為完善物業服務行業的監督指導，進一步提升全市物業服務水平，4月30日，唐山市住建局發佈了《唐山市業主大會及業主委員會工作指導意見》等7個文件，面向社會公開徵求意見。
7個文件是：
《唐山市業主大會及業主委員會工作指導意見》
《唐山市物業承接查驗管理指導意見》
《唐山市物業服務企業退出物業項目管理指導意見》
《唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價指導意見》
《唐山市物業服務企業信用等級認定工作的指導意見》
《關於完善前期物業服務招投標工作的通知》
《關於建立唐山市物業服務供應商名錄的通知》
唐山市住房和城鄉建設局關於《唐山市業主大會及業主委員會工作指導意見》等7個文件公開徵求意見的通知
為完善物業服務行業的監督指導，進一步提升全市物業服務水平，我局起草了《唐山市業主大會及業主委員會工作指導意見》等7個文件，現向社會公開徵求意見。
可以通過電子郵件方式將提出反饋意見，郵箱：[email protected]。
意見反饋截止時間為2020年5月15日。
唐山市住房和城鄉建設局
2020年4月30日
文件內容如下：
唐山市業主大會及業主委員會工作指導意見
第一條 為進一步加強黨建引領，規範我市業主委員會工作，根據市委市政府辦公室《關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》及有關法律法規，結合我市實際，制定本意見。
第二條 本意見適用於本市行政區域範圍內業主委員會選舉、換屆、改選和日常管理工作。
第三條 業主委員會在黨的領導下開展物業管理活動，在街道（鄉鎮）監督下依法履行職責。
第四條 首屆業主委員會選舉和業主委員會換屆、改選、增補委員，應當在街道（鄉鎮）組織下成立籌備組或者換屆、改選工作組，通過組織召開業主大會實施。籌備組組長由街道（鄉鎮）代表擔任，籌備組中的業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。籌備組發佈的通知或者公告，應當加蓋街道（鄉鎮）公章。
第五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由 5 至 11人單數組成。業主委員會委員一般應具有全日制中專以上學歷，黨員人數不少於業主委員會組成人員的百分之六十。
有下列情形之一的，不得作為業主委員會委員候選人：
（一）違反國家法律法規，正在被立案偵查，或曾受公安機關行政拘留處罰的；
（二）違反黨紀黨規，正在被立案調查，或曾受過留黨察看及以上黨紀處分的；
（三）參與邪教組織，或非法組織參與集體上訪，影響社會穩定的；
（四）利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的；
（五）採用不正當手段，阻擾業主大會、業主委員會會議的正常召開、選舉及表決的；
（六）在本小區物業服務企業工作，應當迴避的；
（七）拒繳或無故拖延繳納物業服務費、住宅專項維修資金，或煽動其他業主拒繳物業服務費、住宅專項維修資金的；
（八）拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未撤銷的；
（九）存在違法違規搭建、裝修等行為，經相關執法部門責令整改而未整改的；
（十）不在小區常住或將房屋出租、出借他人使用的；
（十一）法律法規規定的其他不適合作為業主委員會候選人的情形。
第六條 符合條件的社區“兩委”班子成員通過法定程序進入業主委員會，有條件的可兼任業主委員會主任。
社區辦公用房位於物業管理區域內的，社區可作為業主代表指定一名專職社區工作者參選業主委員會委員。
引導和支持業主中的黨員、“兩代表一委員”、機關企事業單位經歷人員，以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會委員。
第七條 街道（鄉鎮）和社區黨組織應對業主委員會候選人資格審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內進行不少於 5 日的公示後，提交業主大會進行選舉。
街道（鄉鎮）履行業主委員會候選人資格審查工作時，需要紀檢監察、人民法院、人民檢察院和公安、司法、信訪、城管執法等部門提供必要信息的，有關部門應給予支持。
第八條 根據黨內有關規定，在業主委員會中設立黨的基層組織，開展黨的活動，積極宣傳落實黨的路線方針政策，充分發揮黨組織戰鬥堡壘作用和黨員先鋒模範作用，督促物業管理活動依法有序進行，保證業主委員會依法履職、依法維權，實現業主自治和小區建設、社區治理的有機統一。
第九條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上簽字同意。
業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當自決定作出之日起 3 日內在物業管理區域內公告，公告期不得少於 10 個工作日。業主委員會提議選聘、續聘或者解聘物業服務企業、分配使用公共收益等重大事項，應當在召開業主大會前報街道（鄉鎮）和社區黨組織，形成共識後再提交業主大會決定。
第十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
（四）業主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業主及業主代表的名冊；
（七）業主的意見和建議。
第十一條 業主委員會應當加強與業主的聯繫溝通，經常聽取業主的意見建議。鼓勵業主委員會通過上門走訪、召開業主代表座談會、設立意見箱或者熱線電話等渠道接受業主的諮詢、投訴和監督。
第十二條 業主委員會應加強與街道（鄉鎮）、社區和物業服務企業的聯繫溝通，主動向街道（鄉鎮）和社區彙報工作，接受街道（鄉鎮）和社區的指導監督和評價考核，參與多方聯動運行機制，督促物業服務企業按照物業服務合同約定做好各項服務工作。
第十三條 業主委員會委員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、譭棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料；
