久期財經訊，4月14日，近期，受COVID-19大流行、油價下跌等因素的影響，市場紛紛拋售各類資產，中資美元債價格大跌。作為美元債發行主力軍，中國房企面臨著上行的境外融資成本和融資難度。
根據《3月中資離岸債發行規模同比增長21%，地產債環比跌69%靜待市場回暖》中的數據顯示，上個月的中資地產美元債發行量明顯減少，僅有11家房企發行離岸債，總髮行規模為22.55億美元，環比下跌69%。而1月份的歷史高點為183.38億美元，2月份的發行規模為73.51億美元。
據統計，2020年中資地產美元債到期金額合計309.04億美元。在接下來的4-12月期間，11月地產美元債到期的規模最大，為38.65億美元。由於國內房地產政策沒有放鬆的趨勢，美元債一級市場幾近停擺，分析師認為部分房企今年面臨著較大的還款壓力。
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房企償債壓力加大
工銀國際駐香港的研究副主管Angus To稱，對於一些依賴美元融資的高收益中資房企來說，幾乎消失的流動性、信用利差的快速走擴以及由於美元上漲帶來的匯率損失，這些都是不利因素，“對這些公司來說，融資窗口已基本關閉。”國際金融市場的動盪，可能導致這些房企償債壓力加大。
根據本網站數據顯示，2020年中資地產美元債到期規模較大的房企有：綠地控股集團(12.8億美元)、融創中國(01918.HK)(11.5億美元)、佳兆業集團(01638.HK)(10.62億美元)、泛海控股(000046.SZ)(10億美元)、時代中國控股(01233.HK)(9.55億美元)、碧桂園(02007.HK)(9億美元)等。
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其中，佳兆業集團與碧桂園一季度美元債發行金額已超過全年到期金額，融創中國一季度發行佔全年到期的43.48%，這三家房企後續淨融資壓力相對緩和。而綠地控股集團、泛海控股、時代中國控股一季度發行佔全年到期的23.43%、0%、0%，後續淨融資缺口為9.80、10.0、9.55億美元，還存在一定的融資壓力。
由於部分房企對美元債發債融資渠道嚴重依賴，導致部分投資者對這部分地產公司的流動性產生擔憂。據中金公司統計數據顯示，存量美元債佔總債務比例逾50%的發行人包括建業地產(00832.HK)、禹洲地產(01628.HK)、當代置業(01107.HK)、大發地產(06111.HK)、弘陽地產(01996.HK)、金輪天地控股(01232.HK)、佳兆業集團、景瑞控股(01862.HK)等。
分析師認為，規模較小、實力較弱的房企面臨的融資壓力將會增加，但離岸市場違約率激增的可能性不太大。因為2019年以來地產美元債因其高收益而廣受機構投資者歡迎，發行規模不斷擴大，發行對到期的滾動融資覆蓋倍數保持在2倍附近。 同時，大多數地產美元債的發行人都是擁有多元化融資渠道的大中型企業，而且許多房企已經在1月份發行了離岸債，為債務再融資提前佈局。
但同時，分析師也提出，由於海外疫情拐點尚未出現，未來形勢發展難以估計。鑑於美元流動性快速收縮和本輪大規模拋售對中資機構投資人產生了較大的負面影響的情況下，在關注高收益地產美元債的同時，不建議過度資質下沉，在個券的選擇上，還需要綜合考察房企的基本面、債務到期壓力和抗風險能力等各方面因素。
久期財經關注到，由於流動性壓力驟增，多家房企接連被下調評級。其中，億達中國(03639.HK)、泛海控股(000046.SZ)和陽光100中國(02608.HK)的評級被下調至“CCC+”及以下，前兩者的評級隨後被撤銷。
億達中國
億達中國2019年度業績報告顯示，該集團年度內已確認收入為人民幣60.77億元(單位下同)，較2018年同期減少17.4%。擁有銀行及其他借款約為150.16億元，淨負債比率約為103.5%。從到期時間來看，有138.69億元借款將於一年內到期，佔比92.36%。同時，億達中國擁有現金及銀行結餘約為20.39億元(包括受限制現金10.06億元)，遠遠無法覆蓋近139億元的短期債務。
標普估計，在償還2020年4月到期的5300萬美元原票據、2200萬美元作為交換要約的現金對價以及750萬美元的應計利息後，億達中國將只有6億元人民幣的現金餘額，不足以支付其未來到期的兩筆在岸公司債券。該公司8億元人民幣的在岸公司債券(“15億達01”)將於2020年9月到期，另外還有6.25億元人民幣債券(“16億達01”)將於2021年3月到期。
為了避免違約，億達中國在2月份進行了一次美元票據的交換要約，被評級公司視為折價交易(distressed exchange)。久期財經在《億達中國(03639.HK)“撞招”廣彙集團，為何交換要約結果大不同?》中進行了詳細的分析。
值得注意的是，億達中國的融資渠道有限。惠譽在一份評級報告中表示，自2019年4月以來，億達中國的融資渠道已經惡化，這從一些國內金融機構拒絕發放新的抵押貸款和拒絕信用額度的提取可見一斑。
評級情況
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據瞭解，億達中國的存量美元債YIDCHL 10 03/27/22發行規模2.24899億美元，息票率10%，到期日為2022年3月27日，ISIN：XS2130508000。
泛海控股
根據泛海控股財務報告，截至2019年9月末，公司負債總額約為1479.68億元，合併財務報表口徑的資產負債率為 81.27%，短期借款為169.79億元，一年內到期的非流動負債141.34億元，短期有息負債總計311.13億元，淨負債率高達279.74%。
