草原那藍肉業
房產交易必須要走正規程序，既然房產中介願意拿錢購買，說明此房在原有價格還能提高一點。賣房時最好在網上發佈一下，讓市場決定價格，也可聯繫多家中介公司評估，千萬不要什麼獨家代理，是中介普遍的一個坑，限制了你在信息市場的份額。
為何能贏
以低於市場價的價格在中介掛牌轉讓房子，中介想分三期付款收購。
由於區域的房子不好賣，現中介願意收購，以前沒了解過這種方式，靠譜嗎？
我是「房微言」，如果靠譜是指風險低的交易，不靠譜是指風險高的交易，那麼我認為不靠譜。
要了解這種交易的風險所在，我們先要了解一下中介收購房子的原因和收購後是怎樣操作的。
中介為什麼願意自己掏錢收購房子？
俗話說：“無利不起早”，房子能讓中介願意掏錢收購，無非是三個字：價格低。通常業主放給中介的價格，比市場成交價低10%以上，中介才會心動。
比如說，業主給中介價格是90萬元，而同類房源的最近成交價為100萬元，如果裝修新點的價還會更高些。
中介綜合最近類似房源的成交價、手上的客源情況和後續房價走勢預測，認為有價差可賺，先掏錢預定下來，即所謂“收購”。
中介收購房子後，通常如何操作？
1.中介與業主簽署協議，並付第一期房款後，要求收房裝修，並將房子的相關資料收押手中。
這些相關資料包括房產證、原購房合同、契稅發票、維修基金髮票等資料的原件。
在這階段，中介先對手上掌握的客戶進行推介，如客戶有購買意向，那中介就不會再投錢進行裝修了，而是即時收取客戶定金，並要求業主配合過戶。
如沒有客戶，才進行第二步，即投錢裝修這步驟。
2.裝修完後，付第二期房款，並要求業主進行委託公證。
委託中介公司指定的人員，代表業主行使合同簽署、定金/首期款（或全款）收取、過戶和房子交割手續。（有些城市過戶和辦理按揭時要業主親自辦理，過戶和辦按揭不能委託）
3.中介正式對房源大力主推，賺取價差。
例如業主的底價是90萬元，裝修較新的同類房源市場成交價108萬元左右，中介投入裝修成本5萬，那麼中介對外報價115萬元左右。
如客戶給到105-110萬這區間，那麼中介就可賺10-15萬元差價了，遠比2-3個點的佣金高。
中介這種操作模式，對於業主而言，有什麼好處和風險？
1.好處：
⑴ 可以迅速收到大部分房款。
比如說簽約後就可收到50%房款，裝修後能收99%的房款。如等錢用，無疑是救火的近水。
⑵ 賣房子的壓力轉到中介身上。
中介付錢收購這套房後，也承接了這套房的銷售壓力。中介為了儘快將房子賣出去，賺取差價，會將這套房源作為主推，全員推一套房。
2.風險：
⑴ 以房子為道具騙錢。
中介手持委託書、房產證、各類發票等資料，可代表業主辦理房款收取等手續。
如中介心術不正，那麼他可利用一些客戶不瞭解二手房交易的“軟肋”，進行一房多買，騙取多人房款後“跑路”，將爛攤子扔給業主。
⑵ 影響業主購房資格和貸款資格、貸款成本。
從上面中介收購房子後的賺差價操作模式可知，中介加價後，房價與正常市場價比較已沒有競爭力。
在“區域房子不好賣”的市場環境中，如中介不降低利潤預期，不是那麼容易能轉讓出去。換一句話來說，轉讓週期很長。
房子轉讓出去前，這套房仍掛在業主的名下。如果在這期間業主要買新房，那麼就有可能會影響到購房和貸款資格了，或者房貸利率會升高。
⑶ 房子最終轉不出去時，業主和中介之間往往要對簿公堂。
當市場變差，中介收購過來的房子砸在手中，套現不了；或套現價中介收不回裝修成本時，往往採用推延時間方式拖欠尾款，拖延過戶時間。
如果業主因需購房等原因，需儘快完結交易，雙方又協商不了時，唯有對簿公堂了。
可見，中介墊錢收購，後續找到接手的客戶再過戶的模式，弊大於利，風險很高，不靠譜。
在區域樓市低迷情況下，如不同意中介的收購方案，如何賣？
1.遍地掛牌，多家中介同時掛牌。
俗話說：“多個朋友多條路”，多掛一家中介，就多一次成交機會。
2.在價格優勢基礎上，再加碼佣金。
中介願意收購，意味著這套房源的價格應該是低於市場價很多，可將房價略再拉高些，作為佣金給中介。
比如說賣方的中介費正常是2萬，那麼直接給中介5萬，這額外增加的3萬加到房價裡。重賞之下必有勇者，中介會加速找客戶推售。