（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；
（四）侵佔、挪用業主共有資金；
（五）收受物業服務企業紅包禮金、減免收費、停車便利等利益，向物業服務企業銷售商品、承攬業務的；
（六）違規洩露業主信息；
（七）拒不執行街道（鄉鎮）、相關主管部門關於本物業區域的整改要求或者人民法院有關裁決；
（八）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員有本條規定情形之一的，業主委員會或者街道（鄉鎮）可組織召開業主大會決定終止其委員資格。
第十四條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
（一）不再是本物業管理區域業主的；
（二）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的；
（三）書面提出辭職報告的；
（四）依法被追究刑事責任或曾受公安機關行政拘留處罰的；
（五）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第十五條 業主大會和業主委員會印章由物業管理委員會監管，並建立印章管理規定。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定並由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應當進行登記存檔。
第十六條 業主委員會應當按照住宅專項維修資金相關政策，嚴格審核維修內容、施工單位、工程預算、資金額度等事項，通過維修資金使用電子錶決系統徵求業主意見。維修工程竣工後邀請社區和業主代表對維修項目進行驗收。
第十七條 物業管理區域內利用物業共用部位、共用設施設備產生的廣告費、停車費、佔用費等各種公共收益，歸全體業主所有。
業主委員會可按照業主大會決定，設立公共收益資金共管賬戶，建立完善財務管理制度，指定專人負責賬務，在街道（鄉鎮）監管下管理使用。
第十八條 業主委員會每年應當委託專業審計機構對公共收益收支情況進行審計，並向全體業主公示審計結果。業主委員會任期屆滿或中止的、或業主委員會負責人離職的，應當進行經濟責任審計並向全體業主公示審計結果。公示期不得少於10 日。
街道（鄉鎮）或社區可根據監督工作需要，委託專業審計機構對業主委員會管理的公共收益收支情況進行審計。
審計費用可在公共收益中列支。
第十九條 有下列情形之一的，根據社區居民委員會的安排，可由社區居民委員會所設的物業管理委員會代行業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的，或具備成立條件後首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的；
（二）業主委員會任期屆滿終止，或者業主委員會任期內委員人數不足總數二分之一以上，新一屆業主委員會未能及時產生的；
（三）業主委員會不按規定召開業主大會，或雖經街道（鄉鎮）督促整改，但逾期仍未召開的。環境和物業管理委員會代行業主委員會職責的，應當向物業管理區域全體業主公告。
第二十條 物業管理區域內，應建立由街道（鄉鎮）、居（村）委會、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。
聯席會議由街道（鄉鎮）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。有下列情況之一的，應當召開聯席會議：
（一）業主委員會不依法履行職責；
（二）業主委員會成員違規行使權力造成不良後果；
（三）業主委員會選舉、換屆過程中出現問題；
（四）履行物業服務合同中出現重大問題；
（五）提前終止物業服務合同；
（六）物業服務企業在退出和交接過程中出現問題；
（七）物業服務質量評價、物業費評估以及承接查驗等評估評價；
（八）需要協調解決的其他物業管理問題。
街道（鄉鎮）負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。
第二十一條 街道辦事處（鄉鎮）負責組織業主委員會的考核工作。
主要考核內容：業主委員會規範運作、內部管理及作用發揮情況，督促業主依約繳納物業服務費情況，自覺接受道辦事處（鄉鎮）、居（村）委會的指導監督情況等。
第二十二條 本意見實施前已選舉產生的業主委員會，由街道（鄉鎮）按照本意見的規定進行規範。
第二十三條 本意見自印發之日起實施。
唐山市物業服務企業退出物業項目管理指導意見
第一章 總則
第一條 為規範物業服務企業退出物業項目管理，維護業主、物業服務企業的合法權益，做好物業項目管理服務的銜接工作，構建安全、文明、和諧的居住環境，依據國務院《物業管理條例》、《唐山市物業管理條例》、《中共唐山市委 唐山市人民政府關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》和《唐山市中心區物業管理實施辦法》等文件精神，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業項目，是指物業服務企業與開發建設單位、業主根據（前期）物業服務合同的約定提供服務的項目。
本市行政區域內，因物業服務合同期滿未續約或者提前解除合同，物業服務企業退出項目的活動，適用本辦法。
第三條 物業服務企業退出物業項目應當本著維護社會穩定、保障業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。
第二章 職責分工
第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業服務企業退出物業項目的指導和監督管理。
縣（市）區物業管理主管部門負責轄區內物業企業服務企業退出物業項目的指導和監督管理。
第五條 街道辦事處（鄉鎮政府）具體負責轄區內物業服務企業退出物業項目的管理工作。
居民委員會（村民委員會）直接負責轄區內物業服務企業退出物業項目的管理工作，並及時協調解決物業服務企業在退出物業項目階段出現的問題。
第六條 縣（市）區民政、財政、信訪、發改、工商、城管、公安、消防、國土等部門應當按照各自工作職責，加強與街道辦事處（鄉鎮政府）的協調配合，協助做好物業服務企業退出物業項目管理的相關工作。
