为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

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问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？

我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大家揭秘并一一分析。

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖，原因如下：

1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。

开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。

把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。

2：开发商分期卖，是一种营销手段，易造成热销。

开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引无限的准客户。

常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。

这种营销手段，确实是有些大家经常说的割韭菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。

3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。

开发商分期出售的另外几个原因及目的，就是抬高房价，让已购房者认为房屋增值，另一方面给准购房者造成恐慌性购买，认为房价一直上涨。

通过分期，一步步把房价逐步拉升，有时候一期与二期均价相差数百或数千不等，甚至一期和后期房屋均价相差倍数都有可能，这才是分期销售最大的原因和目的。

4：从投资方面考虑，分批次销售，投入成本小，而且利用预售，收回资金再次建房，开发商只需要买地，其它都是通过预售进行。

从投资方面考虑，开发商的目的总是想以最小的投入，得到最大的产出。

而分期出售就是一个风险小的最佳办法，通过分期出售，获得下一期或几期的开发成本，利用杠杆原理，顺利的完成一个项目和其它项目的开发。

也正是用银行和购房者的钱，同时放大杠杆，成就如今的很多开发商。

5：追求利润更高的一种开发方法或者手段。

一切经营活动其目的都是为盈利，开发商同样如此。

众所周知，土地的价格随着房地产业的兴起，价格也是不断攀升。

三四线城市的地价，从几十万已亩到如今的几百万一亩，甚至上千万一亩。分期出售，也正是因为土地价格的连年上涨，开发商拿地成本和难度加大。分期开发，随着周边拍卖土地价格上涨，早拿地的开发商也水涨船高，房价上涨，获取最大利润。

举例说明：一个开发商拿地300万一亩，经过几年开发。周边的土地500万一亩拍出，土地成本几乎翻了一倍。前一个开发商的房价接着就会和新开发的房价相差无几，不会因为拿地价低而房价低。

这也是有些开发商愿意分期开发，等待土地价格上涨，带动房价上涨的重要原因。

6：合理规避政府土地开发规定，还有遇到行情低迷时，减少风险。

分期出售的一些开发商，就是想等土地价格上涨后开发，但是由于国家规定超过2年不开发，无偿收回土地，因此为规避国家规定，采用分期出售的方法。

如今年开发商更是做到极致，以前分期会是多栋楼，而现在直接1栋楼。其目的就是降低风险，同时减少市场供应量，其也不失为自救自保的一个方法。

综上：即是一种开发商的营销套路，同时也是开发商做为商人唯利是图。同时也是房价上涨的一个原因，也就是开发商自我炒作，同样以时间换利润的手段。

最主要也暴露预售制的一些弊端，及土地开发以往只规定开发时间，1年必须开工建设，超过两年不开发无偿收回土地，没有建设周期。因此开发商为了利益，即分期建设，又分期出售，即规避了政策规定，又保证自身利益。

随着海南全域实现现房销售的制度，相信逐步会推行到全国，另外对于土地开发周期原则不超过3年的推行，以往的营销套路也好，经营手段也罢，都不再适用，只有有实力，有信誉的开发商才有生存发展空间。

袁哥房产观

第一，开发商可以少花钱，一下子开发太多房子，就算再怎么加杠杆，都要话很多的钱，资金压力太大了，风险也太大了。

第二，拆分开盘，可以赚更多的钱，第一期开盘一般都是房价最低的，后期每一期，都会比较上一期的房价要高，而房子开发成本不会有什么增加的。

第三，保持销售房产的稀缺性，一下子开发太多的房子，房子太多了，就不好卖了，只有房子比较紧缺，房子才会抢手，房子才会好卖，价格也才能买的上去，比较物以稀为贵的。

朋友们买房子的时候，尽量买第一期，因为第一期房价肯定是最低的，并且，房子的品质也一般都是最好的，因为，如果开发商分期开发的话，第一期的口碑是非常重要的，房子太差，会影响后期的售楼速度和卖价。

一般最后一期，房子的品质和手工会比较差，所以，开发商才会分期开发，最好还是买第一期的开盘的房子。

楼市探索者

针对为什么开发商会把一个楼盘拆分成好多期来卖，这个问题，我的观点如下：

第一，因为开发商相对来说比较了解楼市的一个走向，特别是房价趋势，纵观前几年各大城市楼市房价总体情况来说，基本面大多城市“房价稳中有升”。极少数城市房价出现下跌情况，但跌幅很有限。这一点从国家统计局提供楼市房价涨跌榜数据就可见一斑。

第二，既然房价大多遵循着稳中有升的态势，那么分期开发分期销售，后期的房价会越来越高，房地产开发商会赚的越多。这也就是为什么有些房地产开发商愿意囤房、愿意囤地的根本原因所在。

第三，房地产开发商之所以实行分期开发，另外一个重要的原因就是，当地政府主管职能部门在办理土地“农转用”指标的时候，他每年都会控制农转用指标数据，比如有些地方明确规定，农转用或土地挂地亩数不能超过100亩。这样的话必然会导致房地产开发商分期拿地、分期开发、分期销售。

關鍵字: 房产 土地 开发商