国内新冠疫情已基本结束，大部分的商业活动也基本上恢复，其中恢复最快的当属房地产，朋友圈中的中介朋友们也纷纷活跃起来，而他们的共同观点便是:房价又要涨。那三四线的房价走势到底会怎样呢？
我以山东省的一个普通地级市-东营市为例说一下三四线城市的房价情况。首先我们谈谈目前东营房价的现状。东营房价的整体特点是东城≥新区＞西城＞广饶＞垦利≥利津=河口。东城和新区的核心地段房价已经过万。西城也普遍超过7000。
那2020年东营的房价是涨是跌呢？答案是：肯定不会跌。原因呢？
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。东营的情况如何呢？东营市成立于1983年，是新中国最年轻的城市，黄河入海口，位于山东东北角，胜利油田所在地。石油化工发达，占东营经济的三成以上。人口210万，人均GDP山东第一，人口密倒数第一。总结来说，东营是一个化工业发达，人口稀少，位置偏僻的新兴城市。人口少，位置偏决定了缺少大的政策层面的支持，造成东营产业结构单一（严重依赖石油），交通不发达（没有高铁），高等教育落后（没有正式本科院校），服务业相对落后（东营是唯一没有滴滴打车的三四线城市）。以上分析来看，东营是很难支撑房价上涨的。于是很多人就会问了，为何18年东营房价为何涨的如此凶猛呢（18年涨了一波，19年横盘）？
首先，18年房价上涨不单是东营，而是大部分三线以下城市普遍上涨。为什么？原因是一、二线城市限购政策频出，开发商无法在一二线城市盈利，类似碧桂园这些原来只在一二线开发的高端开发商开始将“魔爪”伸向三线以下城市，现在像利津这样的县城到处都是碧桂园的疯狂炒作。再就是18年国家（尤其是山东）积极鼓励各市棚改货币化，说白了就是拆迁给钱。其实北二路沿街就是打着道路拓宽进行拆迁。而碧桂园早就死死盯住了拆迁户中的拆迁款。“天时、地利、人和”，房价自然蹭蹭往上涨。说白了这就是短期靠“政策”（拆迁）。
但是，市场上从来没有只涨不跌的商品，房价也一样。目前的房价已经远远超过普通老百姓的承受能力，买套房掏空了三代人的6个钱包。造成的结果就是消费降级，汽车和手机销量下降就是最直观的体现。
短期已经通过拆迁这计强行针拔苗助长般拉升了房价。但如此虚高的房价已是强弩之末和最后的疯狂。中期看土地，东营作为山东人口密度最低的城市，从来不缺土地，东城、西城到处都是城中荒地和工地。长期来看，东营产业结构单一，经济增长乏力（19年经济缩水1367亿元，经济下滑3个名次），偏居一隅（建高铁可能性渺茫），没有正规本科院校，人口外流是大势所趋。（从发达国家的发展经验来看，人口向大城市集中，小城市逐渐萎缩，目前中国也在做大省会城市，济南吞并莱芜就是最好的说明）。最终的情形就是房屋供应严重大于需求，房价必然下跌（好比养猪，猪养的多了，猪肉价格就会下跌一样）。
很多人也许会说，国家不会让房价下跌的，因为国家就指着房价挣钱呢。没错，国家是很依赖土地收入，但国家知道土地已经卖不动了，需要另谋打算，寻找其他的收入来源，没错，就是房产税。这个时候一些老百姓可就遭殃了，本身就背负着沉重的房贷，经济下行，收入下降，再加上房产税，还贷压力剧增，这个时候房子又卖不掉（因为大家都是买涨不买跌）。最后只能断供，结果就是房子没有了，首付也损失了，可谓是赔了夫人又折兵。
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