第七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位，應當嚴格履行職責，直接為業主提供服務，向終端用戶收取有關費用；並協助街道辦事處（鄉鎮政府）和有關部門做好物業服務企業退出物業項目管理的相關工作。
專營服務單位委託物業服務企業代收代繳業務，物業服務企業退出物業項目時已代收且尚未代繳的，物業服務企業應向專營服務單位清繳已代收費用；物業服務企業未及時清繳的，專營服務單位應通過合法途徑向物業服務企業追繳費用，不得因未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第八條 市物業服務行業協會應當充分發揮行業自律作用，督促、協調物業服務企業做好物業項目退出過程中的相關工作。
第九條 建設單位應當維護購房人的合法權益，履行商品房買賣合同約定，解決物業項目遺留問題，為物業項目物業管理工作的順利銜接提供保證。
第十條 物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，協助解決物業項目遺留問題，做好銜接工作，履行退出程序和相應義務，保障物業管理項目的連續性。
第十一條 業主大會、業主委員會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，慎用辭退權，維護社會穩定和業主正常生活秩序。
第三章 退出程序
第十二條 業主委員會與物業服務企業未能在合同期滿三個月前重新簽訂物業服務合同；或者業主委員會與物業服務企業任何一方決定提前解除（前期）物業服務合同三個月前，業主委員會應當書面告知街道辦事處（鄉鎮政府）以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位，併到物業項目所在地物業管理主管部門備案。
沒有業主委員會的項目由居民委員會（村民委員會）或者物業服務企業於退出物業項目前三個月書面告知街道辦事處（鄉鎮政府），併到物業項目所在地物業管理主管部門備案。
有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮政府）可以直接勸退原物業服務企業：
（一）由於企業自身原因，導致重大群體上訪案件的；
（二）在地震、洪水、防疫等重大事件中拒絕執行政或者執行不當府有關決定的；
（三）侵害業主合法權益，經公安機關查證屬實的。
（四）其他影響小區公共安全、妨害業主生命財產安全，經有關部門查證屬實的。
第十三條 街道辦事處（鄉鎮政府）接到書面告知後五日內在物業管理區域內公告。
第十四條 街道辦事處（鄉鎮政府）接到書面告知後五日內，監督居民委員會（村民委員會）著手在《唐山市物業服務供應商名錄》中選聘新的物業服務企業，並啟動有關物業服務企業退出物業項目相關工作。
第十五條 物業服務企業在退出物業項目三十日前，向業主委員會或者居民委員會（村民委員會）移交下列資料和財物，並配合新聘物業服務企業做好交接工作：
（一）《唐山市物業管理條例》第三十四條規定的資料；
（二）共有部分收益收支情況明細帳和餘額；
（三）物業服務用房和屬於業主共同所有的其他財物；
（四）共用設施設備清單；
（五）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（六）業主名冊和業主水、電錶度數；
（七）多收的物業服務費、能耗費等相關費用；
（八）物業經營用房的出租合同以及利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料；
（九）利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料，已代收的經營性收入、預收的物業服務費等其他應當移交的財物；
（十）實行酬金制的應當移交管理期間主要財務資料的複印件；
（十一）其他應當移交的資料和財物。
第十六條 物業服務企業在退出物業項目三十日前，向業主委員會或者居民委員會（村民委員會）遞交《承接查驗協議》，並於做好共用部位、共用設施設備承接查驗的準備工作。
第十七條 業主委員會或者居民委員會（村民委員會）應當於物業服務企業退出物業項目前十五日前組織完成共用部位、共用設施設備承接查驗工作。
業主委員會或者居民委員會（村民委員會）可以委託有資格的第三方機構負責做好承接查驗評估工作。
第十八條 業主委員會或者居民委員會（村民委員會）應當在新選聘的物業服務企業進駐物業項目前十五日，與新選聘物業服務企業做好承接查驗相關工作，並辦理移交手續。
第十九條 新選聘物業服務企業正式接管項目三十日內，到街道辦事處（鄉鎮政府）和物業項目所在地物業管理主管部門備案。
第二十條 原物業服務企業未按要求辦理移交的，業主委員會或者居民委員會（村民委員會）及新聘物業服務企業可以通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業項目，並將有關情況書面報告街道辦事處（鄉鎮政府）和物業項目所在地物業管理主管部門。
第二十一條 業主委員會或者居民委員會（村民委員會）沒有選定新物業服務企業前，原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主委員會或者居民委員會（村民委員會）選聘新物業服務企業。
第二十二條 原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可委託新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費，也可以自行收取，但不得影響業主的正常生活、工作秩序。
第二十三條 物業服務企業拒絕退出物業項目，並以存在事實物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業服務費的，按照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕8號）第十條的規定，業主有權拒絕。
第二十四條 業主委員會或者居民委員會（村民委員會）對原物業服務企業提供的帳目有異議的，可聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從共有部分收益中支出。
