從1998年的住房制度改革開始，中國住房商品化已經走過了20個年頭，房地產也創造了一個個財富神話。據2018年1月16日數據顯示，萬科總市值達到4026億人民幣，已經成為全球房企市值冠軍，在全球市值排名前十的房企，有7家是中國企業，而在2016年底，只有4家是中國企業。在中國，房子已然與每個人息息相關，買房甚至成為了人生標配，有房已經成為了人生最大的政治正確；與此同時，政府不斷調控，樓市屢創新高，十餘年來看空樓市的專家聲音更是不絕於耳。房子可謂牽動著所有國人的神經。
房地產行業繁榮了二十年，看空看多樓市的爭論不斷，但住房市場已面臨飽和，開始進入存量市場已成為不爭的事實，根據東方證券跟蹤到的部分城市數據顯示，2017年1~10月，北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城市存量房交易量已經明顯高於新房銷售，一線城市表現得更為明顯，其中北京二手房成交套數已經達到新房成交套數的3.3倍。今後住房市場何去何從？問題太大我給不了答案，但我嘗試從其他角度給出一些思考。
1.物品使用方式在逐漸由擁有權向使用權轉移。
要理解住房市場的變化，首先從人類對物品使用方式的演化說起。
在人類歷史上，資源一直以來都是稀缺的，所有的經濟學家都在致力於解決一個問題，那就是如何用更合理的方式去配置手頭上有限的資源。
但如今的現代社會，隨著工業化的發展，各類產品物質供給嚴重過剩，豐饒性已經超過了稀缺性。管理學之父彼得·德魯克曾經說過，在幾百年之後人類回顧這段歷史，會認為這個時代最重要的發明不是技術，不是互聯網，不是電子商務，而是發生了一件極其重大的事情，一個在歷史上從來沒有的事情，就是人類面臨的選擇是如此之多，而資源已經變得不再稀缺。
因為選擇的無限多，使用成為比擁有更好的選擇。凱文·凱利在其《必然》一書中預測道，未來的人們更關心物品的使用權，而非擁有權。由於越來越多的的事物被髮明和製造出來，而每天能夠享受它們的時間總量不變，所以我們在每件事物上花費的時間會越來越少。在我們即將迎來的世界，短期使用將成為常態。換句話說，我們現代生活的長遠發展趨勢就是大多數物品和服務只做短期使用。微信創始人張小龍也曾說，一個好的應用，是用完即走的。
與此同時，我們的生活節奏正在加速，而足夠快的速度就是“立刻”。現代社會發展傾向於將每一個事物都導向按需即時使用。而按需即時性，則會更加偏向使用權，而非所有權。
因此共享經濟在全球掀起狂潮，根據數據發佈網站statista2015年10月發佈的數據，全球獨角獸前十強中，有四家是共享經濟公司，分別是uber（共享出行）、airbnb（民宿）、滴滴出行和wework（共享辦公空間）。2017年，以OFO和摩拜為代表的共享單車揭起了共享經濟創業浪潮，共享充電寶、共享雨傘、共享籃球……共享經濟已然成為了中國2017年最熱的創業領域。
從前，我們使用的便是自己擁有的，所有權與使用權合一，所謂小家庭的男耕女織，即種的糧食自己吃，做的衣服自己穿，而如今，社會協作分工的發展，因為選擇無限豐富，我們希望能夠更為便捷的使用這些服務，美團餓了麼點餐，自如住宿，滴滴打車，摩拜騎行，世界上有成千上萬的服裝、美食、房子以及車子供我們使用，我們可以不再穿自己做的衣服，吃自己煮的飯，住自己的房子開自己的車，但是體驗比我們擁有的更好，所有權開始與使用權分離，我們的選擇無限多，豐饒性正在以一種我們司空見慣的方式改變我們的世界。
2.中國住房市場將進入“共享”時代。
