熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百三十六期（NO.138）
專欄內容：新時代，新形勢下關於“房產投資”的思考和討論。
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導讀：
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投資也是生意的一種，當然要遵循生意的基本規則“以和為貴”。
惹眾怒，眾人恨的生意，註定不長久，也備受非議，不可能是長久盈利的正常生意。
這樣不叫真正的投資和生意，以前叫投機倒把，現在叫買空賣空。
不管叫什麼，聽著就不像是好事：本質上就是藉助哄抬物價牟取暴利的行為。
就像中國人看待房地產市場“炒房”這樣的投機行為，大部分人，特別是具備真實置業需求的群體，尤為痛恨。
所以，今天話題展開以前，需要和各位讀者朋友達成幾點共識：
1、藉助鼓吹房價，哄抬房價牟利的“投機炒房”，堅決反對。
2、投資是社會經濟合理行為和需求，投機是純粹牟利的取巧手段，
兩者區分看待，前者可行，後者可恥。3、中國住宅房產存在經濟泡沫，資產價值和實際價值之間因城市的不同，存在不同程度的偏差現象。
4、房產目前仍然是中國廣大社會經濟群體最安全穩定的“資產蓄水池”和“可行的投資渠道”。
5、中國的房產市場雖然經歷了十幾年的“大牛市”，但是作為商品經濟，和所有的商品一樣，也要受到不同的發展階段和價值週期規律的約束。
6、如果以上5條有任何一條達不成共識，請點擊左上角返回，不能基於最基本的共識出發，很容易出現惡劣言論和無腦批判（筆者最近遭遇網絡噴子和鍵盤俠攻擊，所以對於網絡低俗暴力的行為頗為反感）
下面本文就和各位讀者朋友聊一聊：“房住不炒”的地產新時代下，投資房產的轉變。
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一、“房住不炒”時代和趨勢下的住宅產品，正在迴歸真實屬性。
和過去幾年相比，現在的房產市場，誰要是還一個勁的鼓吹房價上漲和支持高房價，就屬於典型的“全民公敵”行為了。
伴隨十幾年的“房產大牛市”，中國的房產價格已經達到了一個非常可怕的高度了。
作為商品來看，價格一旦與價值產生脫節性的偏差，經濟泡沫就一定實錘了。
高房價和收入的嚴重脫節，帶來的供需不平衡，弄得整個社會大眾怨聲載道，民意沸騰。
都高成這樣了，房產價格還勢不可擋保持上漲趨勢。
買房的門檻、高房價和有房沒房的區別，甚至已經成為了加大中國社會財富差距，區分社會階層的罪魁禍首。
備受這個時代基數龐大的年輕人剛需群體的口誅筆伐。
非常不和諧。
所以高層“房住不炒”、“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”、“五限一競”、“因城施策”、“明文限制漲價”等等高壓手段，終於在2017年狠狠壓住了“漲勢洶洶”的房價：
以房價最高的中國四個一線城市為例：
圖片來源：統計局
可以說，從2017年開始，中國的房產高歌猛進的漲勢，終於開始放緩。
有個比喻很妙：中國的房價，是過去一年漲一倍，未來可能就是十年才能漲一倍了。
（這個比喻並不言過其實：深圳就有在2015年一年翻番的記錄。北京房價在最快的時候，兩年翻了近三倍。）
中國房產的價格達到高位，資產價值已經基本被挖掘到極致，標誌著中國房產綜合價值的見頂和趨於穩定。（和中國穩健的貨幣政策，契合完美）
這是必然的趨勢：中國房產的資產屬性高速增值時代，已經結束了。
有些跟隨時代膨脹起來的劣質資產和邊緣資產的崩潰和貶值，在所難免。
核心城市的優質房產資產，也開始正式進入“價值理性化”和“平穩增長期”。
無腦買房就能高收益的時代，結束了。
以前憑藉高效率的房產增值帶來的收益增加，投機橫行，烏煙瘴氣。
當下，就是兩極分化：優質房產資產依然被投資追捧，而劣質房產的投資屬性日益喪失。
優質資產代表，一線城市背景（圖片來源：網絡）
二、房產投資，不投住宅才是最正常的思維
住宅被當做投資對象的背景，和房價的快速飛漲分不開，以住宅為核心的房產，也被動的被賦予了極具時代特色的“資產屬性”。
其實住宅產品根本算不上是真正的投資“合格對象”，單從回報率上來看，絕對屬於嚴重違背投資增值的代表：
中國住宅房產價值最高的四個一線城市，沒有一個城市住宅租金回報率能超過2%的。
這就意味著回收投入成本超過50年。作為只有70年產權的房產來說，回報率和回報週期就和投資無關。
圖片來源：智谷趨勢
說句不客氣的話，如果不是一線城市的房價快速上漲，就憑藉這點微薄可憐的回報率，資金放到銀行都比房子賺錢。
罪魁禍首就是快速上漲的房價，硬生生把住宅產品變成的了投機產品的代表：只以實物交易過程中的價格增長作為唯一的牟利來源。
