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問：你好，老師，我們子彈250w，想入一套兩房的學位房，孩子過兩年要上小學了，戶口現在掛在福田的集體戶上，想選擇南山寶安片區的，有好推薦的嗎？好小學和初中優先考慮，謝謝
答：你好，子彈250，要小學初中雙學位很困難。 南山口碑不錯的小學有育才一小，二小，麒麟小學，文華學校，荔林小學，科苑小學，學府二小，北師大南山附小等。 南山小學水準略弱於福田，和中學一起才能帶動房價。 寶安關注西城雅筑 考慮住家和學區，比較推薦龍華北站深高、深外學位房
問：老師你好！我們夫妻年齡三十七歲，想一步到位買一套深圳自住兼投資的樓盤。外地已有房產，深圳五成首付，現資金有兩百六十萬，想買520萬左右的房子。小區環境要好，有幼兒園，有配套，有不差的小學學位。我們在福田CBD工作，距離不要遠，十年內不準備換房，偏向龍華福田寶安，有推薦的樓盤嗎？目前在看(金地梅隴鎮，世紀春城四期，春華四季園)，這幾個樓盤怎麼樣？或者您再推薦更好的，謝謝！
答：1.金地梅隴鎮嚴格意義上講是在紅山片區的邊緣，除了外觀差了點，園林物業戶型都還不錯，住家其實來說應該是很不錯的。但是離地鐵遠（腳程20分鐘左右吧），學位不行是重大限制因素。現在深圳北站商務區沒有發展起來，而紅山片區主要的賣點來自於學位，承擔不了就業需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對於地鐵的依賴度高。如果北站商務區發展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮就能很快翻身。 2.世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。 3.春華四季園: 2007年入夥，容積率1.9，42棟樓1200多戶，高增送，面積從61平兩室到230平六室，除了兩室多邊形的戶型外，其他戶型都不錯，有個利好是小區旁新建個小學，整個論坂田綠化率和舒適度除了萬科城就數春華四季園了，居住不錯，設計很用心。缺點是對面是個物流園，小區本身體量太大，離地鐵又太遠 這幾個盤比較推薦金地梅隴鎮 如果你們月供能力不錯，可以操作成首付3成，入手福田 南山和寶安總價800萬更有潛力的標的。
問：老師，我近期要入手一套三成首付200萬內的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福楓景，世紀春城，萬科城，萬科悅峰，主要自住！這幾個樓盤麻煩您推薦下哪個比較有優勢！急
答：自住優先龍華，次選坂田 這幾個盤屬於矮子拔高子，都不算很推薦的盤 龍華重點關注金地上塘道
問：老師您好！謝謝您之前的解答跟建議。現在還有一個問題：新的徵信系統5月實施，會不會有短期房價下跌的情況，我要不要繼續觀望到5月後在出手？^_^
答：您好，19底西部領漲，今年如果沒有大規模利好刺激，可能會暫時歇一段時間。也不排除部分虛高的樓盤價格會小幅回調。 中部和東部屬於補漲區域，反應比西部慢了一些，所以大部分被西部漲幅嚇到的剛需會考慮價格沒有過分上漲的東部樓盤。 被疫情推遲的小陽春，會利好深圳投資第二梯隊。如果能淘到筍盤，儘量在5月之前入手。
問：老師您好，目前手裡有200萬，考慮總價600萬之內，前海老小區值得投資嗎？有其他推薦的嗎？
答：前海投資建議優先學位房： 諾德假日花園，鼎太風華，中海陽光玫瑰園，雷圳可以重點關注。 成交量排名靠前
問：老師 現朋友有三湘海尚140平雙拼低於市場價100萬賣我 算筍嗎？
答：不算，筍盤的定義是成交價的7折，事實上，你淘到8折的房難度都很大。 如果沒有專業的淘筍渠道，這套房子沒有硬傷，可以考慮拿下。 但是需要對比最新成交價，不是報價
問：十三老師您好，關注您很久了，冒昧打擾想請教諮詢一下買房問題。家庭年總收入八十萬左右，目前在羅湖黃貝嶺有一套房，有貸款200多一點，包括房貸和孩子教育等現在家庭年支出四十至四十五左右。目前想買一個初中學位房。（學位需求是當下要考慮的，後續房子投資價值不落後大盤就行）手裡目前有五十，跟朋友湊湊能多出二三十。這種情況下，考慮深中小戶型有可能實現並明智嗎？如果有難度，是還在羅湖選其他中學的房子更合適還是選福田的小戶型更合理，手頭這點錢偏少，又不想推遲到明年（明年手頭資金會多一點）再買，十三老師您看如何方案是好？謝謝您。