原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。
第二十五條 在退出過程中，出現的業主拒交物業服務費、物業公司帶走財物、人身傷害、財物損壞等問題，當事人應通過司法途徑解決。
第四章 附則
第二十六條 物業服務企業未履行相關程序擅自撤離物業項目的，或者拒不履行退出程序的，以及未按規定辦理物業項目退出備案的，應記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公佈。
第二十七條 本意見自印發之日起施行。
唐山市物業承接查驗管理指導意見
（向下滑動可查看全文）
第一條 為規範我市物業管理承接查驗活動，維護當事人合法權益，根據國務院《物業管理條例》、住建部《物業承接查驗辦法》和《唐山市物業管理條例》《中共唐山市委 唐山市人民政府關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》等文件精神，結合我市實際，制訂本辦法。
第二條 本承接查驗辦法適用於唐山市行政區域內的物業管理承接查驗工作。
第三條 本承接查驗辦法所稱物業管理承接查驗（以下統稱承接查驗），是指業主委員會、物業服務企業、第三方機構以及其他承接查驗當事人正式接管物業項目前，以保證物業項目正常實施管理服務和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的，對物業管理建築區域內物業共用部位、共用設施設備、基礎資料、園林綠化和其他公共配套設施設備等進行的檢查驗收。
第四條 本辦法不包含業主專有部位的承接查驗活動；業主專有部位的承接查驗活動由當事人之間另行簽訂承接查驗協議進行約定。
第五條 唐山市住建局是全市物業承接查驗工作的行政主管部門，負責本市物業承接查驗活動的監督管理。
各縣（市）區物業管理主管部門負責物業管理項目承接查驗的備案工作。
街道辦事處（鄉鎮）人民政府負責監督指導轄區內物業項目的移交和接管工作。
居（村）民委員會負責做好轄區內物業項目移交和接管具體工作。
第六條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房物業管理主管部門進行調解，也可以委託唐山市物業服務行業協會調解。
第七條 新建住宅小區入住前辦理承接查驗交接活動，物業項目應當達到國家規定的相關標準。
第八條 已投入使用且未成立業主大會的物業項目發生物業服務企業更迭時的物業承接查驗工作，應當在街道辦事處（鄉鎮）人民政府的監督指導下，由居（村）民委員會負責；已成立業主委員會的由業委會在居（村）民委員會的監督下進行移交接管。
第九條 承接查驗工作可邀請業主代表、縣（市）區物業管理主管部門、唐山市物業服務行業專家等人員參加。
第十條 承接查驗工作可以委託有資格的第三方機構組織實施。物業服務第三方評估機構，應當依據法律法規和合同約定進行評估，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第十一條 承接查驗工作應當按照下列規定時限完成：
（一）新建住宅小區應當在辦理入住手續前三十日到縣（市）區物業管理主管部門申請辦理承接查驗；已交付入住的住宅小區，應當在原物業服務企業退出物業項目前三十日到縣（市）區物業管理主管部門申請辦理承接查驗。
（二）新建住宅小區應當在辦理入住手續前十五日完成承接查驗相關工作；分期開發的可根據開發進度對符合交付使用條件的物業分期辦理，在承接最後一期物業時，辦理項目整體交接手續。
（三）已交付入住的住宅小區，已經選聘新物業服務業，應當在新選聘的物業服務企業進駐物業項目前十五日，與新選聘物業服務企業完成承接查驗相關工作，並辦理移交手續。
（四）已交付入住的住宅小區，未選聘新物業服務業，應當在原物業服務企業退出物業項目前十五日，由業委會或者居（村）民委員會與原物業服務企業完成承接查驗相關工作，並辦理移交手續。
（五）業主委員會屆滿或委員資格終止時，應當在屆滿或委員終止之日前十五日，將承接保管的物業檔案資料移交新一屆業主委員會。
（六）物業承接查驗工作完成後十日內，將承接查驗形成的書面記錄、存在問題、修復整改情況、承接查驗結論由承接查驗各方共同簽章確認查驗結果。
（七）物業項目接管方應當在承接查驗工作完成後三十日內到縣（市）區物業管理主管部門辦理承接查驗備案。
第十二條 業主對承接查驗工作享有知情權和監督權。
第十三條 承接查驗程序按照下列程序完成：
（一）交接書面通知承接承接查驗
（二）成立查驗小組：由街道辦事處（鄉鎮政府）、居（村）民委員會、開發企業、物業服務企業、業主代表、物業管理專家等組成，小組成員不少於11人單數，其中業主代表不少於承接查驗小組成員總數的三分之一。
（三）查驗各方共同確定物業承接查驗方案
（四）移交有關資料：
1.《唐山市物業管理條例》第三十四條規定的資料；
2.共有部分收益收支情況明細帳和餘額；
3.物業服務用房和屬於業主共同所有的其他財物；
4.共用設施設備清單；
5.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
6.業主名冊和業主水、電錶度數；
7.多收的物業服務費、能耗費等相關費用；
8.物業經營用房的出租合同以及利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料；
9.利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料，已代收的專營服務費用、預收的物業服務費用或裝修押金等其他應當移交的財物；
10.實行酬金制的應當移交管理期間主要財務資料的複印件；
11.其他應當移交的資料和財物。
12.未能全部移交前款所列資料的，交接方應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
（四）現場查驗共用部位、共用設施設備。
共用部位及共用設施設備包括：
1.共用部位。一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。
2.共用設備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、發電機、變配電設備、給排水管線及空調設備等。
