前不久，杭州市首幢舊改“樣板樓”下城區潮鳴街道小天竺社區回龍廟前樣板樓亮相，引起一陣熱議。
這兩天，我們也專程前去走訪了這個改造舊小區，給大家帶回民生工程的第一手消息。
小天竺社區位於潮鳴街道，東臨刀茅巷，西至醋坊巷，南起慶春路，北到鳳起路。
小天竺社區實景
整個社區均為上個世紀八九十年代的建築，也成為杭州五個市級老舊小區綜合改造提升的試點之一，目前其他樓幢還在全力推進中。
跟著導航來到回龍廟前四弄，在街對面就能看見，一排排建築外圍都搭著腳手架，正在緊鑼密鼓施工中。
其中一幢白色住宅格外醒目，與周邊樓幢老舊的外立面顯得大相徑庭，一改老破小“髒亂差”的印象。
樣板樓外立面實景
樣板樓外立面粉刷成了白色，整體格調頗有江南韻味，做了坡頂，做了統一的保籠、晾衣架、空調架，值得一提的是雨棚，做成了透明擋板，外圍包裹著一圈灰黑的鋁合金，看起來格外結實，也頗有設計感。
樣板樓空調架實景
小區周邊新設了涼亭、小花園，供居民休憩。小區新換了鐵門，也做了圍欄，看上去似乎安全係數也稍有提升。
已改造好的樣板樓前，路面也用柏油重新鋪設，下水道井蓋也換新，後期全部整改好，柏油路面的維護也會比水泥路面更方便。
柏油路面實景
不僅是沿街的立面，整個小區從外到內，細節上也做了很大的改變。
比如，每個單元入戶門都重新安裝，換成了統一風格的入戶門，比之前那種易鏽的鐵門質感好很多。而且，還裝有人臉識別系統，更加智能化。
單元門人臉識別系統
單元過道也重新粉刷，並做了美化，牆上掛著照片，頗有文藝氣質。
還能看到的是，改造後的樓幢對雜亂的電線進行了集束處理，從視覺上來看，就不那麼“亂”了。
居民們對改造的結果還是比較滿意的。
“原先院子裡停滿了車，連個休息的地方也沒有，現在有了涼亭和小花園，家裡的老人也好出來聚在一起嘮嗑，環境是更好了。”周邊便利店的阿姨談起舊改後的感受，打開了話匣子。
新增休憩場所
雖說環境有所提升，小區硬件設施也有所改善，但是在舊改仍然存在一些無法改變的不足。
比如老小區空間有限，在舊改過程中，也沒能新增停車場，停車難仍然是一個大問題；
這個小區也沒有加增電梯，層高6、7層的小高層，對於不少年長的居民來說，爬樓也是一個難題；
老小區戶型建築面積都偏小，小天竺社區主力戶型也在30-40㎡左右，即使再怎麼改造，戶型是無法改變的，對於三口、四口之家來說，擁擠的現狀還是無法改變。
便利店阿姨就和我吐槽：“還是更希望拆遷，即使改造了，套內面積還是很小，對於一家三口來說都有點擠。”
但不管怎麼說，這一次的舊改比起以往的經歷，已經進步了不少。
從立面到全方位改造，從沿街到整個小區成片改造，以及從樓幢到小區環境的綜合整治，比起“面子工程”，這些舉措都給居民生活帶來了實實在在的提升。
言歸正傳，本次直播結束，還有不少來不及回答的問題，在這裡，大老哥也為粉絲一一做了解答。
QUESTION 1
Q：小姑娘
老師您好，我們夫妻一個在文三路上班，一個在下沙上班，想買預算700萬左右用於改善自住的房子。希望有配套好一點的小學及初中，有樓盤推薦嗎？
A：大老哥
你們兩夫妻工作地點相距較遠，一般我們過去都建議儘可能靠近一方，不要買在雙方都距離很遠的地方，這樣雙方每天來回奔波，太辛苦，也不利於對家裡的照顧。
