從創造神話到神話破滅要多久？
鑫苑服務給出的答案是，半年。
2019年10月11日，帶著資本市場對物管行業的滿心期待，又一物業標的——鑫苑服務正式在港交所上市。
像眾多物業上市企業一樣，鑫苑服務迎來了高光時刻。
上市開盤即一路高漲，最高漲幅超過100%，當日收盤2.95港元，漲幅高達41.83%，市值一度超過20億港元。
俗話說，升的越高，跌的越痛，當企業自身實力配不上高估值時，投資者就會用腳投票。
截至3月30日鑫苑服務發佈上市以來第一份財務報告之時，其股價僅為1.59港元，相比上市時破發43.2%，市值縮水近半。
為何鑫苑服務沒有像其他物管上市公司那樣獲得投資者青睞？或許從其2019年業績報告中能一窺究竟。
增收不增利
報告期內，鑫苑服務總營業收入5.34億元，同比增長35.8%；毛利潤2.02億元，同比增長51.0％；淨利潤0.81億元，同比只增長6.8%。
營業收入的快速增長並沒有帶動淨利潤的高增長。那麼鑫苑服務為何增收不增利呢？
從利潤表可以看出，企業行政開支大幅度增加是其中一個主要原因，較去年同期上升了149.89%。
而根據年報顯示，企業行政開支中支出項最大的兩項是上市費用2200萬及股份獎勵計劃1230萬。
扣除這兩項，我們發現其實鑫苑服務的行政開支並沒有增加多少，較去年只增加25%，還算正常。
對此，管理層也在年報中表示，如果上市費用和獎勵計劃這兩項支出沒有的話，其實企業的淨利潤較去年是大增的。
不過，勿爺想說的是，上市費用扣除，無可厚非，但股份激勵計劃是不是激勵的有點早了呢？
一般來說，公司採納股份獎勵計劃，應該是為了認可符合資格員工的貢獻，並對其作出激勵，以促使相關員工留任，並激勵其致力於集團未來的發展及擴張。
從實際操作來看，股份激勵計劃激勵的對象絕大部分是中高管理層。
鑫苑服務的年度報告沒有對此做過多解釋，但是勿爺翻了翻鑫苑服務的招股說明書，豁然開朗，原來激勵的都是老功臣。
雖然承諾兌現股權激勵是好事，但畢竟上市後的第一份成績單對企業後續發展至關重要。以鑫苑服務現在6.8%的歸母淨利潤增速在同行中真的太低了。
2019年上市物管企業中，不少企業歸母淨利潤均實現同比大增，比如碧桂園服務的81%，時代鄰里89.1%，保利物業41.4%，雅生活53.7%，即便是與其市值相近的祈福生活服務，歸母淨利增速還有約31.8%。
勿爺算了下，如果這1230萬沒有支出的話，企業的淨利潤起碼可以再提高15個點。
過度依賴母公司
分拆上市的物管企業對母公司的依賴是普遍現象，鑫苑服務也不例外。
截至2019年末，鑫苑服務總在管面積為2010萬平方米，較去年同期提升9%，其中來自鑫苑集團貢獻的物業面積為63.5%，超過第三方管理面積，且營收佔比更是達到82.1%。
不過，鑫苑服務也正有意提升第三方的佔比，從而擺脫過度依賴母公司“輸血”的形象。
依託於鑫苑集團而分拆上市的鑫苑服務在佈局上與母公司顯示出高度一致。
這家出生於河南的物業公司在年報中顯示，鑫苑服務120個項目中，有83個為位於華中，主要是指河南省及湖南省。
2019年公司新增16個項目中，大部分也是來自華中地區，且華西、華北、華南，全年顆粒無收。
勿爺查詢得知，其實所謂華中地區的項目，基本就是指的河南大本營。
或許急於擺脫區域物管公司的形象和拓展業務佈局，鑫苑服務在2019年開始構建總部華中、環渤海、長三角、珠三角、西南五大核心區域的「1+N」業務拓展模式。
大當家不容易 鑫苑服務也要“反輸血”？
不同於大部分物管企業有靠山、有背景，鑫苑服務從出生那天起就揹負著沉重使命。
Wind數據顯示，2019年三季報，鑫苑服務的母公司鑫苑置業的資產負債率高達90.01%，遠超行業均值，且鑫苑置業的高負債已是歷史悠久。
從2014年開始，鑫苑置業的財務表現就一直在警戒線上徘徊。據悉，目前鑫苑置業大多數債務是在2020至2021年集中到期。
負債率居高不下，也致使鑫苑置業連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級。
標普認為，2019年底和2020年債務到期將給鑫苑置業帶來再融資風險，目前嚴峻的融資環境下，公司不大可能改善資本結構。因此將鑫苑置業長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，將高級票據長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。
地產行業受到政策的壓制，融資難融資貴成為房企的心頭恨，急需再造一個融資平臺。
物業分拆儼然成為首選。
鑫苑服務上市募集資金為1.97億元，在所得款項淨額用途中明確寫道：
60%用於拓展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會；
15%用於拓展增值服務業務線所提供的服務類型；
15%用於升級及發展自有信息技術及智能系統；
10%用於為營運資金需求及其他一般企業目的提供資金。
但截至2019年年底，我們並未看到鑫苑服務有相關的收併購新聞，其募集的資金也僅使用了1970萬。
在其他物管公司都在加速擴張的時候，鑫苑服務卻表現的相當淡定，選擇了存銀行吃利息。
勿爺就想，這是真的為了那點銀行利息，還是另有打算？
其實，勿爺從年報中就發現了點端倪，鑫苑服務與鑫苑集團早已組成了命運共同體。
財報顯示，鑫苑服務的預付款項及其他應收款項有9800萬元，其中有8910萬元是在2018年支付給鑫苑地產集團另一家子公司用於購買住宅項目做投資的款項。
而在另一端，鑫苑服務的應收賬款有1.82億在賬上，其中被關聯方佔用的有1.17億元。
而這關聯方是誰，勿爺不必多說。
想起前幾日與一位物管企業高管聊天時提到，現在社會對物業企業太友好了，所以物業企業有無限可能性，這種可能性也許是對物管企業來說，也可能是對其關聯企業來說。
end.
（本文數據來源於wind，圖片來源於網絡）
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