及如何快速判斷一套房子是否值得買。請您耐心閱讀並轉發親友，非常感謝。
01、價格是一個動態的冰山
哪一套房買入必賺？這實際上是一個很有價值的問題。這包括我們對房地產價格的估計和潛在的判斷。
要解決這一問題，必須從根本上探索價格形成機制。
你知道價格是多少嗎？它是怎麼形成的？
首先，讓我們看幾個例子：
任何商品，企業都沒有定價權，只有標價權。如果目標價高，就賣不出去，如果目標價低，就要吃虧。
讓我們想想。當你賣二手房時，你能決定賣多少？一點也不是。這套房你能賣多少取決於市場的供求關係。
我們的工資不是由我們自己定的，也不公司決定的，而是由整個勞動力市場的供求關係決定的。
大多數從小接受的教育都是凱恩斯主義流派的政治經濟。這本書告訴你價值決定價格，價格圍繞價值波動。
長大後，很多人發現：這是一個謬誤！
因為在嚴肅的經濟學中，沒有“價值”的概念。任何價格都是供求關係的最終反映。
同一瓶礦泉水在本市只能賣幾元錢，但在陝西華山頂峰，卻能賣得很貴。由於供需關係不同，同一瓶水的價格會有很大的差異。
一個工廠的產品生產成本很高，但產品的價格不能由他們來決定，而是由市場上有多少競爭對手打價格而定。你的高成本並不意味著你可以賣高價，而是你可能會賠錢，被淘汰。
一個人種能紅薯能賣多少不取決於他工作的努力程度，而是取決於那天市場上有多少人在賣紅薯。
同樣，房價也不是由業主、政府、開發商決定的，而是由整個市場的供求關係決定的。
所以，一套房是否值得購買，關鍵在於其背後的供求關係是否對你有利。如果城市引進的人口繼續進入這個板塊，需求源源不斷，即使現在的價格再高一點，也是值得購買的，因為未來還會繼續上漲，你只需要根據需求的變化儘快購買，遲早會賺錢。
在投資領域，沒有人能控制潮流的方向。我們唯一能做的就是遵守它。
現在我們明白了這一點，接下來再問一個問題：房價是從1.5萬漲到3萬，還是從3萬漲到6萬？
大多數人都會覺得1.5萬漲到3萬容易。
實際上，這不是一個選擇題，而是一個解答題。
兩者的真正區別在漲上去，能否守住。
1.5萬的價格已經漲到了3萬元，是漲上，它但守不住。再看看廣州增城、內蒙古鄂爾多斯和河北燕郊很多地方，這一輪的房價幾乎已經減半。
然而，當3萬元漲到6萬元時，漲幅卻持穩。投資不僅要追求增長，還要守住風險。應該追求那種確定性利潤。
那麼，如果你問我：房價從1.5萬漲到3萬，還是從3萬漲到6萬，容易嗎？
我會反問：房價是從3萬降到1.5萬容易，還是從6萬降到3萬容易？你想清楚這一點，我相信你會得到答案的。
房價上漲後，不會一直固定在那裡。這是一座隨時都在變化的冰山。房價上漲後，冰山很可能開始融化，一段時間後價格會下跌。
所以買房時， 只想著哪個漲得容易是不全面的，還要考慮到跌的時候，哪個能守得住，不出現回撤。
因為房屋交易不像股票。你今天買，明天就可以賣。房子跌了，除了專業投資者，大多數人都來不及逃的，所以抗跌是普通人首先要考慮的事情。
大多數人對房價的理解是非常基礎的，所以他們在買房時難免會走很多彎路。
就我個人而言，我不喜歡風險投資產品。我只買高確定性的。
2、房地產價格體系及其上漲邏輯
一個城市的房地產根據成交總價不同，大致可以分為以下幾種類型：
1、上車盤
2、屌絲盤
3、剛需盤
4、剛改盤
5、改善盤
6、偽豪宅
7、真豪宅