3.和各中介約定好固定的看房時間。
比如說一個星期只安排一天集中看房，所有中介的客戶在這一天統一看，有利於中介之間、客戶之間形成競爭。
如因急需用錢而同意由中介收購，那麼要注意些什麼？
1.親力親為，不押證，不委託。
中介物色好客戶後，由業主直接與客戶簽約和辦理過戶等手續，避免證件和委託書在中介手上，有惡意操作空間。
2.在合同中具體約定各環節的時限 。
支付每期房款的最後期限、過戶的最後期限、交房時間、違約責任等等，在合同中進行詳細約定，按合同執行。
3.要求中介將未付房款託管。
中介交付第一期房款後，餘款以合同中約定的時間為節點，到期業主即可支取相對應房款。
……
除了上述幾點，合同的其它條款也要細細斟酌。
綜上
中介分期付款收購，風險比較高，不靠譜，不建議採納這種模式。
在房價有競爭優勢的前提下，多掛幾家中介，通過提高佣金和集中看房等形式，加快轉讓速度。
最後
房子轉讓前，進行重新裝修，會讓客戶心存顧慮，擔心房子以前是不是有漏水、開裂等質量問題和其它見不了光的問題，中介這樣做法並不見得是明智哦。
我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。
房微言
用最直接的文字為您答疑解惑，大家好，我是麥片不是粥。
就問題和描述而言，其實不是中介想買你的房子，而是以購買您房子的名義，將您的房子以50%房款收為獨家房源，正如你所說，您的房子低於市場價，中介公司見有利可圖，所以採取這種方式將房子變為獨家房源，自己出售，從中賺取差價。
接下來我們一起分析下中介操作流程，看看是否能為你解決眼前問題。
一、房地產公司的獨家限時出售
這種現象應該在09年之前經常發生，09年以後隨著連鎖房地產中介公司出現，搶佔市場，連鎖中介基本上不收房，或者說換了一種更合適的方式將房子變為獨家房源。
沒錯就是獨家限時代賣，如今很多中介還在沿用這個稱呼，也有公司改為VIP，其實換湯不換藥，就是將合適的房子變為獨家房源，一般和業主簽訂獨家限時合同，時限一個月到半年不等，並支付給業主一定的押金，基本上也就一千，兩千，如果房子在合同約定時間出售，業主需要將定金返還中介公司，如果賣不出去，那這押金歸業主…
您這種情況09年之後基本上都是房信，房子一般情況都是公產房，企產房，總房款不會太高，需要一次性付款，所以衍生出這麼一個名稱——房蟲子。
他們一般會一次性付款，過戶，將房子變成自己名下，然後繼續出售，當然一般情況下要高於買房時的一萬到幾萬，甚至十幾萬，這要根據當時售房價格和市場決定，至於成交週期，一般不會超過兩個月時間，說白了就是從中賺差價，當然也有你這種情況，提前付款50%或者交大額定金，然後和業主做好公正，整個賣房過程全部由房蟲子操作，業主不需要露面，成交後在將剩餘部分房款給業主。
二、這種方式的利與弊
1、對於業主來說的利與弊
你這種情況，好處是提前拿到房款，不用再繼續找客戶，然後可以拿著這筆錢去做其他事情，也包括買房子都沒問題，只要你不因為有這套房而限購就行，畢竟中介還需要一段時間賣房，交易，弊端是可能等中介賣完房後，剩餘1%房款可能不會給您，或者是很長時間房子賣不出去，影響你購買其他房子。
2、對於中介的利與弊
對於中介來說，相信你這家中介是小中介公司或者是本地中介公司，他們能付出99%的房款押房，也說明你房子足可以讓他們賣了這套房有很大的差價，所以必然和你簽訂公證委託，全權委託中介為你賣房，打協議，過戶，房款也會打在中介賬號上…
除非業主人品不行，反水，毀約，99%的房款不退給中介公司，或者公證委託時間有限，不然中介公司應該不會有任何風險，當然中介公司之所以這麼做，相信一定是萬無一失，不會對他們造成任何損失。
三、這種操作是否合理
理論上沒有什麼合理不合理，也沒有任何法律約束，不允許這麼操作，你能注意的是除了50%房款是否提前給您，剩餘49%能不能如期給您，至於1%如果剩餘49%都不給你，那就不要考慮1%，所以這麼做的話還是要配合中介簽訂公證委託，注意委託內容，與中介簽訂詳細的買賣合同，明確談好的打房款時間，違約責任等等…
