今年4月，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出要继续加大户籍制度改革力度：
- 在城区常住人口100万以下的中小城市已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；
- 城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
- 超大与特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模。
加快户籍制度改革，背后有其深刻的经济内涵。近年来，中国经济传统发展模式渐入瓶颈，产业升级成为支撑未来发展的唯一路径。为了加速转型，中央在诸多层面同时发力，通过政府引导与市场化改革等方式推进。如今，上述《重点任务》的出台，亦将中国城市化引入了光明之路。我们认为，中国城市化的第二阶段——都市圈将步入快车道，这是一轮结构化的升级，必将奠定中国经济转型的基础框架，属于中国的大城时代即将到来！
城市化的两阶段
当一个经济体从农业社会迈入工业社会，甚至更高级的社会形态，往往要经历两阶段的城市化路径——
第一阶段，是全面的城市化，即广大农业人口受工业的引导，由农民转变为市民，并不断聚集形成若干城市，呈现多点开花的模式。此时，生产力水平的提升，带动总人口数量和人均收入水平快速提升。从海外发达经济体经验，这一阶段城市化率会从极低水平增至70%，而达到第一阶段尾声之时，人均GDP则会达到数千至一万美元。
第二阶段，是结构型的城市化，或称都市圈化。此一阶段，由于居民生活水平相对提升，生育率出现不可逆的快速下降，经济体人口总量维持长期稳定。随着主要农业人口在前一阶段基本转移完毕，城市化速度也明显下降。随着第二产业占GDP比重达到高峰（50%左右），传统工业模式受制于人口总量限制而到达瓶颈，亟待向上升级。此刻，产业升级方向转向创新/科技产业和第三产业，这需要更大规模人口聚集来实现。从城市化角度，则呈现明显的结构分化效应，即人口会逐步从中小城市流出，流入大型城市并最终形成都市圈。
由上，我们可知产业升级与城市升级是相辅相承的。那么，中国当前处于哪种阶段呢？我们不妨看以下几个指标：
从城市化率角度
目前中国的城市化水平达到60%，虽未及70%的经验数据，但考虑中国前期实行特有并严格的生育管制政策，使老龄少子化提前到来，这一效应也已在农村明显出现。目前仍未来得及转移至城市的农村人口，也多为中老年人，主观城市化意愿不大，他们也较难参与城市产业的分工。根据中国社会科学院农村发展研究所研究员张兴华的测算，早在2011年，农业剩余劳动力（可向城市转移的人口）数量仅为852万人，占农村劳动力总数的2.1%。可见，目前中国农村剩余劳动力所剩无几。无疑，中国未来的城市化率增长速度将明显减弱。
图1：中国城市化率水平（1978至今）
从新增人口角度
目前中国人口总量达13.9亿人，每年新增人口数量呈下降态势。参照日韩台等经济体经验，东亚文化圈人口的生育意愿会长期呈不可逆的下降态势。从目前我国生育政策调整的急迫性，以及“全面二胎”调整后人口增加不明显的情况来看，中国的总人口数量不会大幅放大，甚至在数年内出现负增长拐点。从而，未来城市人口的总量增长空间已然不大。
图2：中国每年新增人口（1978至今，万人）
从人均收入水平和产业升级角度
目前中国人均GDP接近1万美元，达到中等偏上收入水平。结合他国经验，传统工业模式出现瓶颈。当前经济增速下降以及类滞胀风险屡屡出现的现实，已然对其进行了验证，我们亟待发展第三产业和创新产业。
由上可知，目前我国的城市化，正处于第一、二阶段的切换期。如果非要找一个精确的时点，我们不妨将其定义在2012年，是年，中国第三产业比重正式超过第二产业，中国经济转型拐点出现，倒逼城市化升级。
图3：中国第二、三产业的GDP占比（1978至今，%）
大城时代来临
不可否认，我们曾经走过一段弯路。长期以来，为了防患大都市病的产生，以及实现区域均衡发展，我国采用了控制大城市扩张、积极发展中小城镇的主导思想，并通过户籍与土地供给限制阻滞城市结构分化的进程，也导致了诸多社会问题的出现。然而，经济能否可持续发展成为逼迫上述模式转变的核心要素。为了实现经济再突破，摆脱中等收入陷阱，并及时将我国推向发达国家之路，都市圈化刻不容缓——唯有将大量人口从广大中小城市转移至少数核心城市，才能为新产业的发展提供分工基础和规模效应。