3.共用設施。一般包括道路、綠地、人造景觀、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、汙水井、化糞池、垃圾容器、汙水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閒娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設、垃圾收集轉運設施以及物業管理用房等。查驗小組要綜合運用核對、觀察、使用、檢測、試驗、設備調試等方法，參照《唐山市物業承接查驗記錄表（示範文本）》逐項對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。未能全部移交相關資料的，交接方應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
現場查驗應當形成書面記錄，查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗存在問題、整改情況等內容，並由查驗小組成員簽字確認。
（五）解決查驗中發現的問題。查驗小組對查驗內容逐項檢查驗收後，查驗各方應及時簽訂《物業承接查驗協議》。《物業承接查驗協議》應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
（六）組織複驗，簽署交接資料及補充協議
（七）到縣（市）區物業管理主管部門辦理備案手續
（八）物業管理區域現場公示。
第十四條 物業交接後，交接方未能按照《物業承接查驗協議》約定及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主及其他人員人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第十五條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合使用條件或者未經查驗的物業。對建設單位與物業服務企業惡意串通，弄虛作假，在物業承接查驗工作中共同侵害業主利益的或不移交有關查驗資料的由物業所在地物業管理主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。
第十六條 移交和接管雙方應當在《物業承接查驗協議》簽訂後十個工作日內辦理物業交接手續，由移交方向接管方移交物業服務用房、物業相關資料、竣工驗收資料、設施設備資料等。交接工作應當形成書面記錄，包括移交資料明細、物業共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容，交接雙方共同簽章確認。
唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價指導意見
（向下滑動可查看全文）
第一條 為開展唐山市住宅小區物業服務質量綜合評價，規範物業服務行為，提高小區綜合品質，建立和完善質價相符的物業服務市場機制，促進物業管理行業健康有序發展，提升廣大居民的幸福感，按照市委市政府《關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》，根據《唐山市物業管理條例》《唐山市物業服務收費管理實施辦法》等政策法規，結合我市實際情況，制定本指導意見。
第二條 綜合評價應當遵循屬地管理、依法依約、公開透明、注重實效的原則，採取多方參與、綜合評定的形式組織開展。
第三條 唐山市住房和城鄉建設局負責指導全市住宅小區物業服務質量綜合評價工作。
唐山市物業服務行業協會配合做好全市住宅小區物業服務質量綜合評價工作。
各縣（市、區）物業主管部門指導轄區街道（鄉鎮）組織開展住宅小區綜合評價工作。
街道（鄉鎮）負責組織開展住宅小區綜合評價工作。
第四條 有下列情形之一的住宅小區可以開展綜合評價：
（一）專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主聯名向社區居委會（物委會）提出申請進行綜合評價的；
（二）依據《唐山市物業服務收費管理實施辦法》應當對其服務等級執行情況和物業服務收費標準進行考核；
（三）其他特殊情況，需要開展綜合評價的住宅小區。
第五條 綜合評價工作開展前，街道（鄉鎮）應成立評價小組負責開展住宅小區服務質量綜合評價。
評價小組成員一般應由屬地物業管理主管部門、街道（鄉鎮）物委會、社區（村）物委會、業主委員會和物業服務行業專家組成，也可以邀請“兩代表、一委員”參與。
評價小組組長應由街道（鄉鎮）物委會成員擔任。
第六條 為保證評價工作的客觀、公正，綜合質量評價採取街道（鄉鎮）組織考核評價和專業機構評價並行的方式。其中，街道（鄉鎮）組織考核評價佔權重的60%，專業機構評價佔權重的40%。
第七條 街道（鄉鎮）組織考核評價內容為：物業服務合同和企業公開承諾及相關制度履行情況、物業服務投訴問題處理情況、小區現場檢查情況、業主評價情況，每項內容權重佔25%。考核完成後，由街道（鄉鎮）負責組織出具考核評價報告。
第八條 業主評價覆蓋率不低於《唐山市普通住宅小區物業服務等級標準》相對應的物業服務等級規定的服務工作調查綜合覆蓋率的標準。
提倡業主運用互聯網新技術進行業主評價。
第九條 縣（市、區）物業管理主管部門結合唐山市物業服務行業協會指導有資格的專業機構，依據《唐山市物業管理條例》、《唐山市物業服務收費管理實施辦法》等政策法規和《（前期）物業服務合同》約定，根據物業管理單位的實際服務情況進行專業評價，並形成專業技術評價報告。
第十條 街道（鄉鎮）應當將評價結果上報縣（市、區）物業主管部門,並在小區內公示評價結果和問題清單。
縣（市、區）物業主管部門將評價結果錄入物業服務企業信用信息管理系統。
第十一條 有下列情形之一的，不予評價，直接納入失信行為黑名單：
（一）物業服務合同依法終止後，未按規定退出物業服務項目，經相關部門協調，仍拒不退出或不移交相關資料，受到行政處罰的；
（二）挪用、騙取、套取住宅專項維修資金，受到行政處罰的；
（三）近12個月因以下違法行為之一，累計受到行政處罰2次及以上的：
