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大家好，我是勇談。4月20日湖北荊州發佈了《荊州意見》內容包括：限時免契稅、個人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高到50萬元、首套房首付比例降為二成、二套房首付降為三成等；此次措施出臺後，也被國內媒體譽為“2020年國內最大樓市寬鬆政策”，只不過結果跟之前6個城市結果一樣“一日遊”或“三日遊”。從3月份全國開始逐步復工復產後，對於各個城市因城施策的調控，能否得到認可的標準只有一個“是否鼓勵或刺激大家購房”。樓市調控未來還將繼續堅持“房住不炒”的調控。藉此機會簡單談談我的觀察。
湖北荊州已經是全國第7個房產調控政策“幾日遊”的城市，足以說明國家對於房產調控放鬆的謹慎態度
2020年國內、國際經濟遇到極大挑戰，為何國家對於放鬆調控還是如此謹慎？樓市風險已經足夠高
國內房企風險到底有多高？樓市出現風險對於經濟的影響到底有多大？圖上所示是2006-2018年房企總資產及負債率走勢圖，可以看到過去小20年房企負債率最低的年份是在2008年；2018年房企負債率（實際2017年就已經是了）高達79.1%，總資產突破85萬億，而2018年國內GDP為90多萬億。房地產、樓市到底在國民經濟中佔有多少比重？大家心裡應該清楚了吧。用“不能有絲毫刺激”來形容如今的樓市，房地產行業毫不為過。
房價每次過快上漲都跟“刺激”“放鬆調控”有關係，這也是不敢再輕易放開的原因吧
僅僅以2008-2018年這11年間為例，進行的房產調控-放鬆-再次調控，每次調控放鬆後帶來的就算大量的投資性資金進入，房產銷售套數驟增，投資性買房成為主力。
- 2009年房產銷售套數比2008年高出了247多萬套；
- 2013年房產銷售套數比2012年多出了159萬多套；
- 2016年比2015年房產銷售套數增加了224萬多套；
伴隨著銷售套數增加的是房價開始大漲。圖上所示是2006-2018年國內商品房銷售均價走勢圖，可以看到2009年房價同比上漲23.2%，2016-2018年房價基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影響後，深圳等城市被曝出企業抵押房經營貸資金流入樓市抬高房價，雖然說沒有被證實起碼說明了“存在這種可能性”。
2019年住建部就已經明確表態了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，“房住不炒”還是調控主訴求
樓市經不起“刺激”，房價經不起“折騰”，老百姓已經承受不起高房價了
根據國家統計局的數據顯示，2020年1—3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，商品房銷售額20365億元；也就是說疫情期間國內商品房銷售均價為9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入為30733元，也就是說一個家庭（一人存錢一人養家）想要購買一套90平米的房產需要27年，哪怕是採取了商業貸款首付30%的方式也需要至少8年的時間。這也是為何這幾年高房價有“一房掏空2代人”說法的原因。這麼高的房價，房企這麼高的負債率，再搞丁點的刺激就有可能捅破這種脆弱的“平衡”。
“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”這句話是“房住不炒”的深度解釋，哪怕是此次疫情導致一季度GDP負增長6.8%的情況下
如果說2019年大家對於“房住不炒”還有疑慮的話，那麼此次疫情影響下國家仍然沒有放鬆調控的打算，也對於地方也進行了嚴格的限制。從逐步開始恢復生產生活後到現在已經有廣州、青島、海寧、濟南、寶雞、駐馬店和此次的荊州7個城市出臺了放鬆調控的措施，但是都是一個結果“幾日遊”。足以說明一個事實“哪怕在經濟形勢這麼不好的情況下，國家也不允許有絲毫放鬆調控的跡象出現”，因為誰都害怕一旦“口子”打開就很有可能讓過去幾年的調控結果付諸東流。
樓市調控什麼時候結束？起碼有一個前提“替代投資渠道（產品）出現”
為何過去幾年會有大量的資金流入樓市，開始炒房、投資房產？其實還是跟國內投資渠道少有關係
炒股的朋友應該知道一個情況“2014-2015年是國內A股的高光時刻”，在2014年底的時候國內A股指數突破5000點，甚至超過6000點也是很有可能的。而2014年也是國內房價漲勢最弱的時刻，說明了一個基本事實“投資資金只會流向收益更高的渠道”。也就是說如果有其他可替代的 投資渠道出現，那麼大家閒置資金流入樓市的情況就不會出現了。這裡就需要拜託國內股市能夠儘快好轉了，畢竟從全球來說股市、樓市都是容納大量資金的地方。
因城施策進行房地產調控的前提已經很清楚了“不允許造成鼓勵大家購房的印象”，必須降低銀行金融風險
從7個城市的因城施策措施出臺後被“叫停”，其實可以發現一個共同的特點“有明顯的鼓勵大家購房的意圖”。比如：此次荊州的措施公積金貸款額度從45萬提高的50萬這些都沒有問題，但是降低首付比例這條就很容易讓人誤會了。大家需要知道的是貸款購房後最大的風險承受方其實是銀行（首付30%，貸款70%），本身房企的高負債率就使得銀行身上“壓力山大”，如果說購房者的負債再壓在銀行身上，引發系統性金融風險的概率會更大。更何況，一旦荊州這樣的城市首付比例降低被允許後，勢必會引起全國其他城市效仿，一輪新的“全民買房投資潮”就會形成，房價再次上漲也就是必然了。