2019年，发改委接连发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《2019年新型城镇化建设重点任务》等文件，已然标志着中央思路的转变。我们的城市化，走上了正确的道路。
那么，未来的城市化，将是什么模样，又将吸纳多少人口？这些问题并不难解答，我们完全可以从其他发达经济体的成长之路来找寻经验。在上世纪60、70年代，西方发达国家普遍经历了十年经济滞胀期，其内在原因正在于它们进入了前文所述的，产业和城市需要升级的拐点期，这与我国当前极其类似。彼时，欧美日等经济体的城市化率为70%左右，在接下来的数十年里，伴随着经济转型，大量人口从中小城市来到了少数核心城市圈，完成都市圈的打造。如日本，目前总人口1.3亿，但东京都市圈人口已达3700万，三大都市圈总人口近8000万；再如韩国，目前国家总人口5000万，但首尔都市圈人口已达2500万。两国都市圈人口占比都超过50%。目前，中国三大都市圈（长三角、珠三角、京津冀）总人口分别为1.5亿，0.8亿，1.1亿，总量3.2亿人，占比仅24%，显然还有巨大的提升空间，中国也需要更多的都市圈。
未来，随着户籍政策的放宽，结构化的人口流动将会加速。事实上，在此文件出台之前，很多城市已经陆续开放户籍，部分有潜力的城市在短期内就获得了外埠居民的“以脚投票”，城市的“抢人大战”正在展开。目前开放政策最为激进的核心城市，如西安、天津等，都通过放宽户籍在短期内吸引了大量人才。未来，更多的城市有望开放，为成为未来都市圈的核心而努力。
投资之道
对于投资者来说，最关心的莫过于都市圈会带来哪些投资机会。事实上，如同产业升级一样，城市化也是一个重要的投资主题。如在第一阶段的城市化过程中，房地产的全国开花是最确定的投资主题。在新一轮城市升级中，地产等产业的投资机会仍是不容错过的。
找到未来潜力地产的发力点，必须要定位未来都市圈所在。由北上广深四大一线城市带领的三大都市圈自不待言。但中国人口规模巨大，仅三个都市圈是无法承载这样巨大的人口的，亟待有第四、第五个都市圈出现。展开中国大地画卷，如果能建立起东南西北中五大核心都市圈，以及在部分区域建立若干小型都市圈，是可行之道。我们认为，首先于西部大力打造成渝都市圈成为第四极，将是大概率事件——
从下面的中国城市分类表中，我们可以发现在特大城市中，重庆、成都赫然在列，这两个双子星城市已然拥有大量城区人口，周边亦可辐射1亿人以上，完全具备打造超级都市圈的人口基础。
从政治地位角度
重庆是四大直辖市之一，成都是人口与经济大省四川的省会，更是西部首屈一指的大都市。在两大城市的带领下，区域可以有效承接国家资源，秉承政策优势，打造世界级的都市圈。
从地理位置和文化角度
成都、重庆的核心区距离仅200余公里，巴蜀文化相通相融。相比于中部地区，各核心城市分隔较远，距离多在400公里以上，且在风土人情上存在差异，核心城市无法通联，则不能有效提升都市圈水平，并且由于各地竞争，最终确立哪个城市成为中部都市圈核心，亦是一道现实难题。显然，先行发展成渝都市圈，更具可行性。
当前，国家正大力推进“一带一路”战略
通过打造成渝都市圈，近可以有效辐射祖国西部，远可以连通中西亚乃至欧洲，都市圈可成为跨国合作的重要支点。事实上，经过近几年的发展，成都、重庆已然通过交运建设与产业转型，渐成为“一带一路”的领头羊。国家战略再为成渝都市圈插上腾飞的翅膀。
未来都市圈既已定位，则圈内地产可成为重要的投资方向。投资于核心区地产自不待言，我们还可着眼于郊区与卫星城地产。根据发达国家经验，随着人口向都市圈聚集，郊区化进程也在悄然展开。为了追求更优美的环境，更宽广的生活空间，部分以富裕人士和中产阶级为代表的中高端人群亦会选择将居住地移至郊区，如果迁移人口过多则还会形成卫星城。从而，为我们提供了更广阔的投资机会。同时，在未来移动互联网技术的支持下，相信这一进程还会加速。我们也相对看好都市圈内核心城市间的郊区地产，早期布局大有可为。
在投资方式上，除了实物房产投资，我们也可以选择金融方式，如在这些都市圈有地产布局的企业，其股权/债权产品都值得关注。
我们看好中国都市圈的大发展，此中孕育的投资机会将层出不穷。值得一提的是，这一进程还正处于起步阶段，建设刚刚开始，空间巨大。早期的地产、基建、交运、商业等方向都值得关注，当然，我们更希望中国的都市圈早日成熟，从而夯实产业升级的基础，带动中国经济进入新一轮黄金发展期。
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