▎市場分析丨By：世聯評估
2020年11月13日，武漢網上掛牌出讓成交3宗地，分別位於新洲區（2個）與江岸區（1個）；其中，新洲P（2020）120號邾城地塊被江西東投地產拿下，新洲雙柳P（2020）121號地塊被孔雀城摘得；而備受關注的P(2020)122號漢口濱江地塊經過321輪出價，由武漢潤置房地產開發有限公司（華潤置地控股有限公司的全資子公司）以65.7億競得，樓面價30,558元/平米，溢價率52.79%，成為武漢新地王，也是武漢市首個樓面價破3萬的地塊。
1、新地王樓面價3萬+/平，華潤摘得漢口濱江地塊
漢口濱江P(2020)122號地塊起拍價43億，參與競拍的企業包括萬科、電建、華潤、平安、中海、大華、華髮等，經過321輪出價，武漢潤置房地產開發有限公司以總價65.7億摘得該地塊，樓面價30,558元/㎡，溢價率52.79%，該地超過武漢目前的單價地王（碧桂園漢陽濱江P(2016)064號地塊，樓面價20017.4元/平的價格），成為武漢新地王。
2、P（2020）122號基本情況及規劃指標要求
P（2020）122號地塊位於江岸區解放大道與頭道街交匯處，規劃總用地面積53,771平方米（含公園綠地5,500平方米，軌道14號線控制線內用地2,940平方米，軌道1號線安全保護區內用地1,260平方米，以實測為準）；其中A地塊規劃用地面積16,121平方米（含軌道1號線安全保護區內用地430平方米，以實測為準）；B地塊規劃用地面積16,649平方米（含公園綠地4,290平方米，以實測為準）；C地塊規劃用地面積21,001平方米（含公園綠地1,210平方米，軌道14號線控制線內用地2,940平方米，軌道1號線安全保護區內用地830平方米，以實測為準）；規劃用地性質為居住用地、公園綠地；土地分類為住宅用地、公園與綠地；最大計容建築面積控制在21.5萬平方米以內（其中，幼兒園建築面積不小於0.36萬平方米）；最高容積率按計容建築面積與淨用地面積的比值計算；建築密度結合具體方案審定；建築高度結合具體方案審定，建築高度不得突破該區域淨空管理相關要求；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執行；國有建設用地使用權出讓年限為住宅服70年；另據公告顯示，該地塊不要求配建公共租賃住房。
#二七濱江重點項目盤點
二七濱江商務區，南起長江二橋，北至二七大橋，東臨沿江大道，西臨解放大道，規劃總用地面積約83公頃，沿江長度約3.4公里。發展定位為：依託武漢天地建築群和二七片高檔商務樓宇，主要發展總部經濟、金融服務、高端商務、文化創意等，形成國際企業總部集聚、購物中心和酒店齊備，國際社區及生活娛樂配套的高品質功能組團。2016-2017年，綠城、萬科紛紛以代建、收益權合作等方式入局，國華人壽、中信泰富、泰康人壽相繼拿地，核心區土地出讓基本完成，二七濱江商務區成為一片知名企業雲集的開發熱土。
1、武漢周大福金融中心
樓面地價：3365.7元/㎡
拿地企業：上海匯業實業有限公司
拿地時間：2015年7月28日
武漢周大福金融中心早期效果圖
武漢周大福金融中心是二七濱江商務區的地標性建築，2015年7月28日，上海匯業實業有限公司以總價14.75億元拿下該地塊，最終拿地要求建築物主體塔樓整體總高度不低於600米，規劃建成一座涵蓋超高層辦公、商業及住宅等多用途的建築物，結合藝術、人文、自然元素，運用立體城市、可持續生態理念打造一座未來的國際性地標及城市名片。根據2019年5月項目規劃方案批前公示，項目總建築面積約65.09萬方，其中辦公建面約25萬方，商業建面約3.95萬方，住宅建面約7.97萬方，原648米的主樓降為475米，其中主體部分85層442.65米，此外項目還包括2棟52層高度為200米的超高層住宅樓及2-3層的商業裙房，至今項目仍未正式開工。
2、武漢濱江國際金融中心（偉鵬萬科御璽濱江）
樓面地價：9038.24元/㎡
拿地企業：武漢硅創置業有限公司
拿地時間：2016年5月5日
武漢濱江國際金融中心早期效果圖
