牧牛的少年
你好，我是十年房产，资深房产咨询师！从事地产行业十年，销售团队管理7年！很荣幸回答你的问题！
楼盘不同，开发商不同，所以议价的空间也不同！
一般新房的折扣大概有几种：
认筹折扣：9x折
开盘（xx活动）折扣：9x折或直减几万
按揭（一次性）付款折扣：9x折
准时签约折扣：9x折
个别楼盘还有些新奇折扣方式，但是万变不离其宗！无论9x折，还是8x折折后的价格一定是跟备案价上下浮动5%左右！
什么是备案价呢？
商品房在预售之前需要向相关部门备案预售价格！备案价并不是该房成交价！一般成交价可以在备案价上下5%浮动！每个城市情况不同，所以当地房管部门规定的上下浮动范围也是不同的！
其实备案价就是当地房管部门为了预防开发商无规则的变动价格而采取的措施！这样就可以避免房价上涨或者下调速度过快的情况！
买新房该如何砍价呢？
1，即使喜欢也不要表露
一般房产销售在开盘之前会经过无数次培训，关于客户是否中盘，通过肢体动作，语言等等就可以判断出！当发现你中盘后，按照销售“几部曲”引导你交定金！所以即使你喜欢这套房子，你也要这么多：刚刚去看了xx楼盘，比你们这里格局好（使用率高，绿化多）等等！让销售觉得你不是非买这里不可！
2，多挑楼盘缺点
比如看了卧室，你说这个卧室这么小的么？你们楼盘容积率太高了！你们楼盘绿化太少了！交通不太方便，学位不太好等等！然后让销售误以为你不中盘，这时你说如果价格能优惠点还是可以考虑的！这样可以引导销售主动放价！
3，议价时不要急，稳稳稳
可以告诉销售，我今天是可以交定金的！我的身份证，银行卡都带来了！然后还出比你心理价位再低一点的价格！（还价不能太离谱，要根据楼盘实际情况，避免销售直接送客）然后再逐渐加价！心态要稳，慢慢磨，不见兔子不撒鹰！
其实现在很多楼盘，折扣都是固定的！比如开盘活动98折，限时优惠减8万，按揭付款99折，7天准时签约99折！最后一个折扣是销售经理99折！不可能低于这个价格成交的！例如碧桂园，保利，万科等等品牌开发商，成交折扣都是固定的，你不谈价，销售也要放完所有折扣才能认购！这种楼盘喜欢就直接成交吧，因为没有议价的余地！
以上是我的个人拙见，希望对你有帮助！
我是十年房产，关注我，让你买房不走弯路！
十年房产
很高兴回答您的问题。
现在的时代，和以前已经不一样了。
以前买衣服，随便往三折五折去砍价，现在去买衣服，大多数店里已经明码标价明折明扣。
以前去国美苏宁买家电，标价是不能信的，要看销售员手里的价目表。
房子也是一样。
自从房子有了备案价之后，国内大部分地区都会在房产准备上市之前，去房管局进行价格审批，价格被通过之后，备案留底。
然后每个地区规定略有不同。但是一般都是规定卖价涨跌幅度不允许超过备案价的10%。
因此，您砍价的空间就看报价和备案价的差距了。
建议可以先去房管局管网，去查询你想买的楼盘，上面可以查到备案价。这就是对方在规则内的底价。
您拿备案价和卖价做对比，去和开发商谈吧。现在的行情横盘甚至略有下降的，按照国人买涨不买跌的习惯，现在妥妥的是买方市场。
因此，在这个时候买房子砍价是可行的。
200万的房子，如果是按不低于备案价销售，那砍10万是完全可行的，毕竟只砍了5%。
希望我的回答对您会有所帮助，以上。
李蓝袖
我来回答下这个问题，我不同意有些网友的观点，我认为，买新建商品房可以像菜场买菜一样还价的！道理是相通的。一次性、贷款和分期折扣，如期签约折扣统统要享受，其他点位需要谈判探出来
和买菜一样的还价道理，怎么相通呢？
我给出三个主要的衡量指标和评判标准有：
1、库存剩余—-意味着可挑选余地；
2、新鲜程度—-户型和楼层的好坏；
3、再有就是心里博弈—-买房时机的选择，判断好自身在买卖过程中可以把握的优势！
首先说第一条评判标准，库存和选择空间。这里有两个方向较有代表性，一个空间巨大，可选楼栋、楼层和户型充裕。一个没啥空间，只剩变异户型和楼层较好价高户型。这两种情景在菜场常见呀，都面临不同的销售压力，一个没打开局面，一个需要尾货去化，评判一下，满足自我要求的话就以其销售压力为点进行价格谈判。换一个角度讲，这个项目的总经理和营销总正热锅上的蚂蚁般要业绩呢，没交钱前，知己知彼相信会底气更足，达成的机会更大。
其次说第二点，买菜新鲜与否是价格的绝对评判因素，楼座位置、楼层和户型优劣都仔细观察，优缺点与置业顾问聊透。具体这个环节可以从自己实际生活体验来评判，也可以简单看看看房宝典攻略。基础的有，底层一层负一层可能潮湿，一般样板间即可观察出来。顶层防水是质量问题高发区，且隔热等也有先天劣势。楼座位置临路就比较吵，等等，其实可以看看，现在各大公司都比较注重不利因素的展示，看不看是客户的事，但都有陈列，可以直接参考来作为谈判筹码！
再次说第三点，心里博弈。菜场菜摊有好多家，一般没有奇货可居，开发商住宅一般市面上的卖点依然很类似。不要着急，就算是我从行十多年，对一个新房项目也要一段了解周期。心态先放平和，然后仔细比对，注意先跟销售了解清晰具体情况，拍板这事自己不要主动提，被问交订金也可以先提些问题！总之一句话，没交钱之前，上帝角色和视角还是要表现到位的。买房的毕竟个人较弱势，开发商的各方顾问及合作方都是专业团队，交钱仔细再仔细！
这个问答回答了一整天，被各种打断和延时！
总之，现在买方市场，不似商品房第一个黄金十年那样一房难求，市场调控那只看不见的手一直在发挥作用。
买房是人生大事，一套房的总额是一个家庭十几二十年的积蓄，功课做不到，心里不痛快可是不好逆转的！
买方是上帝，在很长一段时间，这个暂不过时，切记切记！合理评判，缓下结论，逼定点位和暗折都是慢慢登场的！
