最近，青島的樓市的放鬆消息引發全國熱議。其中有兩條比較關鍵的信息：一是出售1套以上原有住房，新購1套住房的，把5年限售變成了2年；二是調整限購政策，因為繼承拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不再按其擁有一套住房計算。
青島的政策已經發布有幾天了，目前沒有被撤銷，說明這個投石問路策略還可以。畢竟河南駐馬店和廣州等城市樓市放鬆政策曾經一日遊。
既然完全放開限購不行，那就先放開僅
佔一部分份額的，比如父母去世，多個子女共同繼承一套住房，以前就是佔了房票，現在就不算了，還可以單獨購買。而限售就是必須是置換住房，才把5年限售改成2年。必須把現有住房掛到房產中介，並在房管局登記備案，才能繼續購買。如果不滿五年，只是想賣掉，肯定不行。其實這就是不讓你逃離樓市，出來喘口氣，再潛水進去才行。
解讀一下青島樓市政策，放開限購是增加需求，放開限售是增加需求和供給，那麼你覺得是供給增加多，還是需求增加的多？需求是那些要換房的人和之前被繼承和拆遷限制不能買房的人。而供給也是那些等著換房的人，置換不是買新就是買舊。現在新房的貸款政策更寬鬆，總價和稅費也比二手房有優勢，所以置換還是買新房的比較多。這樣一賣，一買，市場就流動了。置換都是改善型的，肯定要添一筆錢才行。這個差價就是新注入樓市的資金，開發商的資金壓力就減小。而限售放鬆，二手房的供給會大幅增加，所以二手房會更加難賣。
其實這個政策就是在賺取一個概率的問題，因為二手房難賣。但總會有成交，成交的就對當地經濟起到添磚加瓦的作用，土地資金回籠更加有利。不成交，對地方上也沒有損失。
只要穩住二手房流動性，炒房就會被限制。新房由於限價政策，價格也會平穩。用股市的話來說，這其實就是在調倉——把總價低的二手房，調換成總價高的新房。二手房供給會大幅增加，著急賣的價格下降是必然。所以，青島二手房價格可能會小幅下滑。新房價格可能比較堅挺甚至小幅上漲。其實換房來說，一般不會太著急，除非是想換學區房的，只能低價儘快賣掉。
青島的房價，在2018年峰會之前，大家都認為峰會之後價格會大漲，所以，當時買房可以用“瘋”了一樣來形容，不管茶水費多少，只要能搶到一套就可以，結果把臉都打腫了。
我認識一位朋友，本來工廠上班，工薪階層，看到別人都在瘋搶房子，就跟著“羊群效應”，兩個人借錢集資，全款搶了一套，還交了15萬茶水費。當時還請假參加網上搖號，高興得不得了。這兩年，看著天天回落的房價，簡直就是度日如年，彷彿蒼老了幾歲。然而，最近看到青島樓市有放鬆的跡象，又開始高興了，感覺房價又要上漲了。好像又回到了當時搶房時的感覺。
我覺得，他可能誤讀了政策，如果不買新房還是跑不了的，依然需要等5年。除非賣大的買小的，儘快回收資金，能回多少是多少。畢竟，現在還有變現離場的機會。所以總價高，面積大的二手房，反而可能出現大降價。
當局者迷旁觀者清，對於炒房的來說，尤其是小散，只要看到樓市政策有變動，就一窩蜂的認為房價要漲了。“羊群效應”表現得淋漓盡致，這種不是炒房，是被房子炒了！也難怪買在高點上——悲哀！
這次，只是對新房銷售利好，對開發商是利好，對回籠土地出讓金利好！對於二手房可能是個壞消息。
青島是個港口城市，以出口為主。疫情全球這麼嚴重，出口影響是最大的。各行業都缺錢，連海爾、海信都大量裁員。每套房子都要有人接盤，收入沒了，房地產誰來支撐？只靠少數的富人嗎？富人接盤賣給誰呢？他們都是很聰明的。
炒房客能不能賺錢除了自己，沒人關注。地方上在乎的是新房能不能賣掉？開發商能不能賺錢？
未來幾年，新房可能會小幅上漲（5%以內），起到一個標杆作用。因為只有大家看到新房在漲價，才捨得拿出積蓄，扔進樓市。樓市逐漸變成“死衚衕”。當你想用錢變現的時候，才能深刻理解到——理想很豐滿、現實很骨感。
閱讀更多 中國房產 的文章