2016年5月，偉鵬集團以總價39億元競得P（2016）023號地塊，項目整體命名為武漢濱江國際金融中心，6月武漢萬科公司通過收益權合作方式獲取該項目住宅部分100%權益，合作開發住宅部分，住宅命名為偉鵬萬科·御璽濱江。項目總佔地面積約7.07萬方，總建築面積約46.35萬方，住宅部分建築面積約21.71萬方，包含9棟共970套住宅；商務、商業部分建築面積約21.44萬方。根據拿地要求，項目需引入1家以上（含1家）國際性金融服務企業的中國區域總部，引入3家以上（含3家）全國性或區域性金融服務機構；
3、武漢國華金融中心
樓面地價：8101.39元/㎡
拿地企業：武漢平華置業有限公司
拿地時間： 2017年1月24日
武漢國華金融中心早期效果圖
項目投資約100億元，淨用地面積約6.51萬方，總建築面積約40.24萬平方米，建設涵蓋商業綜合體、五星級酒店、5A級辦公寫字樓、高端單元式辦公、文化建築的地標性商業集群，包含兩棟高度分別為270米、近500米的超高層商務辦公大樓。其中住宅建築面積9.98萬方共378套，商務商業建築面積26.36萬方。項目為國華人壽在全國佈局的第四座國華金融中心，也是國華人壽全國總部落戶武漢後投資建設的首個大型商業綜合體項目。根據拿地要求，項目需引入不少於3家“一行三會”頒發經營許可證的全國性金融機構的區域總部或控股子公司，引進至少一家世界500強中的金融機構的區域總部。
4、中信泰富濱江金融城
樓面地價：8456.95元/㎡
拿地企業：中信泰富有限公司
拿地時間：2017年2月7日
武漢中信泰富濱江金融城早期效果圖
P（2017）009號地塊為二七濱江商務區推地以來最大的供應地塊，淨用地總面積約22.9萬方，總建築面積約117.3萬方，包括居住38.64萬方，商業和商務74.31萬方，文化設施及配套3萬方，學校1.35萬方，該項目是二七濱江商務區最大的綜合體項目，其開發水平一定程度上決定了二七濱江商務區的產業集群和綜合配套水平。
根據拿地要求，項目需引入6家以上（含6家）取得“一行三會”所頒發的金融許可證的全國性保險公司等金融機構的區域總部，引入世界500強企業2家以上（含2家）的區域總部。14A、14B、14C、17、18、19號等6宗地塊規劃打造國際總部大樓集聚區，商業、商務總建築規模52.4萬平方米。同時要求項目結合地塊內商務樓宇設置多層公共架空平臺與綠地連接，構建立體開放空間，與樹橋、軌道站點、周邊地塊及江灘連接，組建成核心區空中步行連廊，建成後需向公眾開放。
分析和預測
華潤自2004年進入武漢市場以來，陸續開發了華潤鳳凰城、華潤中央公園、華潤置地公館、華潤橡樹灣、華潤悅府、華潤紫雲府等多個住宅項目，遍佈武漢三鎮；已交付項目10個、完成投資182億元，在建項目10個，已完成投資132億元，項目全部完工還將增加投資166億元；華潤作為城市綜合投資開發運營商，企業致力於在武漢落地更多體現華潤置地多元化優勢的產業項目和體現華潤置地優勢的城市更新及綜合開發項目。
二七濱江商務區雲集了萬科、新世界、綠城、華髮、瑞安等大牌房企，擁有武漢黃金的濱江地段，高端的寫字樓集群，集中了二中、七一等一流的教育資源，三甲醫院，企事業單位，高薪人群雲集，房價潛力不言而喻，P(2020)122號漢口濱江地塊南側樓盤為華髮外灘首府，北側為豪宅項目御璽濱江和御江苑，更有武漢老牌豪宅武漢天地傍其左右，這幾個豪宅項目住宅單價均在4萬元/㎡以上。
同時，二七沿江片的住宅一直以來都呈現出兩極分化的特徵，除了較早開發的江景住宅濱江苑和武漢著名豪宅武漢天地，其餘全是擁擠的私房或老舊社區；隨著近年來該片拆遷逐漸取得進展，土地接連入市，越來越多的大牌開發商開始在此搶灘，目前已聚集了武漢天地、綠城黃浦灣及萬科等多個項目，眾多商業、住宅項目扎推聚集的情況下，更有15年拿地的周大福金融中心至今沒開工的現象，筆者對這個武漢有史以來單價最高的地王未來市場持謹慎看好態度。
而從土地成交市場方面來看，近期對房地產行業的資金監管不斷收緊，企業拍地積極性明顯回落，自疫情後房地產市場恢復以來，武漢市備受房企青睞的優質純宅地入市比例明顯減少，而土地屬性為商住地塊和配建較多的宅地成交比例卻逐漸上升。當住房逐漸迴歸其居住的屬性後，先天的自然環境和區域的宜居性優勢逐漸凸顯。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