1.擅自將一個物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託給他人的；
2.未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的；
3.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的，或者擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
（四）經司法機關或行政機關確認因物業服務企業全部責任或主要責任發生重大安全事故的；
（五）拒不執行人民法院生效判決、裁決或者各級物業及其他主管部門行政處罰的，或者被各級物業及其他主管部門通報後逾期拒不履行相關義務的；
（六）因民事糾紛擅自採取強制措施給業主斷水、斷電或限制業主出入、乘坐電梯，經項目所在地縣級以上主管部門或街道辦事處（鄉鎮政府）協調後仍不改正，被主管部門通報的；
（七）不履行法定責任或合同義務，嚴重損害業主或使用人權益，引發重大負面輿情或群體性事件，在社會上造成惡劣影響，被有關部門通報的；
（八）威脅、恐嚇、毆打行政執法人員或者採取其他方式阻礙行政執法人員依法履行職責。
第十二條 街道（鄉鎮）應監督物業管理單位對存在的服務問題限期進行整改，整改期限最長不超過六個月。
（一）綜合評價在 80 分以上的小區，由項目物業管理單位對所列問題自行整改，整改工作完成報街道（鄉鎮）和社區兩級物委會，並在顯著位置公示整改情況。
（二）綜合評價在 60-80 分（不含 80 分）的小區，由街道（鄉鎮）和社區兩級物委會監督物業管理單位完成整改工作，並複核。
對拒不整改或整改後未達到要求的，街道（鄉鎮）物委會報屬地物業管理主管部門，按照相關規定進行信用扣分，並列為重點監督檢查對象。
（三）綜合評價在 60 分以下（不含 60 分）的小區，由街道（鄉鎮）報區縣（區、市）物業主管部門按照相關規定對物業服務企業進行信用扣分，責令物業服務企業限期進行整改，並對整改情況進行復查，將複查情況在小區內進行公示。
對拒不整改或整改後未達到整改要求的，組織召開業主大會表決重新選聘物業服務企業。
第十三條 評價人員和被評價對象必須實事求是，不得弄虛作假，不準借評價之機謀取私利，不準干擾或妨礙評價工作。對在評價中違反有關規定的，視其情節輕重和造成的後果，由相應主管部門給予嚴肅處理。
第十四條 本指導意見自發布之日起施行。
唐山市物業服務企業信用等級認定工作的指導意見
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為規範物業企業經營服務行為，提高物業企業服務質量，促進我市物業服務行業健康有序發展，維護業主權益，按照市政府《關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》文件及省住建廳《河北省住房城鄉建設行業信用信息管理辦法》《河北省房地產企業嚴重失信名單管理暫行辦法》和省物業協會《河北省物業服務企業信用信息管理辦法》等文件要求，結合我市實際情況，就我市物業服務企業信用等級認定工作，制定本指導意見。
一、信用信息
物業服務企業信用信息，主要包括物業服務企業及項目負責人基礎信息、守信信息和失信信息三類。
（一）物業企業及項目負責人基礎信息
1.企業基礎信息：企業名稱、企業及項目黨組織建設情況、統一社會信用代碼(營業執照、組織機構代碼、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證)、註冊地、企業法定代表人、企業性質、經營範圍、成立時間、行政機關依法依規對企業進行專項或週期性檢查的結果及依法登記的其他有關企業身份的情況、聯繫方式(網站、電子信箱、郵政編碼、通訊地址、聯繫電話和聯繫人)等。
2.物業服務企業人員信息：主要包括各類從業人員基本情況等。
3.物業服務項目信息：主要包括簽訂的物業服務合同、物業服務項目名稱、類型、地址、建築面積、服務標準、收費標準、項目管理人員、專業技術人員、企業管理制度等。
4.物業服務企業經營狀況：主要包括主營收入、其他收入、盈利狀況等。
5.項目負責人基礎信息：個人基本情況、從業情況記錄、職業教育培訓及繼續教育記錄其他法定徵信記錄等情況。
（二）守信信息
遵紀守法，誠信經營，積極提升服務水平，物業服務企業、項目負責人、其他從業人員在從事物業服務活動中受到獎勵和表彰的信息，主要包括：
1.受到縣（市）區級及以上黨委獎勵、表彰的；
2.受到本縣（市）區級及以上政府或者市物業及相關行政主管部門、行業協會的獎勵、表彰的；
3.承辦市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會委託的任務，並圓滿完成，取得良好效果，受到通報表揚的；
4.企業經營管理創新成果受到市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會表彰的；
5.其他具有合法效力的材料，經市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會認可的。
（三）失信信息
失信信息包括一般失信行為信息和嚴重失信行為信息。
一般失信行為信息包括：
1.人民法院、仲裁機構生效的裁判文書，確認物業服務企業違反物業管理法律法規、合同約定，因過錯承擔責任的情況；
2.不履行物業服務合同、破壞物業行業市場秩序、違反行業自律等行為；
3. 市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會認定的違反物業管理法律法規禁止性規定的其他違法違規行為。
嚴重失信行為信息包括：
1.物業服務合同終止後拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的；
2.將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人的；
3.因物業服務企業過錯造成的重大安全生產事故、群體性事件、重大輿情等；
4.挪用、騙取、侵佔、套用住宅專項維修資金的；
5. 市級及以上政府及相關行政主管部門、行業協會認定的違反物業管理法律法規禁止性規定的其他嚴重違法違規行為。
二、信用等級
