◎南通房談（ID：NTFT2018）
編輯&美編 | 一口蝦餃
校對 | 多糖
近日，一直備受關注的港閘CR19027地塊功能區一批前公示發佈，該地塊為佔地約8萬方的商住地塊，由盛和&啟東泰宇（融創）於2020年初聯合拿下，地塊規劃首度曝光。
項目批前公示顯示，該項目功能區一規劃11棟17F小高層＋4棟26F高層，共計1053戶；另有公共綠地4500㎡、室外體育活動場地1053㎡。
項目規劃批前公示
項目規劃示意圖
北大街作為港閘區目前發展最成熟的區域，新房、二手房市場十分火熱，目前在售的新盤庫存極少，預計今年入市的融創&盛和項目和綠城地王項目，自拿地之初便備受矚目。
CR19027地塊（融創&盛和）
2020年1月14日
港閘區CR19027地塊
被江蘇盛和房地產股份有限公司
&啟東泰宇企業管理有限公司競得！
總價14.6億元
成交地價18101元/㎡
成交樓板價7542元/㎡
溢價率59%
項目看點
1、項目周邊整體配套完善，項目類型為高層住宅
2、項目將配套五星級酒店，為北大街再添一高端商辦。
3、港閘商業體眾多，該地塊後期商辦類項目的運營難度較高。
1、該地塊周邊整體配套完善，項目類型為高層住宅
從該項目基本情況來看，地塊周邊的配套較為完善，並且目前周邊二手房均價基本都在20000元/㎡左右。同時該地塊住宅建築層次為高層（17-26層），其中沿北大街側佈置24-26層。且該地塊體量不小，整體來看後期項目售價或將不高於2萬/㎡。
該項目地塊為商住兩用地塊，如上圖所示，標示藍色方框的功能區一為宅地，標註黃色方框的功能區二為商業用地。
2、該地塊將配套五星級酒店，為北大街再添一高端商辦
根據出讓公示，該項目商業部分需配建建設面積不低於32000㎡的酒店一座，需按照五星級及以上標準建設運營，並引入高端酒店品牌。根據地塊開發投資建設協議，未來須在萬豪、希爾頓、洲際、悅榕莊、索菲特、君悅、凱悅、四季、喜來登、麗思卡爾頓十家中的一家或一家以上簽訂本地塊新建酒店合作協議書。
另外，本次和盛和聯合拿下CR19027地塊的是啟東泰宇企業管理有限公司，該公司由融創百分百持股，這也融創和盛和繼九里桃源後的再一次合作，首次涉獵南通的商住地塊。
3、港閘商業體眾多，該地塊後期商辦類項目的運營難度較高
目前港閘商業綜合體眾多，現已有萬達、萬象城、圓融堤調、1912街區等項目，這些項目已經足夠甚至過剩，商業體已處於飽和狀態。若後期該地塊再建綜合體，與各商業體的距離較短，覆蓋人群將再次分流，後期運營壓力較大。
同時北大街綠洲國際也為五星級酒店，該地塊的商辦地塊與綠洲一河之隔，後期將形成競爭壓力。
但該宅地的入市也無疑為北大街新房市場注入新鮮活力。
區位交通：該地塊住宅區域距離南通軌交2號線長岸（永達路）地鐵站約300米，步行約4分鐘；距離南通火車站約1公里，交通較為便捷。
生活配套：地塊處於北大街商圈，項目南邊有萬象城、大潤發、圓融堤調等商超項目。
教育配套：地塊東側即為北城小學北校區，距離北城中學約10分鐘車程。
醫療配套：地塊東側有南通市第六人民醫院，車程約4分鐘。
項目配套：地塊周邊分佈多個住宅項目，有雨潤星雨華府（二手房均價約19611元/㎡）；北城一品（二手房均價約14000元/㎡）；尚海城（二手房均價約20054元/㎡）；萬科公園裡（二手房均價約21829元/㎡）；華潤悅錦灣（二手房均價約21349元/㎡）
R19024地塊（綠城項目）
2019年12月23日
港閘區R19024地塊