8、頂豪宅
以成都為例，全市成交總價中位數為200萬元，中位數的2倍以上即屬於豪宅範圍，也就意味著400萬的房子屬於成都的豪宅範圍，豪宅分為偽豪宅、真豪宅和頂級豪宅。當然，這400萬的房子是剛剛進入豪宅的範圍。嚴格來說，它屬於偽豪宅。600多萬的房子才認為是真正的豪宅。
如果成交總價低於中位數，則屬於1-3類；如果成交總價是中位數的1-2倍，則屬於4-5類；如果成交總價超過中位數的2倍，則屬於6-8類；其他城市相同，大家可以適當遷移運用。
以上總價不同的8類房屋，短期升值幅度和流動性不能兼而有之。低價位的1-4類型，賺的是快週轉的升幅，所以升值了就要儘快裂變往上置換。5-8種類型獲得絕對值。富人不是簡單地追求增長，而是要財富總量和保值。100萬的剛需盤翻一倍也只是賺100萬，但是500萬的房子，只需要漲20%就足以擊敗剛需盤，所以資金多、名額少的人，適合投資5-8類型，長期持有，博最大絕對值收益。
以下分析不同總價階段房屋的供求變化和購買邏輯：
上車盤
過去人們把買房看作是進入了資產增值的快車道，所以買房也被稱為“上車”，而上車盤是一種總價很低的房子。
這種房子有一個特點：流通性很強，價格幾乎每年都在上漲。為什麼？因為在一個城市當中，一年總有人能攢下一筆錢，買進這種低總價的房子。隨著上車盤價格的上漲，整座城市的房價底部是不斷抬升的。也就是說，假設去年全市最便宜的房子是100萬，明年是110萬。
那麼誰來買車牌呢？是的，他們大多數是新來的。他們在該城裡沒有房子，也沒有多少積蓄，所以他們會考慮上車盤。原房主把房子賣給新移民後，他們就去買上一級的“屌絲盤”。所以我們經常看到很多人賣掉100萬套房子，升值賺了錢，然後買200萬，200萬，400萬
購買力在不斷變化，最終有人很容易買得起1000多萬套房子。
網上那些文科生總喜歡說：這個城市的房子是1000萬，上班族誰還買得起？肯定是跌。
其實他們不知道，絕大部分買1000萬房產的人，是因為他們把700萬的房子賣了，才會去買1000萬的。同理，一直往後倒推，買得起700萬的人，是因為他們把500萬的房子賣了；買得起500萬的人，是因為他們把300萬的房子賣了…
一直往後推，終於找到了最便宜的上車盤。然後你會發現，房地產市場的購買力實際上是一條長長的食物鏈。如果其中一個環節被拿出來，整個鏈條的供求關係被破壞，購買力將慢慢耗盡，這將導致城市的交易置換變得非常不活躍，房價也將上漲乏力。
這就是為什麼北京和上海雖然有充足的資金，但近年來房價沒有太大的上漲，這兩個城市的人口引進速度正在放緩。因為這些城市的新入市者較少，那麼上車盤就沒人買。上車盤無法成交。置換背後的動力不足，全市房價難以上漲。
上車盤的一個不好的地方是作為自住。很多人不能接受。由於其面積小，地理位置一般，所以很多人忍受幾年之後，都會把它賣掉。上車盤的優點是有確定的上漲利潤，作為沒有房子的家庭的跳板，可以考慮。
屌絲盤
上車後，人們攢了一點錢，就會考慮換下一套。錢少的人只能選擇屌絲盤。所謂屌絲盤，就是說這種房子比上車盤好一點，但達不到剛需盤的居住條件。它要麼樓齡老舊，面積小，又或位置一般，甚至同時有多重缺陷。
屌絲盤的優勢在於在預算不足的情況下，至少能為家庭提供一個立足之地，讓人安心工作好幾年，等漲上漲，再往上置換，但由於它處境尷尬，窮人買不起，有一點錢的剛需又看不上，其漲幅普遍受到抑制。