綜上，荊州最大樓市寬鬆政策撤回後，其實也給地方立了個標準“不允許有明顯鼓勵購房的措施”，提高公積金貸款額度，減免契稅都可以，但是降低首付比例就不行了。畢竟2018年後的房企負債率已經高達79.1%！！！原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
湖北是疫情衝擊較為嚴重的省份，對經濟影響是比較大的，進而也會影響到財政的收入 ，房地產作為一項見效比較快的政策調整，深得地方青睞，調整房地產政策很多地方比湖北更快，力度也不小。但是很多政策來的快去的也快，在於某些地方政策出臺主要從促進經濟增長和改善財政收支平衡出發，與高層的房地產調控政策出現背離。
樓主沒有說清楚具體哪個城市，按照樓主的關鍵詞進行百度，得到的信息是湖北省荊州市於4月20日發佈樓市新政，也就是4月20日荊州市人民政府發佈的《荊州意見》，主要內容是將首套房首付比例降為二成、二套房首付降為三成、限時免契稅等，參加疫情防控的一線醫護人員在本市購房，購房契稅優惠期延長至2020年12月31日。個人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高到50萬元。
《荊州意見》出臺背景是荊州房地產銷售較為低迷，去庫存化壓力比較大，根據荊州市住房和城鄉建設局官網消息，2020年1~3月，新建商品住房銷售1200套，銷售面積13.91萬平方米，同比減少66.63%。疫情期間全國各地房地產銷售均有不同程度的下滑，並不能準確反映房地產市場的全貌。
荊州市2019年住宅銷售約200萬平方米，較2018年下降近2成。截至2019年底，該市住宅庫存在190萬平方米左右，去化週期約一年。這一數據就令人焦慮了，19年荊州房地產銷量就開始較為嚴重的下滑，一年期去庫存壓力也是較大的，房價會面臨下降壓力，房價下降，會影響到土地市場，
根據有關材料，荊州僅僅兩天就收回有關文件，原因是與《省人民政府辦公廳關於印發促進建築業和房地產市場平穩健康發展措施的通知》部分條款內容不符，經市政府研究，決定停止執行4月20日發佈的樓市政策。
這說明地產調控政策要想放鬆，難度還是較大的，在於高層強調房主不炒，地產調控要保持穩地價/穩房價/穩預期的長期調控政策，後續房地產政策調控依然維持從緊的信號，而不是從寬的政策，畢竟房價太高遭遇吐槽太多，另外房價上漲也會侵蝕各級部門給實體經濟降負的成果，
但是湖北作為本次疫情衝擊較為嚴重的地區，對經濟影響較大，房地產調控未來還是存在一定的寬鬆預期，但步子不應該邁的太大，而是碎步放款為好，如果地產陷入低迷，也會拖累當地經濟復甦。調整首付比例步子邁的太大了，可以藉助人才落戶和公積金貸款角度適當放寬地產調控。
杜坤維
創智資訊：
全國尺度最大樓市寬鬆政策撤回，樓市調控何去何從？
從中央到地方政府，對待房地產調控的層次、維度都不通，因為負責的群體不同，照顧的群體自然也不相同，下邊一起來聊聊，樓市調控的幾個重要風向》
1：土地市場 屬於房地產開發的上游產業，稱作“一級市場”![]()
客戶為：開發商，提供土地的為：地方政府，而銀行則作為融資渠道。
這三者，一榮俱榮，一損俱損。
2：新房：俗稱:一手房，稱之為：“增量房市場”![]()
開發商在售樓處賣房，提供新房，購房者為買家，銀行為雙方提供了融資的渠道。
相互依存，買家買了房，開發商收到房款，用於支付銀行本金和利息。銀行只要有開發商建樓盤，客戶買房，有一個穩定的趨勢，房子能賣掉，客戶能還貸款，那麼誰來控制銀行的放款額度：答案是：央行 央行有個制度叫：貸款準備金率，這個數值越低，銀行的貸款額度就越高，白話就是：印錢。（一季度全國新增6.47萬億元居民存款）
3：二售房，只要辦理過一次不動產權證登記，再次出手就成為二手房，在房地產稱作“存量房市場”![]()
這裡的關鍵點在於：房子都已經辦理了登記，因為投資，或是改善住房，或是資金需求，需要賣掉房子來換取現金，這裡的大頭兩家：二手房普遍性，業主和購房者結合在一起的稅費綜合下來，基本在5-12%*合同總價各項稅費。另一方面，銀行得到原業主的剩餘未償還部分額本金，新業主繼而有重新從銀行申請了貸款。
以上歷來樓市調控，都有各方的博弈。
下面來看一下房地產行業的特質：
央行對房地產的態度：央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且週期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。
那下邊來看一下針對一線城市中的代表：深圳市違規發放貸款，以及強一線城市代表:杭州市也出現類似問題的，並直接引發央行上海總部約談18家銀行約談自查。
央行說的非常清楚， 下一步按照中央總體要求和精神
ZYZHJ 會議重提“房住不炒”。此次會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
這些文件都清晰表明： 房地產市場平穩健康發展。
如果看了樓上，各位覺得國家這樣，投資客，炒房團，會撐不住降價賣房，剛需會去樓市裡找降價的房源，甚至用投資的眼光的來判定。註定會“踩空”
https://www.ixigua.com/i6819123428541334028/