但現在由於新房的房源合適的比較少，比如文三街一帶也沒有新房源，只能考慮文三街附近的房源，之前杭州公館曾經有過幾套總價比較高的房源，139方總價接近900萬，還是毛坯的，學區倒是還可以，預計是新建的文一街小學，你可根據自己的實力可去看看還有沒有“特價房源”。另外一個選擇是教工路的中治現房銷售項目中冶錦繡公館，估計價格也不會批很高，因為是西湖區的，學區估計也會不錯，你可以關注一下，有時間去了解一下情況。中冶錦繡公館品牌城市展廳目前設在杭州大廈 D座1樓（服務檯旁）。
另外一個選擇是在雙方工作地點的中間，交通條件比較好的板塊與項目置業，比如城東新城的世茂錢塘天譽，均價4.68萬的價格，精裝修交付，樓盤規模較大，由20幢高層和9幢洋房組成，一共1220戶，全精裝，立面為石材幹掛，並配置文化、運動雙會所，帶恆溫泳池。項目距地鐵口近，樓盤前面還有幼兒園和小學，它的139方四房戶型，總價670萬左右，完全符合你的要求。
城東新城的東城金茂府也不錯，它有地源熱泵的科技系統，我覺得居住的舒適度較高，目前在售戶型建築面積約147-165㎡的高層房源，精裝均價47340元/㎡，其中裝修標準4500元/㎡。這個項目周邊有雙地鐵，近江乾區人民醫院和商業配套，東邊有配套的中學和小學，孩子讀書也方便。
如果想總價低一點，也可以關注一下艮北新城的樓盤，比如招商公園1872的三期，之前的價格在4萬左右。這個板塊還將有4-5個新盤要入市，今後新的房源會源源不斷，選擇餘地較大。
QUESTION 2
Q：李姐
老哥你好，昨天西站開工，對哪些板塊是利好，未來科技城房價還會上一個臺階嗎？
A：大老哥
杭州西站樞紐彙集高鐵、地鐵、公交等多種交通方式於一體，建成投用後旅客通過乘坐機場軌道快線，自西站樞紐至杭州東站時間為25分鐘，至蕭山機場約45分鐘。對杭州來說，這是2022年杭州亞運會的重大配套項目，有利於建設世界名城、打造杭州都市圈；對浙江來說，這是實施大通道行動計劃、構建該省3個“1小時交通圈”的重大標誌性項目；對長三角來說，這是“軌道上的長三角”節點工程，必將有力促進長三角地區互聯互通和一體化發展。
所以西站建設的意義是不言而喻的。
當然西站的的建設最直接的是利好城西科技大走廊。杭州西部有了這個重要的鐵路交通樞紐後，未來科技城的發展如虎添翼，同時對西部的臨安，餘杭的良渚、徑山、瓶窯、黃湖等地也是利好，也有利於這些板塊的發展。
但就象良渚古城遺址申遺成功後，我說的千萬不要把這些利好和房價直接掛上鉤，簡單地認為有了利好，房價一定會再上一個臺階。不可否認，交通建設肯定能提升板塊的未來價值，但是房價的漲跌受多重因素影響，特別是政策和人們的預期，市場供求有很大的關係，交通因素雖然重要，但不是決定性因素。當房地產形勢不好的時候，城站和東站周邊的房價不是也跌了嗎？
QUESTION 3
Q：藍天女俠
大老哥好！我在濱江區政府附近上班，想買房，需求是：（1）總價，600萬（500萬最好）；（2）自住和投資兼顧，想盡快入住，大概自住10年左右，過後退休了回老家，這房子就出租；（3）戶型：房間不用多，2-3房均可，居住人口1人（偶爾有）；（4）地段：離區政府近一些。看了濱江和奧體的新盤，總價太高，吃不消買，大老哥有沒有好推薦啊，新盤和二手都可以。
A：大老哥
600萬元的總價想在區政府周邊買房，新房可以選擇的餘地幾乎沒有。杭州壹號院房源都是大戶型，總價大大超過，保利澄品最小面積127方，總價差不多，到時候高層搖號可以去試試。
如果你想盡快入住的話，那只有在區政府板塊的二手房中找找房源。次新房中中海寰宇天下，分E、D、C三個區，其中C區離區政府最近，掛牌的房源比較多，460-490萬元的88方二房二廳或者三房房源，掛牌的數量不少，你可以去品牌中介公司的APP上找一下房源，去一套套看。目前二手房市場有調整的跡象，可以好好還還價。