百度百科對共享經濟的定義是指以獲得一定報酬為主要目的，基於陌生人且存在物品使用權暫時轉移的一種新的經濟模式。
共享經濟本質上來說就是弱化“擁有權”，強調“使用權”。從寬泛的意義上來說，符合這一定義的都屬於共享經濟，就這一定義來說，住房租賃也屬於“共享”的範圍。
中國房地產經過20年的迅猛發展，已經日漸飽和，據統計，中國人住房自有率達到了80%，開始步入存量市場。
隨著住房供應量的飽和，人們將不僅僅滿足於有房子住，還希望獲得更好的居住體驗。我們設想以下場景，小孩上學的時候，家安在學校附近便於接送，有兩個孩子的話要有三室一廳的空間，但是當孩子長大考上大學，離開家獨立以後，三室一廳的房子就顯得空蕩。年齡大了，不再希望家離學校近，會希望家離超市近一些，離地鐵，醫院近一些，以前買的房子就成了一種負擔。因此租房反而更好，根據不同條件的變化選擇合適的房子，小孩要上學了就住離學校近的房子，有兩個小孩了就住大一點的房子，工作了住離工作地近的房子，年紀大了住離超市、醫院近的房子。
當房子是稀缺資源的時候只要有房子住就可以了，但當不再需要考慮住房問題的時候，開始考慮如何依據住房來滿足自己的實際需求，因此相比買一個固定不變的房子（擁有房子的所有權），還不如在不同時期根據自己的需要租用最適合自己的房子（行使房屋的使用權）。
中國的住房自有率遠高於發達國家，但根據鏈家研究院數據統計，我國租賃人口占總人口的比例僅為12%，對比日本33%和美國31%的數據都明顯偏低。
但中國租賃市場在迅速擴大，據數據顯示，未來幾年，一二線重點城市的房屋租賃市場規模將以10%的速度增長。屆時，北京、上海有望成為租賃市場規模最大的兩大城市，而合肥、鄭州、南京、武漢的租賃規模增長速度也將大大加快。
2018年1月3日，易居企業集團 CEO 丁祖昱在2018年度發佈會上對未來住房市場做了以下預判：
1. 住房租賃是未來政策紅利最多的行業；
2. 2016 年中國有 1.89 億的租賃人口， 2030 年將達到 2.65 億人口，未來人口和客戶基礎很大；
3. 未來住房用地有 3 成以上為租賃用地；
4. 品牌運營商、中介系、酒店系、房企、國家隊等多方主體拼殺，租賃行業剛剛啟幕。
與此同時國家加快建立租購併舉，推進租賃立法，對租賃市場由鼓勵到支持，在政策紅利及市場巨大需求的背景下，萬科、碧桂園、龍湖、鏈家等各路玩家紛紛卡位“長租公寓”也就不難理解了，鏈家自如更是以200億估值獲得40億A輪融資。由此2017年也被稱為房企租賃住宅元年。
3.住房是唯一還沒有被互聯網深刻改造的剛需
衣食住行是人的基本需求，我們把衣擴展為零售業，首先誕生了阿里京東為首的電子商務，近年來小米開設小米之家，阿里收購高鑫，騰訊入股永輝廣泛佈局新零售，無人貨架、無人便利店也相繼爆發；我們把食看做飲食，首先誕生了美團及大眾點評，之後以餓了麼為代表的外賣平臺興起；而在行方便，誕生了滴滴打車和共享單車，瓜子二手車等二手車網站，以電動汽車為代表的新能源汽車及無人駕駛也已踏上日程。
與之相比，住房市場仍是未被互聯網改造的傳統行業，Airbnb的學徒們未能在中國落地，共享辦公空間也尚未揭起波瀾，長租公寓亦未解決盈利難題。易於被互聯網改造的行業大多是剛需、高頻、低價、標準化的服務，餐飲，零售，打車都滿足這些條件，而住房交易雖然是剛需，一方面中國尚未建立起完備的社會信用體系，另一方面住房市場交易標準化程度低，交易價格高，交易頻率低等特點，使得其被互聯網改造的難度較大。