有數據顯示，泛海控股及控股股東中國泛海控股集團在境內有約257億元人民幣存續債券，境外還有摺合10億美元左右的債券，其中年內境內外合計有摺合人民幣約217億元的債券面臨到期或者回售壓力。
惠譽表示，截至2019年底，泛海控股持有可用現金約20億元人民幣，不足以覆蓋其441億元人民幣的鉅額短期債務。在302億元的短期銀行和信託貸款中，有256億元是以土地、房地產項目和金融機構股份為抵押的。
泛海控股在今年內將面臨數百億元債務集中到期的壓力，其中大約有20億美元的債務即將到期或可贖回，該公司還有2.8億美元高級無抵押票據於2020年4月30日回售，以及4億美元高級無抵押票據於2020年7月份到期。
據瞭解，該公司預計將通過出售房地產和資產、政府對一級土地開發的補償、戰略投資者的注資、金融機構的分紅和新的銀行貸款等方式籌集至少280億元人民幣。但是，由於當前金融市場的不穩定，上述融資渠道的執行風險很高。
澳新銀行信用研究主管Owen Gallimore稱，泛海控股或是亞洲高收益美元債市場上遭遇再融資困難的一個典型。
評級情況
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久期財經數據顯示，泛海控股2021年到期的美元票據FANHAI 14 1/2 05/23/21，規模2.8億美元，息票率14.5%，ISIN：XS1995111736。截至發稿，該票據的價格為91.050美分，收益率為24.148%。
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陽光100中國
根據陽光100中國財務報告，截至2019年12月31日，該集團實現收入約人民幣82.89億元(單位下同)，同比增長9.4%。
該集團貸款和借款總額為250.54億元，淨負債率為179.2%。同時，陽光100中國擁有現金及現金等價物約24.39億元，較去年同期減少1.50億元。這不足以覆蓋近106億元的短期借款，其中包括4億美元的高級票據和10億元人民幣的在岸債券，均將於2020年9月到期。其餘70億元短期債務為銀行、金融機構和第三方貸款，其中67億元由公司財產或銀行存款作為擔保和質押。
惠譽在一份評級報告中表示，陽光100中國的可用現金/短期債務比率從2017年的57%、2018年的38%進一步惡化至2019年的34%，在2020年和2021年債務到期高度集中的情況下，流動性空間很小。惠譽認為，陽光100中國將在2021年繼續面臨流動性緊張和再融資風險高的局面，年內將有25億元人民幣的在岸公司債券和44億元人民幣的等值離岸債務到期。
評級情況
來源：久期財經
久期財經數據顯示，陽光100中國的美元票據SUNCHN 8 1/2 09/27/20，發行規模為4億美元，息票率8.5%，ISIN：XS1690385460。截至發稿，該票據的價格為89.633美分，收益率為35.168%。
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拓寬融資渠道
雖然從2月下旬以來，國內多地疫情得到有效控制，房地產行業陸續開工復工、線下售樓處恢復開放，房企銷售業績有所回升。但總體來看，一季度的房企銷售業績仍遭受了巨大沖擊。
億翰智庫數據顯示，2020年1-3月，TOP100房企實現銷售額1.70萬億元，同比下降21.2%(2020年前2月為下降25.1%);實現銷售面積1.28億平方米，同比下降19.1%(2020年前2月為下降23.8%)。銷售額TOP100房企2020年前3月累計銷售金額降幅有所收窄，銷售金額同比下降21.2%，3月單月同比下降16.0%。
疫情的爆發以及隨之而來的美元流動性緊張，也引發了亞洲債券收益率的飆升，中資企業在境外發行債券亦面臨著過高的外匯和交易成本。對一些依賴美元融資的房企而言，目前的境外發債空間十分有限。
天風國際副行政總裁鄒傳接受媒體採訪時表示，未來兩個月中資美元債市場很難有新發行，這將增加境外負債佔比較高、境內融資不便的企業的財務壓力，如果境內外流動性沒有打通，一些中資美元債技術性違約的可能性將增大。
摩根大通債務資本市場中國主管謝桐則預計，今年將有更多發行人選擇境內融資，目前已看到資質好的大型發行人尋求銀行貸款。同時，謝桐建議公司拉長債務結構，在合理槓桿水平之內多儲備一些期限更長的資金，主動增加手中現金。
在境外融資困難之際，面臨債務到期潮的房企越來越多地轉向境內市場籌集資金。據瞭解，3月中下旬以來，隨著境內債券利率下行、審批發行加速，房企們紛紛轉向境內發債，其中4月第一週的融資規模超過200億元。
流動性緊張的泛海控股早在今年1月便發行了境內公司債券“20泛控01”，發行總額12億元人民幣，票面利率7.50%，債券期限3年。2月，該公司發行了3年期的“20泛控02”，規模4億元人民幣，票面利率為7.50%。本月8日，泛海控股再發公告稱，擬註冊發行不超過53億元人民幣的中期票據，發行期限不超過5年。泛海控股表示，本次發行中期票據，有助於進一步改善公司的債務融資結構、降低公司的債務融資成本，提高公司的綜合實力和抗風險能力，滿足公司生產經營的資金需求。
分析師認為，由於地產銷售一度處於停滯狀態，導致一季度房企資金來源受到嚴重抑制，資金鍊承受巨大壓力。同時，由於1月下旬至2月暫停開工，許多地產項目工程進度落後，對地產公司的庫存產生考驗。疊加境外融資成本上漲，將限制部分房企發行新債，或者對發債企業造成過重的財務負擔。有息債務佔比過高，攤薄企業利潤，如果不能有效控制融資成本，將對房企降低槓桿產生嚴重負面影響。
標普認為，拓展融資渠道並將融資成本控制在能夠承受的水平是企業保持信用穩定性的關鍵因素之一。因此，對於一些業績下滑比較明顯、短期償債壓力較大、流動性緊張的房企，需重點關注其信用風險。
