武漢“商改住”新政出來已有一段時間，解讀者眾多，
最近更是成為了武漢公寓市場銷售利好的新口號，讓眾多投資者困惑不已。
其實在我看來：
這條新政，並不是新房交易市場的“商變住”，最多隻能算是存量市場的一次盤活探索。
4月22日，武漢市出臺了《關於允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》（以下簡稱《通知》），其核心主要有三點：
一是存量市場，而不是新房交易市場；
二是允許部分區域，並不是全部，集中在一些存量商辦產品留存比較大的區域，包括江岸區、江漢區、礄口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、武漢東湖新技術開發區、武漢經濟開發區（不含漢南區）、東湖生態旅遊風景區、東西湖區（金銀湖、金銀潭、吳家山片）、江夏區（紙坊、廟山、大橋、藏龍島片）、黃陂區盤龍城片、長江新城近期起步區、武漢新港空港綜合保稅區和武漢陽邏經濟開發區。
三是改造用途為租賃住房，而不是買賣投資和轉手。
眾所周知，武漢的房地產市場經過近幾年的快速發展，房價也是水漲船高，大量房地產項目“被綜合體化”，商辦產品早已滿地開花，過高的空置率成為房產投資者們正面臨的一個大問題。同時，30%的配比起步“紅線”，也讓很多中小開發商逐漸退出了土地開發市場。
應該說，武漢的商改住新政，也算是民心所向。
不過，此次新政也明確表示，“不得改變基地原有建設用地規劃性質、房屋類型和建築容量控制指標，改建項目不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售、改建租賃住房的運營、管理遵照對租賃住房有關管理工作的規定，納入全市住宅租賃管理系統統一管理”。
這其實就是態度堅決的堵上了商辦產品新房市場和買賣交易的口子。以免好心辦壞事，出現意在“消化”存量問題，而非“添亂”新房銷售市場。
這個政策可以說，把武漢市現在過量的商辦產品，統一納入到了住宅租賃系統裡邊來，允許它們改造成民水民電的租賃住宅，在盤活市場租賃住房房源、減輕實體企業壓力的同時，也能給租房群體帶來更多的選擇空間。
對於很多“新武漢人”來說，多數人其實對於居住宅空間的需求其實並不大，少則十幾平米就夠了，這也是大量的長租公寓公司進入武漢市場的原因。
因此，在我看來這個新政的最大積極意義，應該在於存量商辦產品被改造成租賃住宅進入市場後，至少在未來很長一段時間內能夠起到平衡新房市場房價的作用，還有降低租房市場的成本，是有利於武漢這座城市人才的引進和落戶的。
回顧3月份廣州發佈的《關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控狙擊戰 努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，最後之所以被很快叫停，核心一點就在於，其明確規定商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
可以說，廣州的商辦項目解綁政策從一個側面也再次提醒我們，商辦項目在短期內是解不了綁的，尤其是新房交易市場。
武漢的“商改住”無疑只是提供了一個解決存量商辦產品的方式，不應被解讀成銷售市場的“商變住”政策。
說實話，一個城市要發展，土地規劃始終會擺在那裡，寫字樓肯定是要建的，但地一旦賣多了，商辦產品氾濫成災的現象自然會越來越突出。
據最新資料顯示，武漢的寫字樓空置率在2019年末達到了31.1%，是廣大房產投資者不應該再忽視的問題。
想想那些曾在2016年高位買進的投資者們，現在很多人都已深深被套牢，多數租金可能已不夠還銀行的貸款了。