答：你好，感謝大額讚賞！ 優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。至少在短期內，不會衰敗。 我個人的建議是，如果孩子即將入學，可以入手。 如果但是孩子入學在5年後，可以緩一緩。不用著急。 另外提醒下，上一波深中學位房價格拉昇過猛，目前嘉多利 金麗豪庭 柏麗花園等樓盤都有不同程度的降幅，建議先觀望段時間，能撿漏是最好的。
問：十三老師，現在創業一村還能入手嗎？
答：如果你考慮寶中學位，預算又不足，這裡勉強可以考慮，否則一般不推薦博舊改。
問：老師好，我在2018年4月份買蛇口雙璽花園，找人代持，買的時候是5200萬，首付4成，現在疫情嚴重，我公司面臨巨大困難，所以還貸款也就很難，壓力很大，請問是等疫情結束快點賣掉還有其他方式融資暫時解決問題呢？
答：你好，感謝大額讚賞！ 每個行業損失不一樣，如果是消費行業，以2003年的經驗來看，非典結束後利潤會直線拉昇回來，甚至比疫情之前利潤更好。 可以參考非典時期各行業的數據，先判斷下疫情對公司的影響範圍和週期，再決定繼續保留還是直接出手。 A 繼續保留： 1.房子是2018年4月入手，如果當時買入是市場價，經過19年的拉昇，現在評估價會增加，可以嘗試去銀行申請加按揭 2.疫情有針對企業的貸款，可以嘗試申請 3.做二抵或者其它企業經營貸 4.向銀行申請貸款延期（謹慎操作） B 房子出手 總計2000萬以上的豪宅產品成交週期會拉長，如果不想降價賣掉，可以試試以下賣房方法： 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
問：您好！請教下：我有華僑城一套133平的住宅，一套車公廟公寓（佔名額）。現在手頭上有1千萬現金，想在南山科技園那帶買套學區房，請問如何操作？謝謝
答：買未來成長空間大的學區房（可以考慮南山的教育集團（南二外.育才.南山實驗.南山外國語）覆蓋的小區 另外科華，大沖的都可以考慮。 新盤關注華潤城 把公寓對敲給老人，或者JLH騰房票。 車公廟升值潛力一般般，也可以考慮出手置換。
問：十三兄，想入手總價700萬以內的三到四房，目前考慮以下幾個區域：龍崗大運、龍崗坂田、龍華、南山西麗這幾個區域。因為考慮到自住和小孩上學（目前小孩3歲），請十三兄綜合自住和學校（處於中上水平）推薦一下每個區域的房源，並說明下各自的優缺點。新房二手房都可以。感謝
答：大運和西麗，一個是龍崗優質片區，一個是南山弱片區。 坂田： 坂田雖然屬於龍崗區，但地理位置不錯，毗鄰福田和龍華中心；得益於萬科等品牌物業的優良管理，坂田雖然房子不新，但保養的不錯，價格不貴，是福田上班族的性價比之選；中長期能略微跑贏大勢； 然而，坂田也有隱憂，就是華為搬遷帶來的購買力遷出，會導致短期房價萎靡。 龍華： 紅山（均價9萬）：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到8萬可見一斑；但沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，未來存在不確定性； 上塘（均價7萬）：定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區； 綜合考慮龍華和坂田更適合你。 關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
問：您好！我打算投資一套房子，有一套現金220萬-250萬，可以承擔700-900萬的房子。現在有幾個選擇：1 投資寶安中心青英趣庭兩房，送小閣樓，73平米，735萬，加上稅費760萬。2 投資林芝大悅城115平米四房，總價900萬左右，雅軒戶型，與大悅城商業隔開了，沒有小區花園，首付可以延緩2-3個月。3 去碧海淘淘，投資富通城6期，890平米，650萬 或者中信灣六上，80平米，三房，700萬，或者御龍灣，89平米，三房，750萬。純投資，中長期，非常迷惑，望指點迷津
答：你好，感謝讚賞！ 1.寶中小戶型不建議入手了，這一波有點透支了，單價10萬以上輕微溢價。 2.大悅城未來看好 3.富通城比較推薦 這幾個盤排序： 富通城>大悅城>菁英趣庭
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