被綠城房地產集團有限公司 競得！
總價10.9億元
成交地價24730元/㎡
成交樓板價14898元/㎡
溢價率35.44%
項目看點
1、“血統”最純正的地鐵學區房，區位優越，綠城品牌溢價加持。
2、成交樓面價創港閘新高，北大街新地王成港閘首個結構封頂後銷售項目。
3、3萬＋！綠城項目將成高價擁泵，改寫港閘房價格局，再為周邊房價推波助瀾。
1、“血統”最純正的地鐵學區房，區位優越，綠城品牌溢價加持
R19024（北城小學南）地塊位於港閘區永怡路南、友誼路東，南靠華強城，北接北城小學，東邊是北城中學，西邊緊靠正在建設的南通地鐵2號線，區位價值極高。
該項目可以說是十分珍稀的血統最為純正的地鐵學區房。
項目與北城小學、北城中學僅一路之隔，一出家門就是校門，此外，西側緊靠建設中的地鐵2號線永怡路站，距離不足500米，南側就是貫穿東西的江海大道高架，新開業的圓融堤調、萬象城距離也相當近，不管驅車或是步行，都十分便捷。
優質的區位加上綠城在南通的品牌溢價力，後期該項目售價必定不低。
2、成交樓面價創港閘新高，北大街新地王成港閘首個結構封頂後銷售項目
根據出讓信息，綠城R19024地塊起拍價
18380元/㎡，算下來起拍樓面價已經是11072元/㎡，超過了港閘之前的地王美的&弘陽地塊（樓面價11057元/㎡），條條大路通羅馬，R19024地塊是直接就出生在羅馬。綠城R19024地塊是港閘首宗限價地塊，出讓公告顯示如果成交土地單價≥23900元/㎡且＜26660元/㎡（樓面價14398-16060元/㎡），則工程結構封頂後方可申請預售許可，最終該地塊成交樓面價位14898元/㎡，成為港閘區首宗結構封頂後銷售的樓盤。
3、3萬＋！綠城項目將成高價擁泵，改寫港閘房價格局，再為周邊房價推波助瀾
之前能達地王遠創宸樾的誕生，使得周邊的樓盤春風南岸、時光漫城價格順勢而漲，春風南岸均價更是一夜之間暴漲近1000元/㎡，可見地王的威力不容小覷。
目前R19024地塊周邊有較多成熟小區，二手房掛牌價格紛紛破2萬大關，隨著新地王的落定，北大街熱度再升，按照這個樓面價計算，該地塊日後售價極有可能超3萬，成為房價上漲的擁泵，為周邊房價推波助瀾，港閘的房價將再次加碼！
北大街核心位置目前發展日益飽和，地少價高，而綠城該項目入市之後，將成為北大街核芯唯一的在售新盤，區域內沒有同等競品，風頭無兩。
目前港閘在售新盤君蘭天悅和圓融璽悅，均位於市北高新區，價格2萬/㎡出頭，沒有對比就沒有傷害，2萬＋的房價已經難以承受，港閘又猝不及防地步入了3萬＋時代。
區位交通：地塊北至永怡路，西至友誼路，地塊距離南通軌道交通2號線北大街站約500m，距離南通火車站約3km，交通便捷；
生活配套：地塊處於北大街商圈，周邊有萬象城、萬科金域廣場、大潤發等，地塊南側緊鄰南通探險王國；
教育配套：地塊緊鄰北城小學、北城中學，另外地塊北側1.2公里處北城小學北校區也在建中；
醫療配套：地塊北側有南通市第六人民醫院；
項目配套：地塊周邊分佈多個住宅項目，有友誼嘉御龍庭、華強城、星光域、萬科金域藍灣、帝奧北城名郡、尚海灣、華潤悅錦灣、桂花小鎮、御景瀾庭、萬科公園裡、銀洲·皇家花園等；
周邊新房：地塊周邊二手樓盤居多，崇川星光域二手房均價23686元/㎡；萬科金域藍灣二手房均價22460元/㎡；友誼嘉御龍庭二手房均價20100元/㎡；銀洲·皇家花園二手房均價20372元/㎡。
對於這兩個項目，你更看好哪一個？歡迎留言討論。