另外奧體附近的二手房中也可以找找，如春江彼岸，萊蒙水榭春天和綠地旭輝城等。
QUESTION 4
Q：夏
之江板塊宋城那一帶未來發展前景如何？自住的話，那邊配套是否會進一步跟上？麻煩老大哥解惑。
A：大老哥
這一帶優勢還是明顯的，第一這個板塊交通方便，有地鐵6號線楓樺西路站，自駕的話紫之隧道，之江路，之江大橋都方便。
第二這個板塊是國家旅遊度假區，整體環境比較好；
第三省級“四大館”——浙江省博物館新館、浙江圖書館新館、浙江省非物質文化遺產館、浙江省文學館將組團入駐這個板塊；
第四西湖區教育資源比較好，板塊裡除了幼兒園，配置了求是教育集團的之江二小，還有中學。
第五這個區域的商業配套也比較好，有三個銀泰綜合體都將建成開業，今後生活配置也會很方便。所以之江板塊未來還是值得期待的。
QUESTION 5
Q：秋畫
大老哥您好！現在杭州二手房在降，您覺得新房會降嗎？
A：大老哥
杭州的二手房確實已經進入調整階段了，具體表現為掛牌量激增，已達92000多套，而成交量卻在減少，市場降價的房源開始增多。所以我們早預測過6-7月就是本年度的高點，未來一段時間杭州的二手房市場大概率要調整，價格也會下降。
杭州目前二手房和新房之間很多板塊還有差價，有的甚至高達萬元，這是一種不合理的現象，也是由於很多人新房買不到，盲目到二級市場上搶房造成的，現在地價和未來新房的價格都被限制死了後，人們的預期開始改變，那種急迫的心情已經沒有了。
所以大的趨勢是二手房價慢慢向新房靠攏。目前來看新房的降價也有一些苗頭，比如周邊的一些城市的有些樓盤已經開始賣不動了，有的已經開始打折銷售。
但杭州市區的新樓盤目前還沒有打折的情況出現，因為一是價格上政府限制的很嚴，相對二手房性價比還是比較高；二是需求還是很旺，在搖號中籤率很低的情況下新房怎麼可能降價？
QUESTION 6
Q：大霧
大老哥你好！請問一下預算300萬左右，目前在杭州沒有購房資格，能選擇在臨安買房嗎？求推薦幾個樓盤。
A：大老哥
臨安不限購，《樓市大老哥》公眾號最近介紹幾個青山湖科技城板塊近地鐵的樓盤，昨天又介紹了臨安濱湖新城的三個樓盤，你可以找出來看看。
如果想近地鐵，同時性價比高一些的，我建議你可以關注一下地鐵16號線八百里站的綠地亞洲公園，之前的銷售均價在16000多。
另外就是臨安的超級大盤濱湖天地，均價17000多。小戶型不用300萬元，150萬元就差不多了。買一套大戶型的還不如買二套連在一起的小戶型，總價也可以控制在300萬左右，如果自用可以打通裝修使用，如果今後想出售，那一定是小戶型好出手。
QUESTION 7
Q：蓉兒
大老哥，武林上城自住，可以去搖號嗎？
A：大老哥
武林上城所處的地段不錯，邊上有桃花湖，離地鐵和龍湖天街也近，各方面生活配套都不錯。首開1、2、5、7#337套房源，主力戶型建築面積68-144方，其中90方以下均價30200元/㎡，高層90-144方30200元/㎡，小高層（8層）90方以下34200元/㎡，小高層（11層）90-144方31500元/㎡。
經統計購房登記家庭共4822戶，其中無房家庭1166戶，平均中籤率6.99%。中籤率比較低，也是一個熱盤。我覺得你可以去搖搖號。
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