8月26日晚，中南建設發佈2019年半年報。
數據顯示，在地產調控迭代、金融監管收緊的大背景下，這家以房地產、建築施工為雙主業的上市公司，上半年地產業務結算規模大幅增加、建築業務完工明顯增長，帶動整體經營情況持續向好，銷售金額、營業收入、淨利潤和現金流等多項財務指標，均表現不俗。
特別值得一提的是，中南建設已實施的股權激勵A計劃，繼去年面向高管層的2.16億元股權激勵之後，中南建設上半年再向中層骨幹推出1.38億股權激勵計劃，旨在激發團隊力量，打造強勁的利潤髮動機。
綜合上半年表現，樓市資本論認為，中南建設穩中求變，已經從前幾年高速增長的規模擴張階段，穩步過渡到高質量發展的新階段。
【一】持續增長，半年銷售811.8億
中南建設成立於1988年，旗下中南置地曾在業內率先發布健康住宅企業標準，致力於打造“健康TED社區”，為業主提供健康、人文的城市生活新方式。
由於長期深耕江蘇大本營，中南建設在業內表現相當低調，直到2016年總部遷至上海以後，才抓住機遇開展全國佈局。自2015年末225億元算起，到2018年末的1466億元，橫跨三年，中南建設的銷售業績實現7倍的高速增長，並於去年首次躋身千億陣營，完成了從百億到千億的跨越。
樓市資本論發現，今年上半年，中南建設面對行業下行壓力，實現房地產合同銷售面積644.6萬平方米，銷售金額811.8億元，同比分別上升24%和24%，繼續在規模擴張路上穩步前進。按這種增長態勢粗略計算，全年合同銷售額或達1800億元。
營收方面，中南建設上半年共實現營業收入233.21億元，同比增長52.26%。其中，房地產營業收入154.2億元，同比增長47%，領跑TOP20房企；建築業務營業收入同比增長38%，達到79.3億元。
地產、建築兩大板塊共同發力，帶動中南建設整體規模同步提升。截至上半年末，公司總資產2680.1億元，同比增長13.7%。
中國城市群研究中心研究員馬可認為，在行業下行壓力不斷加大時，中南建設仍能維持銷售金額、營業收入和資產規模的持續增長態勢，得益於其較好的城市佈局。
半年報顯示，公司目前在一、二線城市銷售金額佔比46%，三、四線城市銷售佔比54%。其中長三角、珠三角和內地核心城市土儲面積佔比超80%，與“長三角一體化”、“粵港澳大灣區”等國家戰略高度契合。
土地儲備方面，中南建設聚焦長三角、粵港澳大灣區以及內地人口密集核心城市，繼續加大一二線城市佈局，進行區域深耕。
財報顯示，公司上半年房地產業務新增項目27個，規劃建築面積合計420萬平方米。而據市場第三方統計，中南建設上半年斥資277億元，新增貨值約854.5億元，居行業第16位。
截止6月底，中南建設共有325個項目，累計進駐106個城市，覆蓋東部人口密集省份。未來可竣工土儲總建面合計4523萬平方米，其中在建開發3214萬平方米，未開工面積1309萬平方米，可以支撐未來2年內的增長需求。
▲中南置地業務佈局圖
馬可說，中南建設目前基本完成了以長三角經濟帶為核心，以一二線重點城市為覆蓋，並對粵港澳大灣區前瞻性佈局的總體戰略。未來隨著相關政策紅利的逐步釋放，優質土儲資源將支撐業務可持續發展，步入新的增長週期。
【二】現金流入580億，展現穩健財務實力
在規模和營收穩步增長的同時，樓市資本論注意到，中南建設上半年財務數據也有明顯改善，彰顯出其資金儲備和財務穩健性方面的強勁實力。具體表現為以下三方面：
一是償債能力增強。中南建設上半年經營性現金流入580.1億元，經營活動產生的現金流量淨額14.4億元，處於行業較優水平。截至6月末，持有貨幣資金達249.5億元，比去年末增加45.3億元。而其一年內到期的各類有息負債僅167.6億元，相比上年末減少12.5億元。現金短債比由上年末的1.13提高到1.49，提升31%；流動比率為1.25，比去年末提升3.3%；顯示公司償債能力強、經營風險低。
