中國商報/中國商網（記者 周子荑）最近，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱富力）被推上了風口浪尖：先是其2019年業績不達預期引發關注，後又因“白菜價”出售旗下物業公司而引來熱議。實際上，如今的富力早已不復當年榮光，甚至跌出國內房企的第一梯隊，這背後有何原因？
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負債高企
近日，富力出售旗下物業公司一事引發關注。4月9日，富力發佈公告表示，將以3億元的價格出售旗下廣州天力物業發展有限公司。一時間，富力“白菜價”出售物業公司的報道頻見報端。
實際上，令人驚訝的不僅是價格，還有接盤方。據悉，此次交易的接盤方廣州富星投資諮詢有限公司（以下簡稱富星投資）正是富力大股東李思廉、張力控股的公司。而幾個月前，富力賣掉旗下物業公司給富星投資的案例已有兩起。於是，關於富力“白菜價”出售資產給大股東關聯公司的質疑聲不斷響起。
並且，不少觀點認為，富力此舉是面對巨大壓力急於變現。財經評論員嚴躍進對中國商報記者表示，富力出售物業公司可見其自身資金壓力很大。
富力的壓力確實不小。該公司剛剛公佈的2019年報顯示，富力2019年實現銷售額1382億元，同比增長5%，但相比1600億元的目標僅完成了86.4%，銷售額增速相比2018年的60.3%更是明顯放緩。在現金流方面，自2012年以來，富力已經連續七年經營活動產生的現金流淨額為負。
此外，富力頭頂最大的“烏雲”還是其高企的負債。數據顯示，2019年，富力負債總額達到3475.27億元，資產負債率達到81.33%，淨負債率高達198.9%。從債務類型看，有息負債達1971.4億元，其中一年內到期債務為622.7億元，遠遠大於富力的現金餘額384.4億元。
房企負債高企本是常態，但像富力這樣動輒近200%淨負債率的卻較為少見。中國房地產協會發布的報告顯示，2019年上市房企的平均淨負債率為92.52%，而富力的淨負債率約為行業均值的兩倍。此外，富力2019年的現金短債比為0.61，在房地產銷售額排行榜前30名中幾乎墊底。
頻頻“踩空”
“高槓杆、高負債”作為這家房企的標籤由來已久。實際上，富力負債不斷走高的背後，是其多年來連續的戰略失誤。
在其高光時刻2007年，富力銷售額達161億元，在房地產行業中位居第四，僅次於萬科、綠地和中海，博得“華南五虎之首”的名聲。此後，富力開始重金押寶商業地產，由此帶動公司淨負債率攀升至139.5%，之後銷售額被碧桂園反超。
富力的戰略失誤還在繼續。2008年開始，我國房企迎來發展的紅利期，房企紛紛加大拿地力度，尤其在2008年和2014年兩個關鍵節點，不僅土地成本較低，房地產行業發展還迎來小高潮。而彼時的富力卻與這些紅利都擦肩而過。據悉，2012年，國內一二線城市住宅市場成交量攀升，眾多房企順勢得利，而富力卻反其道而行，押寶三四線市場，最終業績遭遇“冰凍”。
而後的“世紀大收購”中，富力更是被形容為時運不濟。2017年，富力以199億元的價格收購了萬達76家酒店全部股權以及一家酒店70%的股權，一舉將“全球最大豪華酒店業主”頭銜收入囊中。然而好景不長，2018年房地產市場陡然下滑，作為最難出手的資產，富力的酒店業務連年虧損。年報顯示，2019年富力酒店營運業務實現營業收入70.22億元，淨虧損10.08億元，較2018年的虧損幅度擴大了119.62%。
房地產諮詢機構克而瑞研究中心發佈的2019年房地產企業銷售排行榜顯示，富力以1493.1億元的全口徑銷售金額位居房地產排行榜第21位，曾經第一梯隊的“優等生”跌出了前20名。
為何掉隊
對於富力的掉隊，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，富力從2007年之後出現了多方決策失誤。2007年，富力向商業地產領域投入大量資金，隨後2008年金融危機時出現資金緊張；2012年，富力逆勢在三四線城市拿地，在政策調控升級下又出現業績受阻；2017年富力收購萬達酒店又帶來自身成本的上升。
高企的負債、重倉的酒店資產使得富力面臨巨大的高週轉壓力。2019年7月26日，富力發佈了一份名為《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的內部文件。文件中富力向全體員工發出了“加緊銷售” “加快回款” “暫停拿地”的號召。
中國商報記者注意到，近幾年富力項目被曝出很多問題。住建部2018年6月的事故快報顯示，廣東省梅州市梅縣富力城D區17棟項目發生事故，死亡一人，施工單位是富力旗下子公司。同年9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產開發有限公司上榜。同年10月，富力在江西南昌的首個項目富力金禧悅城的一名塔吊信號工作者因過度勞累死亡。
中國商報記者在中國執行信息公開網搜索“富力”關鍵詞發現，2016年以來，多個“富力系”公司成為綜合被執行人，包括富力哈爾濱房產開發公司、富力北京地產開發有限公司、富力香河房地產開發有限公司、富力南京地產開發有限公司等。此外，中國裁判文書網顯示，有關“富力地產”的官司文書信息多達800多條。
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