剛需盤
顧名思義，剛需就是滿足人們對剛性需求的樓盤，普通人居住的首要要求就是上下班時間不要太長。
因此，剛需盤一般與地鐵交通密切相關，郊區地鐵沿線的許多建築都屬於此列。
人們對於面積的適應能力遠遠大於對時間的適應能力，所以他們更喜歡居住在一個小面積的，也優先考慮交通和通勤時間，儘量靠近工作地點。
如果你住在很遠的地方，每天上班3小時就是3小時，幾乎不可能進行壓縮和調整。但如果你買同樣的預算，一個靠近工作地點，面積小一點的剛需盤，他就可以省出上班的時間，同時對房屋進行改造，多加幾個櫃子、雙層床，擠一擠也能熬過去。
因此，剛需盤，實際購買是通勤時間。人們在為自己的時間付費。只要他們住得近，交通方便他們就會滿足。
由於剛需盤面對的是這個城市的主流上班人群，因此剛需盤在上升年的增速將普遍大漲之年漲幅都會跑贏大市，俗稱“三年不漲，一漲吃三年”。
剛改盤
所謂剛改盤，即比剛需盤要好那麼一丟丟，但不能滿足改善的需求。這種樓盤由於兼顧了自住和投資，也是主流人群可以進入夠得著的樓盤，所以漲幅也不錯。
在交通便利的條件下，比剛需盤多了幾個優勢，即除了交通優質外，還具有良好的區位和商業配套設施，基本可以滿足日常生活的需求。
改善盤
所謂改善，首先你必須至少有一套房，因為生活條件不能滿足生活的需要，所以你需要更換改善。因此在房地產市場上，置換力量的主力軍是改善需求的客戶，他們一般通過賣一買一，以達到改善的目的。但在房地產市場上漲的年裡，最容易踏空。去年，深圳的一些朋友賣掉房子後，準備買下一套。結果市場突然暴漲，他們手中的錢一下子買不起。因此在購買改善盤時，一定要提前選好新房，交定金鎖定價格，然後約定在三四個月內交首付，再在兩個月後賣掉所住的房子，這樣才能把時差銜接起來才不會踏空行情
偽豪宅，真豪宅，頂級豪宅
豪宅，顧名思義，是土豪的住宅。一個城市的購買力分佈類似於金字塔。一套房子的總價越高，買得起的人就越少，也就是說潛在接盤客戶越少，相應的豪宅流通也會大大降低。
剛需盤掛也許3個月就能賣出去，豪宅可能需要半年以上。但對於那些資金充足、購房名額很少的人來說，豪宅仍然具有投資價值，因為富人的總資產需要非常大的容器才能容納。200萬剛需盤，雙倍只是賺了200萬，而2000萬豪宅，漲了10%就超過剛需盤，秒殺。
對於普通人來說，在購買一套房之前，他們會反覆計算其升值潛力、地段和戶型朝向；但對於富人來說，當他們決定在哪裡購買一套房時，他們實際上購買的是身份認同和社交圈層。
很多年前，我問一位企業主，他為什麼認識這麼高級的官員。他對我說：我剛來這裡，為了和某某建立關係，我在他鄰居家買了一棟別墅，，然後我們就混熟了。
買豪宅的人，並不指望房子短期能夠給自己賺多少錢，他們在生意場上賺到的錢何止百萬千萬？
03、排隊發財
在中國買房等於排隊發財。這個社會近十年形成的貧富差距，主要不是由工作和教育造成的，而是由房地產造成的。同樣當你在一家公司工作時，其他人比您多買了幾套房。再過幾年，你和別人之間的財富差距就會拉大，甚至在你的生活中永遠趕不上對方，因為一套房子值賺來的錢可能就是你十年工資的總和。
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