如何適應疫情形勢引發的新變化，來應對未來房地產開發，應該是城市管理者和規劃者的研究重點
文/李鐵
幾千年來，我們認識的城市空間結構，大多以街區經濟為主。這是因為隨著交通流量的增大，需要通過街區的服務業提供更多市場機會，所以城市的起源和發展以及空間結構，無不以街區經濟作為主要特徵。
即使近些年我們在討論中國城市未來的建設和規劃時，也一直將恢復街區模式作為政策的努力目標。所謂街區的好處，就是可以通過人口密度的提高，降低交易成本，活躍城市生活，甚至還是對傳統城市的一種迴歸。當然，有了街區經濟，帶來的就業機會也會大大增加。
從我內心來講，長時期也是糾結於街區經濟的建設模式，希望能實現傳統城市建設空間結構的迴歸，至少不能讓大馬路、大廣場和大的生態空間割裂了城市內部人和要素之間的聯繫，讓城市的生活和就業內容更為豐富。
可是經歷過這麼一次刻骨銘心的疫情，改變了我對於城市的很多認識。
其實對城市形態的選擇，無法迴避的就是經濟規律。所謂經濟規律不僅僅是以西方為樣板的市場模式，在中國的城市發展模式中，當政府官員和房地產商形成雙重利益衝動，將房地產曾經作為城市獨領風騷的產業主導城市建設時，甚至當我們城市管理者和一部分中產階級自身對於城市就業和居住的需求有著個性化的理解時，中國的城市形態就不可避免地在高速化城市化進程中走出了獨特的發展模式。
這種模式又被互聯網發展和新經濟的市場需求固化了，而隨之而來的疫情則進一步放大了這種城市新形態的必要性，並越來越轉化為城市居民的現實需求。
“大院”將成為城市社區長久模式
首先就是我們面臨的大院模式的房地產開發形態和城市的空間結構。在疫情前，我們的認識是房地產開發的大院模式破壞了城市的交通架構，影響到了服務業發展，使得出行不方便，導致城市資源消耗增加，代表著粗放型的城市發展模式。
雖然我們曾經批判大院模式沿襲了中國傳統農業院落的居住模式，加劇了城市社區住宅的兩級分化，導致了城市空間內不同收入群體的相對分割。但是在有文件提出發展城市街區經濟時，還是遭到了幾乎絕大部分社區居民的反對。原因在於，大量外來人口進入城市後，大院的優勢在於社區通過自主提供的生態和服務環境，優化了同類收入人口的空間聚集感，特別是通過大院的安全管理，減少了治安案件的發生，等等。
在大院模式下，外出以及購物等因出行距離長等原因造成的嚴重不方便的問題，隨著互聯網消費和快遞物流的興起，已經從根本上解決了。除了必要的工作以及社交需要出行之外，網購和無現金支付以及快遞的存在，確保了不出門就可以滿足各種生活需要。這種互聯網引發的市場供需空間的變革，使得大院的存在優勢更為明顯。
同時，隨著疫情的出現，各種以社區為單元的防控措施，以大院為隔離的主體，更是發揮了安全方面的絕對優勢。而且其他的各種生活需求都可以通過互聯網來實現。過去因利益格局相對固化的房地產空間格局，在疫情以及互聯網快速發育的形勢下，已經成為幾乎所有城鎮居民可以依賴、甚至信賴和喜好的居住形式。
也就預示著，未來的這種房地產發展的空間格局，將會成為新城市社區以及建築形態分佈的長久模式，而傳統的街區經濟模式，雖然在老城區依然存在，但是至少在各類城市新開發的城區似乎已經成為遙遠的記憶。而街區模式的存在可能仍然可以作為旅遊產品或者鄉村集市，在小城鎮還保留著鮮活的生命力。
寫字樓會遭遇危機
其次，寫字樓發展將遭遇危機。寫字樓的發展是城市服務業發展的一個縮影。2019年中國房地產供給中，辦公樓施工面積占房屋施工面積的4.3%。傳統的街區經濟讓位於服務業的更新換代，金融業、信息產業以及互聯網的運營模式等，曾經嚴重地依賴於寫字樓，大型的國有事業單位和政府機構長期以來都是以各種寫字樓作為集中辦公的空間主體。
