隨著上一輪房地產調控政策開始陸續到期、部分三四線城市逐步放鬆調控，樓市在2019年3、4月份成交量迎來了大漲。
國家統計局數據顯示，2019年1-4月份，商品房銷售額39141億元，同比增長8.1%，全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%。與此同時房企近乎以“搶地”的方式通過招拍掛大量拿地，2019年1-4月，全國土地規劃建築面積TOP10城市成交面積達11802萬平方米，同比增長10%。
伴隨著房地產交易成交量回溫、土拍市場火熱，作為房地產重要融資方式之一的房地產信託到越來越多投資人的青睞，房地產信託募集規模迅速增長。我為您一探房地產信託火熱背後的原因。
房地產信託有多火？
房地產信託究竟有多火？數據顯示，2019年1-4月，集合房地產信託發行數量2058款。房地產信託發行規模和成立規模均比去年同期出現了較大漲幅：
房地產信託有何優勢？
1專業機構、實力雄厚
提到信託產品，投資人的普遍概念是信託公司實力雄厚，從實際情況看確實如此：
首先，信託公司實繳資本規模較大，根據《信託公司管理辦法》規定，信託公司最低實繳資本為3億元人民幣、且註冊資本必須實繳，信託公司資本規模普遍是比較高的。
其次，信託公司牌照稀缺，目前國內正常經營的信託公司僅68家，2007年以後未再新增發信託牌照。
物以稀為貴我有牌照我任性2監管嚴格
從監管法律規定看，信託公司及信託業務主要受《信託法》、《信託公司管理辦法》、《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》的監管。
從監管機構看，中國銀保監會對信託公司及其業務活動實施監督管理。信託產品設立發行，必須先辦理登記。《信託登記管理辦法》規定，信託機構應當在集合資金信託計劃發行日的五個工作日前或者在單一資金信託和財產權信託成立日兩個工作日前各省銀保監局申請辦理信託產品預登記。
3風控措施全面
房地產信託除了信託產品本身的優勢之外，還因為較為全面的風控措施，更容易得到專業機構和投資者的青睞。
眾多的理財產品中存在以股權或上市公司股份質押作為保障投資人利益的風控措施，特別是針對上市公司融資的信託、資管計劃等理財產品。該種理財產品風控措施受上市公司股價波動影響較大、遇到股市下跌系統性風險或公司業績下滑時，股價下跌較多、產品的風控措施就變得薄弱。
相比之下，房地產信託的風控措施更為全面、穩定。房地產信託的借款人一般為開發某個樓盤的項目公司，在財務上和房地產集團為獨立法人主體，資產相對獨立。房地產信託一般要求將開發樓盤的土地及在建工程（開發樓盤）抵押給信託公司，除取得土地、在建工程抵押外，房地產信託還會取得項目公司的控股權或股權質押，並監管項目公司的銷售收入賬戶。
近幾年房價和地價都處於上漲週期，因此信託公司取得的土地、在建工程抵押權價值平穩，不會出現大幅貶值的風險，使得信託產品整體風控措施更具有保障性。假如這家項目公司的母公司發生了現金流緊張情況，信託公司可以憑藉對項目公司的控股權快速處置項目公司資產，轉讓土地或加快樓盤銷售，實現快速回籠資金、實現信託計劃退出。
房地產信託產品模式
國內的房地產信託從產品模式看主要分為2類：
1股權型信託模式
股權型信託模式在實際操作中又可以細分為兩種方式：一種是信託公司以信託資金的形式直接增資入股開發商或受讓項目公司股權等，成為項目公司的股東，且多數情況下會取得項目公司控股權，在條件滿足時，由開發商或其它第三方根據約定價款收購信託的持股部分；一種是信託公司僅用信託資金中一部分入股項目公司，將剩餘的信託資金以股東借款的形式進入項目公司。除信託資金取得股權外，一般會要求房地產開發商將持有項目公司的股權質押給信託計劃。
此種模式的優點在於信託公司一般會取得項目公司的控股權，能夠控制項目公司的重大資產處置，監管重大財務開支、特別是樓盤銷售回款，信託公司對項目的整體把控度更高。目前市場上較多房地產信託採用該種股權或者股權+債權的運作模式。
2權益型信託模式
權益型信託模式即利用房地產企業的資產收益權，包括項目收益權、股權收益權、應收賬款收益權、租金收益權等，以資產權益轉讓和附加回購承諾等方式與信託公司開展合作。
具體做法是信託公司成立信託計劃，募集資金，同時信託公司與房地產企業簽訂權益轉讓合同，由信託公司受讓權益、房地產企業後續回購權益並提供擔保，房地產企業以轉讓權益的信託資金投資項目等。
結 語
根據國務院相關方針，我國未來仍然要加快推進城鎮化進程，人口會持續流入城市，房地產行業未來仍然大有可為。投資於房地產行業的房地產信託未來有著更廣闊的的市場需求空間。無論是從信託公司實力、監管要求、風控措施來看，房地產信託都是眾多理財產品中相對安全的產品，是一種不錯的投資選擇。