二是負債結構優化。半年報顯示，中南建設總負債率由去年末的91. 69%下降到2019年6月末的91.23%，下降0.46個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為43.35%，同比下降1.62個百分點，處於行業絕對低位。截至6月底，公司有息負債總額僅685.5億，在同等規模房企中同樣處於低位。
三是融資能力提升。中南建設上半年發行美元債券合計5億美元。其中6月13日在境外首次發行了3.5億美元債券，收到近60家境外知名投資機構下單，獲得近4倍的超額認購。拓展海外融資渠道，使得公司整體融資能力進一步提升。
通過降低負債率、增加現金流、拓展融資渠道，中南建設的財務指標持續優化，綜合實力首次躋身房企16強。樓市資本論認為，這在房企信貸持續收緊的今天，更容易得到資本市場的青睞和支持，實現資金面的良性循環。
下半年，由於房企融資普遍收緊，土地市場成交面積和成交金額均較去年同期有明顯下滑。樓市資本論預期，這一輪土地成交的價格低點大概率會在第四季度出現，以中南建設現有賬面現金和可觀的現金流，屆時可望進一步增加一、二線土地儲備，完善戰略佈局。
【三】股權激勵鎖定淨利潤：四年增長15倍
去年躋身千億陣營之後，中南建設因應形勢變化，今年實施了一系列卓有成效的變革，以衝擊房企第一梯隊為目標，實現新的跨越。
在這一過程中，核心團隊將經營重點由單純追求規模擴張轉向提升贏利能力。其突出表現便是將淨利潤與股權激勵掛鉤，試圖以此凝聚團隊，打造利潤髮動機，進化出強大的內生型組織力量。
去年8月，中南建設曾發公告，向49名激勵對象授予2.16億份股票期權，佔總股本的6.27%。今年5月，中南建設面向企業中層骨幹員工486人再次推出大手筆股權激勵，進一步授出1.38億份股票期權，佔總股本3.73%。
樓市資本論注意到，這兩次合計高達3.54億的股權激勵計劃，行權指標都鎖定“淨利潤”。其中，2018年股權激勵計劃分三年行權，業績考核要求為2018、2019、2020年度淨利潤與2017年相比增長240%、560%、1060%。在此基礎上，今年的股權激勵計劃則要求2021年度淨利潤完成90.9億元，相比2017年增長1408%，彰顯出決策層對於公司未來發展的堅定信心。
中南建設2017年歸母淨利6.03億元，去年實現營業總收入401.1億，增長31.3%；實現歸母淨利潤21.9億，增長263.2%，超額完成240%考核目標。相應激勵行權正在兌現中。
按照今年560%的考核要求，高管層需要完成超過39.8億元的淨利潤，才能兌現股權激勵。上半年，中南建設歸實現歸屬於上市公司股東的淨利潤13.12億元，同比增長41.6%；實現每股基本盈利0.35元，同比增長42%。
樓市資本論發現，截至六月末，中南建設已簽約尚未結算資源價值高達1283.3億，是2018年全年營收的3.2倍；隨著下半年更多項目進入結算期，淨利潤同步提升，很有可能達成年度目標。
根據2018年度分紅派息方案，中南建設向全體股東每 10 股派現金1.20 元，共派發現金紅利4.45億元。目前，核心團隊正全力衝擊年度利潤目標，如果實現，股東分紅也有機會大幅增長。
先做大規模，再提升利潤，已經成為頭部房企轉型升級的共同遵循。
中南建設在房地產、建築施工雙輪驅動下，已經實現了規模增長的跨越式發展；現在又用軟實力提升硬核力量，打開未來成長空間，形成業務閉環協同增長、規模和效益雙贏的有利局面。
樓市資本論預期，未來隨著長三角、大灣區國家區域戰略的紅利不斷釋出，這家擁有前瞻性土儲佈局的千億房企，將厚積薄發，以更加穩健的姿態步入歷史發展新階段。