寫字樓也曾經是城市人口高密度就業的一個重要象徵，寫字樓集中的的城市空間，也是高檔街區經濟的重要模式。但是，經濟下滑本身對寫字樓的銷售和租賃就是一次嚴重衝擊，2019年辦公樓開發投資比2017年減少了8.8%，銷售面積比2017年減少了22%。截至2019年末，有機構跟蹤研究的17箇中國主要城市寫字樓平均空置率為21.7%。
而這次因疫情引發的嚴重的經濟危機和可能的大蕭條，使未來寫字樓的發展陷入危機。更嚴重的是，新的在線辦公模式對寫字樓會形成大規模替代。從疫情開始的封閉式社區管理和在家辦公，互聯網教學、各類的在線諮詢以及視頻會議的興起，使得集中辦公的必要性大大降低。隨著經濟危機的衝擊，各類企事業機構為了降低經營成本，除了裁員之外，降低租賃成本，實現網絡辦公對工位集中辦公的替代，無論是疫情期間和後疫情時期，都可以逐漸地成為普遍的、常規的模式，進而在一定程度上降低對寫字樓需求。因此，在未來房地產發展趨勢中，寫字樓作用會減弱，已建成的寫字樓難以租賃會成為城市經濟下滑的一個縮影。
重新審視住房郊區化
再次，住房郊區化是否會成為未來的大趨勢。從疫情發展過程看，雖然需要較低的容積率和生態的自然空間，減少人口密度等，會導致住房供給的空間格局會發生變化，但是住房供給模式對於商業和各種服務業的需求確實在加強。例如，對於外賣服務的供給半徑還是要求有一定的服務業集中度。就近醫療和各種不同市場化服務的供給密度等需求，對只滿足居住環境的所謂健康地產生態化空間，則會是一次嚴重的挑戰。
雖然郊區化可以提供較好的生態環境、較大的居住空間和較低的房價，但是服務業供給和服務密度則是在需求方面提出了剛性要求。例如，居住在郊區，是否能夠保證各種服務隨叫隨到？是否就近可以滿足不同人群的各種服務需求？對於老年居住社區是否可以保持就近的醫療服務？教育等公共服務設施是否能夠滿足適齡少兒的就學條件？交通通達性是否可以保證在有限時間內完成就業和居住的轉換等。在城市中心城區因密度越來越高和人口過度集中可能導致防疫危機被放大的情況下，住房郊區化可以作為重要的選擇。但是要求一定規模的人口和相應的市場服務和公共服務的配套，應該是未來開發者重點要考慮的內容。
還有，未來將會適應人口結構的改變實現分層化住房供給。很多人提出理想化的要求，就是實現不同收入人口的混合居住，有利於降低社會分層界限，實現不同收入人口的共榮和共存。但是在疫情導致社區絕對封閉的狀況下，市場化供給的差別化很難實現。特別是供應和服務相對短缺時，因價格和質量的差異，會導致社區內人群的大量不滿。
實現社區人口結構差異化的居住空間，可以有價格的選擇，也可以有空間的選擇。在未來城市住房開發的過程中，隨著中心城市人口密度過高和產業郊區化的進程，人們向郊區選擇新住宅的同時，因收入結構的差異化，需求差異也是非常明顯。例如，中低收入人口和外來人口的市民化進程，需要的社區空間更多地要依賴原有的小城鎮，甚至需要有街區經濟支撐的低成本消費空間。而對於中等以上收入群體，則更多地關注更好的醫療和教育的公共服務、集中的消費空間以及與與城市中心區反差較大的更宜居的生態環境。
因此，在開發選擇和未來的政策供給上，應該根據需求的變化，提供不同的房地產發展空間，配套相應的公共服務、市場化服務以及基礎設施。同時也要破解各種大院經濟的割裂交通格局的矛盾。這些對於適應後疫情時期的城市開發思路來說，應該是需要分析和規劃的重點。
我們最擔心的是，因為疫情放大了某一種需求，而忽視了更多方面的需求。城市有危機應對時期，更長的時間是要按照日常生活和就業的需求提供各種服務和治理。如何適應疫情形勢引發的新變化，來應對未來房地產開發，應該是在城市管理者和規劃者的思維範疇中作為重點研究的內容。
作者為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家，編輯：朱弢
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