物業服務企業信用等級由高到低劃分為AAAAA級（優秀）、AAAA級（良好）、AAA級（合格）、D級（不合格）四個等級。
未從事物業服務活動的物業企業，不作信用等級認定。
物業服務企業有下列情形之一併經查實的，直接認為不合格企業，同時列入黑名單：
（一）各級物業管理行政主管部門做出行政處罰決定生效後，拒不執行、整改的；
（二）在物業服務合同有效期內擅自退出管理項目，造成嚴重後果的；
（三）經司法機關或行政機關確認，對重大安全生產事故承擔全部責任或主要責任的；
（四）因物業服務企業責任引發重大群體性事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的；
（五）在開展物業服務過程中存在違法行為受到刑事處罰的；
（六）經市住建局認定的其他嚴重違法違規行為。
三、認定原則
物業服務企業信用等級認定，遵循公開、公平、公正原則。
四、認定規則
（一）信用等級認定基本分為100分，實行加減分制。
（二）物業服務企業信用得分在100分及以上的為優秀；信用得分在85分及以上100分以下的為良好；信用得分在85分以下，60分以上的為合格；信用得分在60分以下的為不合格。
物業服務企業及項目負責人與其負責的企業或項目同步評定，同時載入企業和個人信用信息檔案。
市住建局負責制定具體評分辦法，詳見附件《唐山市物業服務企業信用等級認定評分細則》。
五、認定週期：一年
六、結果運用
建立守信激勵和失信懲戒機制，物業服務企業信用等級認定結果作為物業服務企業創先評優、招標投標、日常監管等工作的重要依據。
（一）對於優秀、良好的企業，在同等條件下可以依法採取下列激勵措施：
1.項目創優評先時優先考慮；
2.企業及項目負責人在評選物業管理專家、先進工作者時優先考慮；
3.日常監督檢查時減少檢查、抽查頻次；
4.在前期物業招投標時作為加分項。
（二）對於不合格企業採取以下措施：
1.不授予該企業及法定代表人、相關負責人和執（從）業人員有關榮譽稱號，限制其參加各種評比活動；
2.將其列入重點監督檢查名錄；
3.告知省、市、縣（區）公共資源交易機構和相應財政管理部門,建議依法取消或限制其參與政府採購資格;
4.限制其參加本市物業服務行業招投標活動；
5.建議業主大會、業主委員會或者居委會組織召開業主大會，討論降低收費標準或者予以辭退。
七、有關要求
（一）市住建局負責監督指導全市物業服務企業信用信息管理及認定工作。
（二）市物業服務行業協會受市住建行政主管部門委託，參與企業信用認定，負責建立物業服務企業信用信息日常歸集、預評、報告、發佈的綜合評價體系；負責制定行業自律相關規定，組織評價物業服務企業的行業自律行為，並將不自律行為納入信用認定體系。
（三）各縣 (市、區) 住建行政主管部門負責本行政區域內物業服務企業信息的採集、確認、上報。
（四）街道辦事處、居民委員會應當協助開展信用信息的採集核實工作。
（五）物業服務企業應當做好企業信用信息和在管物業項目基本信息等填報工作，配合相關部門做好信用信息的核實工作。
關於完善前期物業服務招投標工作的通知
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各縣（市）、區（開發區、管理區）住建局（城建局）、市物業服務行業協會、各開發建設單位、物業服務企業：
為深入貫徹市委、市政府《關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》文件精神，按照國務院《物業管理條例》、住建部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《唐山市物業管理條例》等法規政策要求，現就進一步規範我市前期物業服務招投標工作有關事項通知如下：
一、招標主體
開發建設單位是前期物業服務招標活動主體，前期物業服務招標活動由開發建設單位組織實施。
二、招標範圍
非使用財政資金政府採購類的新建住宅、商住兩用建築和分割出售的非住宅項目選聘前期物業服務企業的活動適用本通知。
符合以下情況的項目，可以採用協議方式選聘前期物業服務企業：
（一）物業管理區域建築面積低於3萬平方米的項目，經屬地縣（市）、區物業管理主管部門同意的。
（二）通過公開招標方式選聘前期物業服務企業的項目，連續3次投標人少於3個，經屬地縣（市）、區物業管理主管部門同意的。
三、招標方式
前期物業服務招標方式分為公開招標和邀請招標。
四、招標時限
新建現售項目應當在現售前30日完成；預售項目應當在取得《預售許可證》之前完成。
五、招標服務平臺
招標服務平臺是符合招投標政策法規要求的招投標服務場所，前期物業服務招標服務平臺應當達到以下要求：
（一）有相對獨立的開標、評標場所；
（二）開標、評標場所須配備音視頻監控設施，且投標資料和影像資料保存時間不少於15年。
開發建設單位應當在項目所在地縣（市）、區物業管理主管部門監督下，通過符合標準的招標服務平臺開展前期物業服務招投標工作。
鼓勵開發建設單位通過唐山市物業服務行業協會搭建的物業招標服務平臺組織開展招標活動。
六、招標程序
（一）公開招標
1.招標備案：開發建設單位應當在發佈公開招標公告前到屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行招標備案。
屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當一次性告知招標人有關招標備案事項，並在接到招標人招標備案申請後三個工作日內完成招標備案有關工作。
2.信息發佈：開發建設單位在河北省物業管理行業協會網站和唐山市物業服務行業協會網站發佈公開招標信息。公開招標信息應當包括：
①招標人名稱；
②招標項目名稱及概況；
③招標內容及要求；
④獲取招標文件的方法及投標截止時間；
⑤開標時間及地點；
⑥招標公告發布媒體名稱和聯繫方式。
3.投標文件編制時間：自招標公告發布之日起至開標之日止至開標之日止，不得少於20日；開發建設單位對投標人發放答疑澄清文件之日起至開標之日止，不得少於15日。
4.開標：開發建設單位在屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下組織開標。
5.評標委員會：開發建設單位負責組織成立評標委員會；評標委員會由5人（含）以上單數組成，其中，從唐山市物業服務行業專家庫抽取的專家人數不少於總人數的三分之二。
