Han-DaiJun
我曾经做过房产中介，二手房的市场，天津这边最近成交量比较低，所以说今年想在天津置业的话还是很不错的，因为很多二手房都在降价，如果错过今年，未来肯定不会有这么低的房价，毕竟京津冀一体化，天津的经济将来肯定是会向这些一线城市慢慢靠拢，经济上去，房价自然也就上去，所以说今年绝对是个买房的好机会
津漂青年
您所提到的天津当下二手房市场如何，是否可以出手！我们可以从二手房的各项数据来看一下。
第一，成交量，二手房在QY以后成交量有明显回升，但是，相较于去年同期仍处于下降通道。价格相较于之前仍然处于低位。
第二，购买二手的大部分客户，面积都集中在80㎡左右的产品，房子总价都控制在180万以内。
第三，现在卖方业主成交周期一直维持在6个月左右，卖方客户成交周期在2个月左右，说明，现在挂牌的房子很难卖出去，而，买房人意向比较强烈，属于买方市场，不要着急下手。
第四，目前，成交房源中，降价房源占比较大，基本上在90%以上，购买二手房时，一定要设定好自己的心理价位，跟业主好好谈一谈。
第五，目前，关注二手房新增加的客户，其中，被中介带去看房的只有20%，之前都是在50%以上，由此，可以看出，现在客户观望情趣比较严重。
以上，这些数据显示，如果，您近期有购买二手房的想法，可以出手，目前，与您一起看房的客户不是很多，房源充足，有一定的议价空间。遇到着急出手的业主存在捡漏的机会。希望，以上的建议能够帮到您。
大元观房
天津复工一个月，最大的感受是什么？
大家不是着急逛吃逛喝，竟然是抓紧看房买房。
受到疫情管控的影响，新房市场最先启动，二手房市场滞后。
但是，从3月下旬以来，二手房市场以“百米冲刺”的速度反弹。
天津楼市现在的状态是：沸腾——小阳春来了。
无论是舆论环境，还是直观感受，天津二手房回暖相当明显。
带看量和成交量都恢复的很凶猛，甚至不少业主都调高了挂牌价格，心理价位也提高了。
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成交均价10个月以来首次涨
2月，天津楼市停摆，二手房仅成交了100多套，基本陷入了真空期，参考价格多半是挂牌价，不具备实际意义。
没有量，何来价，涨跌更无从弹起。
所以，我们将2月休克的楼市“越过”，用3月的成交价格与1月对比，才能看出市场真实状况。
小阳春来了，二手房价格，微涨！
3月，天津二手房成交均价涨幅0.73%。
虽然涨幅不大，但从2019年5月开始，二手房价格已经“10连跌”，终于反弹上扬！
小阳春是天津楼市每年的传统行情，即便没有疫情出现，我们在去年底也预测过，春节后二手房价格一定是看涨的。
2019年也是如此，2、3、4月二手房连涨了3个月。
二手房价格上涨有两个原因：
① 业主信心回归。
全国楼市都是政策放松的氛围，天津落户政策放松已经实质落地，业主觉得市场向好，自然把价格提高。
从贝壳数据来看，3月二手房挂牌价格明显上涨，涨幅达8%，说明业主预期很乐观。
② 量在价先，成交量、带看量明显起势了。
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成交大放量
3月，天津二手房成交量迅速反弹。
贝壳、我爱我家、中原地产三家成交总量2709套，比2月涨了2215%，最主要的，比1月涨了5%。
二手房市场正在快速恢复。
但是，与去年3、4月的小阳春相比，还远远不及。
按照正常的放量水平，如果没有疫情，3月成交量至少要在5000套以上。
一方面，很多小区依旧管控很严，看房受影响；
另一方面，北漂来天津看房后回去还得隔离，而北漂置业在每年小阳春中占比非常大，去年也是如此。
从最近的日成交数据来看，确实生猛。
3月最后一周，成交量开始强势反弹；
到4月初，周末成交量最高已达178套，超过1月的最高值，与去年12月翘尾的最高值成交量差不多。
照这个速度，预计五一期间将出现成交最高峰。
数字对于市场信心的传导，无疑是巨大的，每一个创新高的数字，都足以左右买房人的决定。
很多中介表示，最近成交速度明显变快了。
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新增房源骤然增加
成交量“突飞猛进”的背后，不能忽视挂牌量的新增。
据贝壳数据，进入3月以来，新增房源量骤然增加。
3月新增已达24000多套，甚至超过了去年12月，同比增加9.2%。
3月中旬开始，房源倾泻而出，最高每天新增挂牌1300多套。
去年下半年二手房冷得不行，几乎所有业主都对今年小阳春预期爆棚，等着这一波把房子出掉。
但是，二手房与新房市场逻辑一样，天量供应的背后，想走量就得降价。
二手房市场也是分化的，不是所有的房源都能被盯上。
据贝壳统计，3月，在11万套挂牌房源中，有10.56%的房源降价出售。
