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問：十三老師，我想在深圳灣片區買一套房子，總預算2000萬左右，用途主要是自住方便孩子上深圳灣學校，但是我應該會住10年左右考慮換房，因為不太喜歡住房齡較老的房子，老師比考慮小區環境和圈層的話，老師比較推薦哪個小區，另外我這種情況適合購買兩本證的房子嗎？
答：你好，感謝讚賞！ 深圳限購未來數年都看不到放開的可能，所以雙拼房會有下家難尋的問題，再一個雙拼房如果不夠高端又沒有學區支撐，就容易被視如敝帚，因為雙拼房多半為大戶型，沒錢人住不起，有錢人看不上。 兩個證的“雙拼”是開發商為了應對“7090“政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。 雙證的缺點： 1.佔名額 2.金融屬性差，大多數都不能滿評 在什麼時候選擇雙拼: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 陽光海濱，海境界，三湘海尚都不錯。
問：十三老師好！看了你的許多解答覺得受益匪淺，只是輪到自己做決定時還是有些難，我名下在龍華有一套房子，欠款200萬左右，老公有過貸款記錄，我工作在沙井，每天來回奔波對我一小女子實在是太累，況且需要上夜班，所以我想在沙井買一套自住（偶爾住，大多數時間還是要回龍華照顧孩子）加投資，只是手上資金只有大約100萬左右，請問是購買公寓（京基御景這兩天開盤）40多平，這個壓力小些，還是咬咬牙買商品房，只是沙井最近都沒什麼新盤，二手房的話總價大約300萬到350萬的有哪些推薦呢？
答：你好，優先商品房，普通公寓漲幅跑不贏大盤。 沙井自住可以多關注華僑城四海雲亭小2居，淘筍，可以淘到300+的低價盤，自住一間，隔斷幾間出來，可以出租，前面幾年也能緩解一部分月供壓力。 或者碧海 西鄉和翻身的地鐵沿線次新盤 小戶型。
問：老師你好，我在龍崗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%為公積金貸款，月供5300左右，房子是夫妻雙方共同購買，我是主貸。目前兩個人都在龍崗大運天安數碼城上班，85後，我在央企上班（比較穩定，但職業短期上漲空間也不大），兩人稅後年收入50萬左右，每月還有公積金7500左右，目前手裡存款約70，有一個小孩在讀幼兒園小班。因家庭槓桿率過低，想通過第一套房加按再七成首付投資一套房產，我的問題如下： 1、以我的情況第二套總價控制在多少比較安全； 2、第二套純投資，打算出租長持，能不能幫忙按總價推薦幾個潛力比較大的區域。
答：你好，加按之後可以考慮入手總價在400萬以內的潛力盤。月供控制在2.5以內，合理優化租金收入。 租金穩一點，南山前海、西麗、科技園片區，福田梅林彩田、保稅區皇崗都不錯，寶安西鄉、碧海、沙井都不錯。 另外光明板塊也可以關注，博暴擊收益。
問：南山深航飛行員公寓三房750萬，碧海泰華陽光海三房879萬，或者沙井的西薈城700萬四房。是否深航這個已經沒有啥升值空間，最多跟著大勢。南山的生活環境比碧海好很多，飛機還不吵。您覺得呢？
答：你的判斷正確，南山中心區自住還不錯，但是屬於普漲板塊，升值潛力一般 投資還是跟著規劃走，碧海和沙井都是不錯的選擇
問：南山後海城市印象一套自住兩房，無貸款，現金50w，年收入80w，想諮詢純粹投資的購房建議，謝謝（不想太犧牲生活品質的）
答：你好，我理解你是想兼顧自住和投資。 抵押城市印象融資，參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：老師您好，最近看了寶安新安靈芝新村90平，7.5w值得入手嗎？主要考慮寶中學位備用及後期舊改投資。謝謝
答：新安： 新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意； 總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰； 靈芝新村舊改時間太長，持有時間20年可以考慮。
問：老師您好！本人90後未婚，目前有套小2房在東莞，因深圳社保滿5年故想出手換至到深圳來，但深圳的的房價一眼望去實在有困難，若是賣的東莞的，除去貸款可到手110w，現在手上也沒有什麼資金，父母在農村提供不了幫助，想辦法的話最多湊到130。所以想問問老師我是繼續在東莞入套大一點的好，還是轉到深圳來，純投資。另中介說有貸款記錄再買的話需要付5層，壓力也很大，所以想問問老師的建議。盼回覆，感謝
答：你好，東莞核心板塊漲幅30%，目前屬於階段性高點，未來需要看東莞的產業轉型和人口導入。東莞樓市基本是跟著深圳喝湯。 深圳比東莞上限高很多，建議入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首選寶安 碧海 西鄉 沙井，次選福田新洲 保稅區 龍華上塘。
問：您好！ 我們預算能承受一套800萬的房子，想購買一套初中學位房，為小孩兒上初中做打算，目前在留意深圳高級中學周邊物業，意向是福田的建業小區。小區老舊，除了學位的考慮，主要還有搏拆遷的想法。 請問該小區是否有購買投資價值？您還有沒有其他學區或小區推薦？ 謝謝！