隨著移動互聯網紅利消失，線上流量越來越貴，2017年互聯網開始從線上走到線下，無論是新零售還是共享經濟，都已經不是純線上的互聯網，互聯網開始深入滲透傳統行業並展開變革。正因為住房市場沒有被互聯網改造，也就意味著巨大的發展潛力。線下剛需的“衣、食、行”，在互聯網的滲透下都已獲得新生，同樣的住房行業亦不能例外，只不過住房自身特殊性使得其需要更深層次的改造。
4.住房可能成為替代手機的新的集合載體
亞馬遜創始人兼CEO貝索斯曾說：我們不要去關注未來十年裡什麼東西會發生變化，而要關心未來的十年什麼東西不會變，不變的永遠是人最基本的需求。
人類對更美好居住的無止境的追求，就是一個不變的基本需求，只不過在新的時代，要賦予它新的功能和意義。對一個城市來說，最大的資產是房子。房子究其本質，是一個生活空間。房地產不是剛需，住房所佔據的生活空間才是剛需。房子本身是個殼，怎麼組合房子裡的新內容，是這個時代大家都需要思考的問題。
我們可以以手機的發展來對住房未來發展做一些思考。功能手機時代，手機僅僅用於通信，3G的普及使得智能手機獲得了極大的發展，智能手機如今成為了一個集合器，它是照相機，是播放器，是社交軟件，可以打車可以上網，通過智能手機我們連接了無限多的服務，由此開啟的移動互聯網深刻的改變了我們的生活方式。如今我們已經離不開手機，手機幾乎佔據了我們的24小時，最受益於智能手機發展的企業也獲得迅猛的發展，在國外，智能手機的引領者蘋果市值達九千億美金（全球市值最高）；在國內，微信是佔據中國用戶時長最多的應用軟件，而它的擁有者騰訊市值達到五千億美金（亞洲市值最高）。我們可以得出結論，得用戶時間者得天下。
“得到”APP創始人羅振宇在2016年跨年演講中提出了“國民總時間”的概念，每個人每天只有24小時，即我們的時間是既定的，時間成為了唯一稀缺的資源。今後的競爭將是基於時間維度的競爭，一切佔據用戶時間的都會成為競爭對手。
人一天只有24個小時，可能有超過三分之二的時間都是在一個空間底下度過的。無論是你的休息、生活、工作，甚至娛樂，有相當部分時間都是在室內。可以說，我們花在“空間”裡的時間遠比“衣、食、行”加在一起的時間還要多。
而5G時代意味著萬物互聯時代的到來，一切皆可連接。人臉識別、語音技術的發展，使得我們有了擺脫手機，更便捷的與智能設備互動的可能，在智能音箱方面，亞馬遜的Echo，小米的小愛已經能夠實現無需手機僅通過語音就能夠進行操控。而當冰箱、電視、空調、洗衣機等家電都能實現智能化後，萬物互聯時代下的智能家居使得住房成為遠比手機更大的集合載體，屆時新型的居住環境將迎來新的變革，人，流程，數據和事物結合一起使網絡連接變得更加相關，更有價值，將會形成一個集合十億甚至萬億連接的網絡，在萬物互聯時代，所有的場景要素都將被重新組合，這將是比移動互聯網更為深遠的變革。
現今，越來越多品牌房企開始以社區為載體，嘗試給住房賦能，例如碧桂園打造4.0智慧社區，金科
與微軟（中國）聯合，啟動國內首個社區大數據系統，立足打造人工智能社區生態圈，可以看做地產開發商在這一趨勢中所做的嘗試。
隨著生產資料的過剩、人們生活節奏的加快、對生活品質要求的提高，對物質的使用形式逐漸從擁有權向使用權轉移，住房租賃市場也應時迎來風口；而在政策紅利，市場需求以及技術革新的多重作用下，後住房時代將迎來新的變革。
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