个别房源近7天最高降幅70.7%，更有甚者，一周内总价连降45次。
大部分都是先涨后降，预期过高之后回调价格。
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带看量凶猛，已恢复
现在二手房市场已经热到什么程度？有买房人开始恐慌！
为什么恐慌？
买房人对成交量反应没那么及时，而带看量是对他们最大的冲击。
近期看房人明显增多。
有群友表示，奥城公寓1套房子20组人一起看，最终房东象征性的降了1万元后，他赶紧定了房。
3月最后一个周末带看量已突破5000次/天，4月清明小长假又冲高，已达6314次/天。
而2019年全年的最高值也就是7000多次/天，带看量“已复原”。
随着回归正常，4、5月带看量将更加凶猛。
从日均带看量来看：
3月为1684次/天；而4月仅10天，这个数字就已高达3752次/天，甚至超过了去年12月和3月两个最高点。
现在买卖双方的心态又开始激烈的博弈。
羊群效应造成买家恐慌；看房人多造成卖家膨胀。
很意外，最近一周带看量比较多的房源，环城与市区各占半边天。
环城一些90平米左右的较新房源很受关注。
比如中交樾公馆、社会山西苑、富力津门湖等，有可能是买房人着急落户，等不了新房。
而市区，热度高的并不局限于150万以内的低总价房源。
比如南开区广泰园418万的房源、和平区和平时光463万的房源，7天带看量能达到24和19次。
所以，今年的小阳春不仅是刚需人群入场，改善人群同样在出手。
一方面，去年年底二手房成交量翘尾，很多人卖完房拿着钱等着换房改善，这一阶段开始出手。
另一方面，新天津人中，实力强的大有人在。就像南开区的新房南开宸院，成交比例中，新天津人竟占了40%。
当下，市场热度有一些向卖家倾斜，已经有房源下架了，卖家要涨价。
最近一周，比较典型的是东北角艺术公寓。
5套房源挂牌仅3天，最高带看量就能达到51次，并且现已全部下架，看来业主要“集体涨价”。
但是，要注意，东北角艺术公寓只有一次上学的机会，买房人要问清楚。
今年小阳春，学区房的需求异常强烈。
3月仅前三周，和平区就成交了73套房源，单价10万+的天价又出现了。
每年春节后都是学区旺季，很多家长要在5月小学报名前，把户口落在房子上。
而今年疫情耽误了近2个月的买房时间，这些需求“爆发式”释放。
此外，今年突然执行公民同招、民办摇号的入学新政。
民办已经不保险，很多家长转投公办，又增加了一部分重点学区房的需求。
眼看上门看房人突然增多，部分房东心态发生变化再所难免。
但是，去年二手房有多难，很多人都深有感触。
既然窗口期打开了，想卖房的人，不管是着急改善的业主，还是杠杆过高的投资客，都应该赶紧卖，诚心卖。
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10区均价“集体涨”
3月，天津市区和环城10个区的二手房成交均价“集体涨”！
基本都在1%左右，微微涨。
其中，北辰区涨幅最高，达1.25%，西青区涨幅最低，为0.11%。
3月的二手房成交比例有些变化。
70平米以下小户型成交占比51%，相比于去年，占比降低；
但是，70-90平米、90-120平米、120平米以上的成交占比均有所扩大。
确实，这一阶段，刚改市场开始动了，无论新房还是二手房。
比如新房的联发锦里、万科西华府、南开宸院等销量都很亮眼。
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涨幅板块数量出现高峰
3月，市区和环城93个板块中，有76个板块价格上涨。
这是继2019年3月以来的最高值。
最近几周，成交量较高的板块不意外的又出现在王顶堤、大港，简直是千年不倒、万年不换。
华明镇、中北镇在这一时期“杀出重围”，一周能成交10-20套。
但看过成交价就知道，成交量高的原因，就是价格合适，基本比小区均价低了10-15%。
中北镇和华明镇的在售房源均在2200套左右，比王顶堤还高出20%。
供应压顶，没有涨价的动力，想卖房就得认头降价。
3月涨幅较高的板块有：小淀镇、八里台、华苑、东丽湖、越秀路、果园新村、尖山、兴南街、大营门、空港经济区。
3月降幅较高的板块有：海教园、鼓楼街、张贵庄、西于庄、辛庄、李七庄、二号桥、大寺、马场街、双港。
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卖房窗口期
给现在的二手房定个调：全面回暖，高峰未至。
天津楼市有传统，所谓的小阳春绝对不是编造的口号。
上半年二手房的窗口期现在已经打开了，想卖房的，要抓住这个机会。
新天津人陆续出手，五一将是成交高峰。
必须清醒的认识到，小阳春不会一直持续，“有效期”大概两个月。
二手房要看新房脸色，今年新房天量供应，二手房就掀不起风浪。
另一方面，很显然，现在不是抄底的时候。