6.評標：評標委員會在屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下組織評標。評標委員會完成評標後，應當出具書面評標報告，並確定3名有排序的合格中標候選人。
7.中標：開發建設單位可以從3名合格的中標候選人中任選一家為中標候選人，鼓勵開發建設單位優先選聘物業服務供應商名錄中的企業。
8.公示：中標公示期不少於3日。
9.中標備案：開發建設單位應當在中標公示期結束後3日內向中標單位發出中標通知書；雙方簽訂合同後15日內，開發建設單位持《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》到屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
（二）邀請招標
1.招標備案：開發建設單位應當在發出投標邀請書前到屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行招標備案。
屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當一次性告知招標人有關招標備案事項，並在接到招標人招標備案申請後三個工作日內完成招標備案有關工作。
2.投標邀請人：開發建設單位可以通過發佈資格預審公告的方式徵集不少於5家資信優良的物業服務企業或者在屬地縣（市）、區物業管理主管部門的監督下，在物業服務供應商名錄中選取不少於5家資信優良的物業服務企業作為投標邀請人。
3.投標邀請書：招標邀請書信息應當包括：
①招標人名稱；
②招標項目名稱及概況；
③招標內容及要求；
④開標時間及地點。
3.投標文件編制時間：自投標邀請書發出之日起至開標之日止，不得少於20日；開發建設單位對投標人發放答疑澄清文件之日起至開標之日止，不得少於15日。
4.開標：開發建設單位在屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下組織開標。
5.評標委員會：開發建設單位負責組織成立評標委員會；評標委員會由5人（含）以上單數組成，其中，從唐山市物業服務行業專家庫抽取的專家人數不少於總人數的三分之二。
6.評標：評標委員會在屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下組織評標。評標委員會完成評標後，應當出具書面評標報告，並確定3名有排序的合格中標候選人。
7.中標：開發建設單位應當確定排序第一的中標候選人中標；當確定的中標候選人放棄中標或者因不可抗力不能履行合同的，開發建設單位可以依次確定其他中標候選人為中標人，鼓勵開發建設單位優先選聘物業服務供應商名錄中的企業。
8.公告：中標公告期均不少於3日。
9.中標備案：開發建設單位應當在中標公告期結束後3日內向中標單位發出中標通知書；雙方簽訂合同後15日內，開發建設單位持《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》到屬地縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
七、招投標監管
（一）唐山市住房和城鄉建設局負責對全市前期物業服務招投標活動進行監督指導；各縣（市）、區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責本行政區域內的前期物業服務招投標活動的監督指導工作。
（二）唐山市住房和城鄉建設局指導唐山市物業服務行業協會組建唐山市物業服務行業專家庫，並負責參照河北省財政廳《關於印發河北省政府採購評審專家抽取規則和評價扣分規則的通知》（冀財規〔2018〕9號）要求，通過有效技術手段建立科學公正的專家抽取、使用和管理制度。
（三）唐山市物業服務行業協會負責建立物業服務供應商名錄，並對物業服務供應商名錄內的物業服務企業實施自律管理。
八、業主大會、業主委員會選聘物業服務企業，可以參照本通知執行。
關於建立唐山市物業服務供應商名錄的通知
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各縣（市）、區（開發區、管理區）住建局（城建局）、唐山市物業服務行業協會：
為進一步優化我市物業服務行業發展環境，推動全市物業管理工作高質量發展，按照市委、市政府《關於理順物業管理體制機制加強新時代城市社區治理的實施方案》（唐辦〔2019〕39號）文件要求，建立唐山市物業服務供應商名錄，現將有關事項通知如下：
一、入選條件
入選唐山市物業服務行業供應商名錄的企業須具備以下條件：
（一）企業及所管項目已經在縣（市）區物業管理主管部門備案；
（二）唐山市物業服務行業三星級及以上企業；
（三）未被列入河北省房地產企業信用“黑名單”；
（四）未被列入唐山市物業服務企業信用“黑名單”。
二、入選程序
1.物業企業填寫《唐山市物業服務企業供應商名錄申請表》。
2.企業所在地縣（市）區物業管理主管部門同意推薦，並加蓋公章。
3.物業服務企業將加蓋單位公章的《唐山市物業服務企業供應商名錄申請表》和電子版（word文檔），報送至唐山市物業服務行業協會。
4.唐山市物業服務行業協會根據縣（市）區物業管理主管部門推薦情況和企業申請情況建立唐山市物業服務供應商名錄。
三、供應商名錄的管理
唐山市住房和城鄉建設局負責監督指導全市物業服務供應商名錄建立與管理工作。
唐山市物業服務行業協會負責對物業服務供應商名錄內的企業實施自律管理。
唐山市物業服務供應商名錄每半年更新一次，並向社會公開公示；公示內容包括企業名稱、企業星級、服務質量以及其他與行業誠信體系建設等有關的事項。
臨時需要補錄的企業須在唐山市物業服務行業協會網站等媒體公示後進行補錄。
物業服務企業註銷營業執照或者存在因違規行為被列入黑名單名錄、吊銷營業執照等情形的，應當移出供應商名錄。
四、供應商名錄的應用
1.在開發建設單位通過公開招標方式組織的前期物業服務招標活動中享有優先權。
2.可以參加開發建設單位組織的邀請招標。
3.在業主大會、業主委員會組織的物業服務招標活動中享有優先權。
4.參加省、市級標準化示範項目創建活動。
5.在省、市級信用等級認定活動中予以加分。
來源：中國唐山