答：你好，如果是買深高學票，我覺得是可以買的。 如果是為了博棚改還是要慎重，投資都是要看週期的。（時間成本和機會成本） 建議入手一套小戶型掛學票，剩餘資金投資性價比更高的板塊。 對於很多剛需和投資客來說500萬是一個門檻，同時也是交易最為頻繁的價格區間。 車公廟地鐵口500萬以內的房源，主要集中在泰安軒和泰康軒，而實際這兩個小區就是一個小區，共用一個小花園，類似於現在的一期和二期，一共三棟樓建築為1999年-2002年，小區全部都是小戶型，30㎡單間和一房一廳50㎡為主，以及少量小兩房60㎡，總價基本都在500以內。 優點： 第一:小區周邊生活配到較為齊全，下樓就是年輕人的聚集地十畝地，步行10分鐘就可以到達KK one等商業綜合體。 第二：距離車公廟和下沙地鐵口步行10分鐘以內均可到達，地鐵線路豐富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比較適合。 第三：小區所屬初中為深圳四大名校之一的深圳高級中學，具有非常好的學位投資價值。 第四：附近沒有主幹道，非常安靜，高樓成視野較好。 缺點： 第一：小區花園基本等於沒有，沒有什麼公共活動區域。 第二：筒子樓，3電梯12-16戶，基本談不上什麼生活品質。 第三：大部分房間採光和戶型一般，樓道環境較差。
問：十三老師您好，看了您的一些大作和回覆，覺得您很專業，特來請教。本人目前外地工作，小朋友外地讀書一年級（省一級），戶口在深圳，未來幾年也有可能回深圳，所以剛剛出手了坂田的房子，一個房本。加上手上現金一共600w左右，年入100w。想買個投資+自住+學位的房子。看了太古城南小戶型，香蜜湖的特發小區、嘉隆星苑、天然居。香詩美林、越海家園就便宜些，但學位不好，您有什麼推薦？去年年末漲價厲害，這幾個盤都漲價很多，加上目前經濟大勢不好，是該等等還是可以現在入手？多謝
答：個人還是傾向於太古城，買一個高總價區域的低總價盤，漲幅不擔心 太古城南優點 1.深圳灣地段、地鐵口物業 2.車位充足、周圍環境好 3.樓下有商業（寶能city） 4.小戶型、單價低、總價低 5.深圳灣學位 缺點 1.小空中花園、小遊泳池 2.沒景觀（南朝向看樓、北朝向看街道） 3.樓間距低、2梯6戶、2梯8戶，居住密集 4.品質相對附近吉祥龍、曦灣天馥都要差一些 5.戶型一般 小區投資自住都可以，剛需戶型漲幅可以，優點好轉手。 現在入手需要淘筍，不用太著急。
問：十三大，你好。我們想在上梅林片區買個剛需三房，600萬左右，現在看了幾個小區，比較中意凱豐花園、花裡林居、水木瀾山居三個小區，凱豐相對總價低一點，離商圈也比較近，就是周圍環境暫時不太好，花裡林居很安靜，但贈送少，感覺有點小，水木呢贈送很多，但是緊鄰皇崗路，如果兼顧宜居和升值，您更建議選哪個呢？另外，如果買藝豐花園博拆遷合適嗎？
答：你好，感謝讚賞！ 梅林東整個片區沒有農民房，所以街道安靜整潔，共同的學校在翰嶺院北翰鄰實驗九年制學校，缺少大商業體，距離1公里卓越城，目前9號線孖嶺站400米，在建6號線和10號線站點都在400米範圍內，因為社區小，周圍皇崗路主幹道噪音較大，上下班車流多，易堵。 花裡林居：06年建造 單體3棟樓 缺車位，花園較小，小區在較周圍3個小區屬最安靜，小高層，主力戶型70-98平兩房三房，多贈送。 水木瀾山居：08年建造 2大單體樓，小區內配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房88-18平三房，小區南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。 自住最好是花裡林居，流動性最好是凱豐花園。 博拆遷這個思路也是很專業的路線了，深圳自從有房地產以來，真正舊改成功的“住宅小區”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。 有old money的單一中心的城市才適合博拆遷。
問：十三老師您好，目前現金約100W，在南油有一套宿舍，想找適合居住的四房或三房，想長期持有且能保值的，預算600-700W。看了梅林片區的碧荔花園（四房最低750W），南油宿舍有必要持有嗎？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合適的樓盤推薦嗎？謝謝。
答：你好，梅林是之前關口所在地，因為歷史原因，導致片區住房較為破舊，人員雜亂密度高，整體品質較差，是福田的金融民工們租房的不二之選； 但如果從購房角度考慮，梅林的地位就有些些尷尬了，因為再往北沒多遠，民治和龍華中心品質差不多，價格卻便宜不少； 坂田價格相對，品質卻好上不止一個檔次；除了生活半徑在附近，考慮自住之外，選擇梅林的理由並不多，因此，梅林潛力較低，中長期看跑輸大勢； 南油宿舍出手思路正確。
問：老師，可以幫忙點評一下碧海紅樹園麼。 剛需，不考慮孩子上學(目前25，孩子上小學估計13年後)，目前沒辦法實地考察。 主要幫忙參考下這塊位置和環境。
答：碧海紅樹園 共8棟樓，緊鄰車公廟，南向看海和紅樹林生態公園，03年建造，容積率高，以100-160平朝南看海大戶型為主，弧形大陽臺，人車分流，車位充足，靠近福榮路，實際噪音不大. 03年的房齡在福田已算次新，適合改善家庭，距離地鐵9號線下沙站400米，附近商業配套完善，下沙小學一牆之隔，距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，最靠近的京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。但小區周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。 缺點：學位一般 自住可入。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
