文/乐居财经研究院 魏薇
销售额对于房企来说固然重要，但因房企的期房预售制度，只能等房子盖好了并交付了以后确认为营业收入，因此销售金额并不等于营业收入。营业收入是企业利润的起点，乐居财经此次选择净利超过千亿的房企进行横向对比。
据乐居财经《2019内房企营收排行榜》，共有8家内房企的营收规模突破千亿。与2018年相比，此次新增了世茂房地产。2019全年营收1115.17亿元，同比增长30.41%。
除了稳占榜单前四位的碧恒万融，另外四家分别是中国海外发展、融创中国、龙湖集团、华润置地、世茂房地产。排在第九位的富力地产与第八位的富力地产尚有200多亿元的差距。
1
净利率水平：
26%与7%的差距
从盈利能力来看，房企之间的差距较大。净利润规模最高的碧桂园是世茂房地产的
4
倍多，净利率最高的则是中国海外发展，另外一家超过20%
的是华润置地，两家房企均有央企背景，最低的仅为7%
，平均净利率为16.49%
。 中国海外发展是当之无愧的“利润王”，
2019
年的核心净利润同比增长10.1%
。在房地产行业利率整体下滑的时代，中国海外发展较2018
年的27.24%
虽有小幅下降，但近几年一直保持在25%
以上的行业净利率高位。相比之下，其他龙头房企仅保持在
15%
左右。中国恒大的利润规模和盈利指标下降主要是由于2019
年交付结算了一批折扣较高、毛利较低的清尾项目，从以往数据来看，恒大的净利率水平并不高，大约在8%
。净利润规模遥遥领先的碧桂园，其自2017
年以来的净利水平最高仅为16.7%
。2
负债对比:
哪家手头的钱最紧？
碧恒万融这四大领先的房企，其资产负债率水平均在
80%
之上。以中国海外发展为代表的第二小梯队均在80%
以下，华润置地最低，仅有69.36%
。
从反映实际负债水平的净负债率来看，中国恒大和融创中国远超其他几家房企，降负债也是这两家房企接下来的重要战略目标。
负债高企偿债压力也相应较大，资金相对紧张的属中国恒大和融创中国。
2019
年底，恒大总有息负债为7999
亿元，一年内到期的部分为3721.7
亿元，占比46.53%
，现金短债比为0.61
。
另一家手持现金不能覆盖短期债务的是融创中国，
2019
年底的短期借贷总额为1357.3
亿元，同比增长47.5%
，现金短债比0.93
。若去掉限制性现金，则降至0.57
。从其现金流来看，2019
年，经营活动产生的净现金流入为273
亿元，与2017
年的751
亿元与2018
年的521
亿元相比下降明显。截至
2019
年末，碧桂园拥有的手持现金最多，达2683.5
亿元，也是碧桂园有史以来的最高水平，其在一年内到期的短期债务为1163
亿元，现金短债比2.31
，偿债无压力，经营现金流持续四年保持在正位。现金短债比最高的是龙湖集团，达到了
4.38
，债务结构合理，以长期债务为主，并且在五年内都无集中偿债压力。3
ROE对比：
是什么带来了高ROE？
净资产收益率，也就是
ROE
，常被用来衡量公司运用自由资本的效率，可用来评估企业的长期盈利能力。与之相关的有三个指标：净利润率、资产周转率、资产负债率。此次统计范围内的
8
家房企，平均ROE
水平为19.65%
，最高的是融创中国，反观上面三项指标，可以发现，过高的资产负债率拉高了其整体ROE
水平。资产负债率同样较高的中国恒大，其ROE
则被净利润率拉低，仅为11.86%
，与2018
年的30.18%
相比，降幅约60%
，2017
年的ROE
为17.92%
。碧桂园则是依靠高资产周转率和较高的资产负债率拉升了
ROE
，且自2017
年以来一直维持在30%
左右的高水平。净利等各项数据都亮眼的中国海外发展，
ROE
仅为14.83%
，这与其较低的资产负债率有关，8
家房企中，中国海外发展的资产负债率最低，为60.06%
，且多年一直保持在60%
左右的低位。4
土地储备：
整体拿地降速
除世茂房地产的土储增幅较大外，大部分房企的土储规模增长都较小。头部房企拿地减速，恒大、融创中国、中国海外发展都出现了不停程度的负增长。营业收入首次突破千亿元的世茂房地产对规模的需求较大，
2019
年的土储增幅达67.41%
。销售额首次跨越2000
亿门槛的世茂房地产，接下来的业绩增长还需足量的土地储备来支撑。截至
2019
年中期，碧桂园的总土地储备为2.78
亿平方米。2019
年报中，碧桂园并未透露目前的土储数据，但是2.4万亿的权益可售资源
也反映出了其家底之丰厚。在一路狂奔之后，碧桂园放缓了脚步，开始走“提质控速”的路线。恒大在
2019
年业绩会上表示，未来几年土地投资的主基调将会是“控规模”，土地储备要实现负增长。截至2019
年底，恒大的土储规模已经达到2.93
亿平方米，这个数字相比于2019
年中期的3.19
亿平方米已有所下降，现有土地存货足够支撑未来几年的发展需要。【2019年报对比系列】
2019新上市房企PK，谁是潜力股？丨年报对比①