這和買空賣空本質其實是一樣的。
保值是安全需求，而脫離回報率和回報週期，只看增值的經濟行為。
絕對不是正常理性的投資，而是帶有賭博性質的投機取巧。
炒房就是投機，而投資房產，永遠要看回報率的市場競爭力和回報週期的合理性。
所以，如果房價橫盤或者趨於穩定（這是大方向和必然規律），投資住宅房產產品，明顯不是什麼好投資，回報率還趕不上按揭月供，自己還沒得住……
拋開住宅價格瘋狂上漲對理性合理投資的排擠不說，真正的房產投資，是具有回報率的房產，就像辦公，酒店，工廠等，投資持有具有回報率增長的商辦物業，才算的上是真正意義上的“房產投資”。
只求倒賣盈利，不看持有回報，什麼不能炒？“姜你軍蒜你狠”沒見識過？
住宅房產只能算躺槍而已。
買住宅靠交易牟利，就是博漲價收益，不算房產投資，只能算逐利投機，和買股票追漲殺跌一個意思。
理性投資房產的重要前提就是，“保值”沒問題，“合理增值”求回報。
房價上漲，增值快速的環境中，沒有房產投資，只有投機牟利。
對於投資來說，房價高不可怕，不理性的暴漲才可怕。
越瘋狂，越危險。
圖片來源：網絡
三、當下和未來的房產投資，盈利的邏輯會發生根本轉變。
因為2001年2016年的“地產黃金15年”所帶來的房價暴漲，讓“房產投資”成了過去十幾年裡面，最輕鬆也是效率最高的投資選擇。這是一個時代的紅利和特徵。
越容易賺到的錢，就越容易產生依賴，甚至是盲目。
享受到這樣紅利的群體，會把曾經買房賺到的輝煌事蹟，當做投資吹噓資本。
小富靠勤，中富靠智，大富呢？只有趨勢和機遇。
“房住不炒”的大環境下，依賴房價上漲牟利賺錢，怕是行不通了。
以前賺到錢的，真的不是什麼投資收益，而是投機得利。這個在本文說了好幾次。
該醒醒了。
如果房價持續穩定並且成為常態（這個可以說是眾望所歸，最理性合理的趨勢），還想著依靠吃差價賺錢的人，那是真的蠢。
但這麼說，並不代表房產投資完全沒有機會，只是以前賺快錢的熱錢資本和“躺賺”模式的機會，沒有了。這也是房地產發展趨於成熟和穩定的必然趨勢。
未來投資房產的核心盈利邏輯，可以預見不再直接和房價漲跌掛鉤了，而是從“回報價值”和“附加值”上，為投資進行持續性回報。
以前是“睡後收入”，現在是“持續收入”。
就這麼簡單。
當資本無法從交易中獲得利益，必然會從持有過程中獲得利益。
房價的過快上漲，快錢當道，慢錢誰關注？
當快錢消失，慢錢才有機會登上舞臺，取代快錢成為主角。
這也是當下和未來房產投資的核心盈利邏輯：保值做基礎不變，持續的回報能力和回報增長成為核心關注點。
（PS：理性狀態下，如果房價穩定橫盤，租金回報就會上漲。這個在世界所有國家都是一樣的。）
就像深圳，租金在過去5年的漲幅，連房價漲幅的零頭都趕不上，2000萬身價的房產，不漲價了（轉讓也是虧的），不漲租金哪裡去實現資本回報的增值？
這就是資本的對回報追逐的本能，會驅動所有回報可能點的動能。
圖片來源：網絡
四、文末小結：
房產作為中國經濟的一個重要組成部分，在中國過去20年裡的價值意義，毋庸置疑。
但是一個健全健康的經濟體系中，是不可能只有有限的幾個產業能夠支撐的起來的。
地產行業也是一樣，隨著蓬勃發展創造價值，也帶來了一些弊端和備受詬病的影響，並隨著發展慣性和時間推移，逐漸地開始顯露出來。
但是一棍子打死，以一言蔽之的態度去批判地產行業和房產價值，顯然是狹隘和不理性的。
受到中國傳統文化中世代傳承“安居樂業”的思想影響，房產的核心使用價值永遠不會被剝離和忽視。
不說產業世代和階段，房產在中國的經濟結構中，可以預見會長期存在和發揮自身的價值作用。
就算房產真正迴歸自身價值，也不能否認房產在中國經濟環境中優質的投資地位。
撰寫此文，就是想說明一個理性的觀點：
不論未來房產市場如何風雲變幻，房產具備優質投資資產的價值特徵還會一直存在。
但是對投資者的眼光和評判能力，也會有越來越高的要求。當然這就是正常投資所具備的“門檻”
後地產時代的房產投資，“無腦買房牟利”的機會將一去不復返，剩下的，是優質房產資源的拼殺博弈爭奪。
曾經的房產，是時代趨勢和紅利的寵兒，而當下和未來的房產，註定具備“基數龐大，優質稀缺，迴歸本質”的投資特徵。
機會有嗎？當然是有的！沒有了趨勢和紅利的支持，能不能慧眼獨具，找到真正的優質房產資產，才能說的上是“機會”吧？
把趨勢和紅利當機會，也必將最先被新的時代淘汰。
這才是最正常的投資現象，就像下面這句話：
未來的財富並不屬於有錢人，而是屬於具有長遠眼光的人！對自己現階段擁有的財富做出合理安排，運用獨特的眼光和精準判斷才是未來財富的真正擁有者！
與各位讀者朋友，共勉。
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